惠州的二手房市場(chǎng),，遠(yuǎn)沒有大家想的不堪！

惠州的新房市場(chǎng),，也遠(yuǎn)沒有大家想的這么可怕,！

惠州的房?jī)r(jià)，更遠(yuǎn)不如大家想的完全沒有漲幅,！

被誤解,、被偏見、被質(zhì)疑,，過去大多數(shù)人都帶著有色眼鏡看惠州,，而今天這一篇文章就是站在客觀角度給大家還原一個(gè)我看到的惠州市場(chǎng)。

第一：新房確實(shí)多,，但極大的反差已經(jīng)浮現(xiàn)。

這不是我第一次去惠州,，從2016年第一次到惠州,，那句話怎么說來著，還真是看著惠灣（惠陽+大亞灣）片區(qū)長(zhǎng)大的,。

惠灣房子是真的多，每去一次,，就發(fā)現(xiàn)又有新房拔地而起,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看到眾多的塔吊又開始動(dòng)工，還真真是一個(gè)妥妥地種房子的片區(qū),。

我們都知道，只有稀缺才能漲,，房子一多,，就很容易賣不上價(jià)，進(jìn)入二手房的周期就更長(zhǎng),。

這是大家過去普遍質(zhì)疑惠州的原因,。

可橫看成嶺側(cè)成峰，不同角度看問題完全不一樣,。

大家看到的是房子多,，而我看到的卻是住的人多。

2017年到惠灣看的時(shí)候,，街上除了施工的工人和一路的塵土飛揚(yáng),，壓根看不到幾個(gè)人,，但這次我卻看到了帶孩子出來溜達(dá)的老人，傍晚幾乎坐滿的飯店,，以及夜晚逛商場(chǎng)的男女老少,。

我百度網(wǎng)盤中2017年的惠州一角

我還真是眼看著惠灣人氣慢慢起來的,，鬼城這個(gè)惠灣掛了多年的帽子,，真的該摘了。

其次,，如果房子真的多到不好賣，開發(fā)商為什么還在拿地,，還在起房子,？難道他們不擔(dān)心現(xiàn)金流回籠的問題？

有時(shí)候人既要相信自己所見所得,，但又不過過分依賴眼睛看到的東西,，開發(fā)商背后也是有一幫子團(tuán)隊(duì)在做市場(chǎng)研究、政策走向,，并且他們獲取的信息比我們更多,。

他們還敢一直拿地起房子，肯定有邏輯的,。

最后,，雖然房子多，但是分化在新房市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)非常明顯,。

房子為什么能漲,，因?yàn)橥恋厥遣豢蓮?fù)制的，現(xiàn)在惠灣房子多,，但好地段就只有那些,，以后拿地只能越拿越偏，越賣越難賣,。

從總量上看,，惠灣房子確實(shí)多，但真正占領(lǐng)核心地段且高品質(zhì)的房子,，其實(shí)不多,。

并且現(xiàn)在從新房市場(chǎng)開始，就已經(jīng)走出分化了,。

高品質(zhì)的項(xiàng)目已經(jīng)堅(jiān)定邁向2萬的步伐,，錦繡壹號(hào)去到2.5萬、星河丹堤2萬,，龍光城2萬,、碧桂園深薈城1.9萬,、碧桂園翡翠山1.8萬、碧桂園南站新城1.8萬···

而小開發(fā)商的項(xiàng)目還能找到1.3-1.4萬的,，一分錢一分貨在惠州市場(chǎng)表現(xiàn)非常明顯,。

小開發(fā)商要么地段偏，要么只有兩三棟,，要么就是社區(qū)品質(zhì)真的很一般,，你以為你在惠州撿到筍，但也有可能是踩到屎,。

第二：二手房真的有成交。

新房都沒賣完,，怎么會(huì)有二手房市場(chǎng),？

這是大家對(duì)惠州最大的誤解，此前也包括我,。

這次我專門還去看了二手房市場(chǎng),，發(fā)現(xiàn)很多人是寧愿買二手房也不去買那些便宜小開發(fā)商的新房。

要知惠州二手房市場(chǎng)有個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)：目前惠州的二手房銀行放貸是按照評(píng)估價(jià)而非成交價(jià)放貸,！

市場(chǎng)價(jià)1.5萬/平米的房子,，銀行評(píng)估價(jià)可能只有1.3萬，100平米的房子,，總價(jià)差20萬,，首付差6萬。

加上稅費(fèi)及中介費(fèi)用,，在惠州買二手房的成本比新房還貴,！

這是二手房普遍不活躍的原因。

但盡管如此,，有人寧愿去買高品質(zhì)的二手也不買小開發(fā)商的新房，更驗(yàn)證惠州市場(chǎng)的分化,。

晚上8-9點(diǎn)半我們開車?yán)@了惠陽和大亞灣西區(qū),，直接去看亮燈率。

大亞灣西區(qū)的絕對(duì)霸主肯定是龍光城,，而惠陽白云新城的保利陽光城,、恒大棕櫚島亮燈率都非常高，包括白天我們還去看了保利陽光城,，也發(fā)現(xiàn)住家的人非常多,。

這一點(diǎn)在中介那也得到一個(gè)肯定，他們收到客戶咨詢中,，白云新城進(jìn)線最多的就是保利陽光城,。

從貝殼也可以直接看到保利陽光城的二手成交,，最近一次成交是2月22日，90平米的4房,，單價(jià)1.57萬,，總價(jià)143萬。

而且保利14年剛推出的時(shí)候均價(jià)是5600元,，現(xiàn)在漲幅180%，且14年入手,，16年交房,，剛好持有5年，能達(dá)到如此漲幅非常不錯(cuò),，并未如別人所想,，二手房根本賣不出去。

別著急拿其他城市對(duì)比,，也別著急吐槽,，和腰斬一半至今還沒站起來的環(huán)京相比，惠州絕對(duì)可以挺起腰板說自己一直在漲,！

如果你非得說前幾年在惠州買的房賣不出去,，想想是不是買錯(cuò)了地方或持有時(shí)間過短。

第三：?jiǎn)伪P開始走出獨(dú)立行情

惠州市場(chǎng)就是個(gè)照妖鏡,，是仙是妖去市場(chǎng)遛一遛，立馬現(xiàn)原形,。

在巨大的分化之下,，惠灣市場(chǎng)開始有個(gè)別盤走出了單盤行情。

在大亞灣西區(qū),，最典型的王牌樓盤就是龍光城,，直面湖邊的三棟，二手房單價(jià)已經(jīng)去到2萬,，入住率高,，配套非常成熟，家門口還有公交直達(dá)龍崗,，換乘地鐵非常方便,。

（龍光城）

惠陽的白云新城核心地段且已經(jīng)交付的項(xiàng)目入住率很高,，配套已經(jīng)逐步成熟。

而以華附學(xué)校走出獨(dú)立行情的星河丹堤,，人氣足,，價(jià)格堅(jiān)挺,，漲幅客觀，走入二手房市場(chǎng),，也完全抗打,。

大亞灣萬達(dá)商圈的碧桂園翡翠山，入住率也極高,，聽中介說一期別墅都有人成交,。

而且當(dāng)晚剛好就住在翡翠山，晚上還在益田 coco garden 吃的飯,，說的是4月份才正式營(yíng)業(yè),，現(xiàn)在試營(yíng)業(yè)，本以為人應(yīng)該不多,，結(jié)果吃飯發(fā)現(xiàn)還是坐滿了人,。

對(duì)待惠州市場(chǎng)只能說你笑別人太瘋癲，他人笑你看不穿,。

你不去惠州二手房市場(chǎng)走一遭,，完全不了解。

當(dāng)下在惠州市場(chǎng),，好地段+高品質(zhì),，就是橫行整個(gè)惠州二手房的標(biāo)準(zhǔn)利器。

所以,，買新房的時(shí)候不要貪便宜,，當(dāng)初你少出的那些錢，最后在二手房市場(chǎng)中會(huì)原封不動(dòng)還給你,。

現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格體系很透明,，價(jià)格基本體現(xiàn)價(jià)值。

第四：業(yè)主心態(tài)很堅(jiān)挺,。

大家以為惠州新房多，二手房不好轉(zhuǎn)手,，實(shí)際上很多二手房業(yè)主根本不著急也還不想出手,。

惠州很多項(xiàng)目因?yàn)?年限售，現(xiàn)在進(jìn)入二手房市場(chǎng)的高品質(zhì)房源不多,，其次大家都知道惠州的最大利好還沒到來，所以也都在觀望,，在等,。

而這個(gè)最大的利好就是交通，尤其是深圳地鐵14號(hào)線和16號(hào)線及其惠州段的延長(zhǎng)線,。

最近粉絲收到來自深圳交通局的回復(fù),，大體表示惠州段會(huì)在2021年底完成編制,，預(yù)計(jì)今年底會(huì)進(jìn)入程序推進(jìn)。

此前大家問惠州方表示達(dá)不到建地鐵的要求,，這點(diǎn)說實(shí)在的哪怕惠州不想出錢建設(shè)，深圳有足夠?qū)嵙ν七M(jìn),。

去考察時(shí),，不管是新房銷售還是二手房中介也基本確定地鐵線路會(huì)建，預(yù)留口也已經(jīng)留出,。

此外,，深惠城軌、深大城軌已經(jīng)正式獲得批復(fù),，2022年前將會(huì)啟動(dòng)建設(shè),，到時(shí)從惠州南站到深圳西麗只要20分鐘，

這對(duì)南站新城的項(xiàng)目是最大的利好,，不管是地鐵規(guī)劃還是高鐵,、城軌，務(wù)必要經(jīng)過惠州南站,。

另外,，惠州十四五規(guī)劃也明確表示要積極融合深圳，各種重磅交通規(guī)劃都會(huì)陸續(xù)有來,。

所以大多數(shù)二手房業(yè)主都在等交通落地后漲完一波再賣,。

惠州絕對(duì)是一個(gè)神奇的城市,，一步一個(gè)腳印走得無比堅(jiān)定,。

大家質(zhì)疑它房子多，但它從未像環(huán)京那樣腰斬過,，新房始終保持上漲,。

大家質(zhì)疑它沒有二手房市場(chǎng)，但以5600入手的最早一批業(yè)主,，已經(jīng)賺錢離場(chǎng)了,。

大家質(zhì)疑它沒有產(chǎn)業(yè)，但惠灣從未以產(chǎn)業(yè)自居,，一直做好深圳睡城的作用,。

不同人群本來就有不同的需求，2000萬的深圳人不是都住得起10萬的深圳房子,，資金不夠又不想離開深圳,，差價(jià)10倍，還在1字頭的惠灣就是多數(shù)人的選擇。

把家安在臨深至少一周可以回一次家,，能與父母孩子一周見一次面,，這絕對(duì)比把孩子放在老家要好，而這是大多數(shù)人需要的生活,，也是惠灣房?jī)r(jià)上漲的底層邏輯,。

況且同樣一筆資金，如果投入的是老家房產(chǎn),，可能連通脹都跑不贏,。

考察的時(shí)候特別有意思，從深薈城路過,，導(dǎo)航突然提示,，您已進(jìn)入深圳市，請(qǐng)系好后排安全帶,。

小獅笑著問,，那門口這家輪胎店到底是屬于深圳還是惠州？

前輪深圳,，后輪惠州,，總體駛向深圳！