業(yè)主想著如何快速提升租金收益,，而租客卻尋思著租來(lái)的辦公室還要花錢(qián)改造，既費(fèi)錢(qián)又費(fèi)時(shí),，還不靈活,。誰(shuí)能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持有方與租客的雙贏(yíng)？

2017 年7 月6 日,， 隨著一陣鼓掌歡呼聲響起,，一家名為“開(kāi)工大吉”的辦公資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)正式在北京注冊(cè)完成。主打“拎包辦公”的開(kāi)工大吉,，最初并沒(méi)有引起多少漣漪,。然而，僅3 個(gè)月左右,，開(kāi)工大吉就獲得了梅花創(chuàng)投,、險(xiǎn)峰長(zhǎng)青天使輪的投資,。2018 年8 月，獲得36 氪,、新勢(shì)能pre A 輪投資,，同年10 月，開(kāi)工大吉將總部搬遷至上海,。2019 年12 月又獲得凱德集團(tuán)中國(guó)投資,。截至2020 年3 月，開(kāi)工大吉服務(wù)資產(chǎn)價(jià)值超2500 億,，儼然成為全國(guó) “辦公資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)”屈指可數(shù)的“黑馬”,，令人詫異不已。

盡管取得不錯(cuò)的“ 戰(zhàn)績(jī)”,， 但開(kāi)工大吉?jiǎng)?chuàng)始人張世凱似乎并不滿(mǎn)足停留于此,，在他的戰(zhàn)略藍(lán)圖中，構(gòu)建未來(lái)辦公生態(tài)的首要目標(biāo)是要打通資產(chǎn)持有方與租客的“任督二脈”,。

在外界的認(rèn)識(shí)中，開(kāi)工大吉團(tuán)隊(duì)除了精通通信科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開(kāi)發(fā),、研究樓宇智能化工程,，還對(duì)建筑裝飾裝修、建設(shè)工程設(shè)計(jì)與施工等上下游產(chǎn)業(yè)十分熟悉,。

但張世凱在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》的采訪(fǎng)時(shí)坦言：“我們不是客戶(hù)眼中的傳統(tǒng)裝修公司,，更不是一家從事聯(lián)合辦公租賃的企業(yè)，開(kāi)工大吉要以拎包辦公服務(wù)為基礎(chǔ),，革新傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品理念,，在招商效率、租金收益,、智能管理方面為業(yè)主帶來(lái)更多價(jià)值,，成為全球領(lǐng)先的辦公資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)?！?/span>

談及選擇該賽道的初衷時(shí),，張世凱表示，定制精裝房源拎包入駐是未來(lái)主流的辦公形態(tài),。

對(duì)于寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)者而言,，往往會(huì)遇到招商效率、租金收益,、智能管理等方面的痛點(diǎn),，特別是在進(jìn)入存量時(shí)代后，還要解決如何打破傳統(tǒng)寫(xiě)字樓存在管理成本高,、同質(zhì)化嚴(yán)重,、運(yùn)營(yíng)效率低下等問(wèn)題,，諸多問(wèn)題猶如大山一般壓得業(yè)主們喘不過(guò)氣來(lái)。

但站在租客的角度上來(lái)看,，傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足快速成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)于輕資產(chǎn),、靈活辦公的需求。

要如何平衡二者之間的關(guān)系,，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持有方與租客的雙贏(yíng)呢,？張世凱強(qiáng)調(diào)，急需一個(gè)第三方公司為此提供服務(wù),，化解其中的矛盾點(diǎn),，這也是開(kāi)工大吉的發(fā)展契機(jī)。

特別是在這次疫情下,，更是凸顯開(kāi)工大吉其存在的重要性,。

“疫情來(lái)襲，讓大量企業(yè)猝不及防,。當(dāng)下,，企業(yè)普遍存在以下兩類(lèi)需求，通?？梢詺w納為：現(xiàn)金敏感性和時(shí)間敏感性,。”張世凱說(shuō),。

第一類(lèi)“現(xiàn)金敏感性”主要體現(xiàn)在企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金的敏感度和依賴(lài)程度增加,。尤其是今年上半年，疫情導(dǎo)致大部分企業(yè)的業(yè)務(wù)無(wú)法順利開(kāi)展,，形成“手頭緊,、錢(qián)包空”的狀態(tài)，缺乏穩(wěn)健的現(xiàn)金流,，這讓許多企業(yè)在辦公場(chǎng)所方面,，選擇了“退而求其次”。

因此,，出現(xiàn)了很多企業(yè)的辦公區(qū)域發(fā)生區(qū)域位置的改變,，形成了“從市區(qū)搬到郊區(qū)，從大房子換成小房子”的局面,，甚至有些企業(yè)為了節(jié)約成本，離開(kāi)一線(xiàn)城市,，選擇租金相對(duì)便宜的二三線(xiàn)城市,。

然而，即使辦公室可以喬遷,，但裝修仍然不可避免,?？纱蠖鄶?shù)選擇“挪窩”的企業(yè)原本就受困于資金流的問(wèn)題，更不愿在入駐辦公室的前期就為裝修而付出一大筆開(kāi)銷(xiāo),。

第二類(lèi)“時(shí)間敏感性”,，張世凱進(jìn)一步進(jìn)行舉例說(shuō)明：“以世界500強(qiáng)的企業(yè)為例子，集團(tuán)相關(guān)部門(mén)在處理更換辦公地點(diǎn)的問(wèn)題時(shí),，其中手續(xù)繁瑣不說(shuō),，整個(gè)流程時(shí)間范圍拉鋸特別長(zhǎng)。比如要和財(cái)務(wù)部門(mén)申請(qǐng)裝修費(fèi)用,、面對(duì)招投標(biāo),、接觸審計(jì)等多個(gè)方面。到最后落實(shí)完成,，前后所花費(fèi)的時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)半年之久,。”

經(jīng)過(guò)開(kāi)工大吉團(tuán)隊(duì)的市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn),，疫情潛移默化地改變了客戶(hù)群體的需求,，且今后會(huì)更加直觀(guān)表現(xiàn)。

“開(kāi)工大吉獲取到了企業(yè)租戶(hù)對(duì)于'租來(lái)的辦公室為什么要我自己花錢(qián)去裝修,？’這個(gè)很重要的訴求,。而且目前幾乎80%的寫(xiě)字樓租客與業(yè)主交談時(shí)會(huì)提出，'精裝修交付’,，或者是由業(yè)主負(fù)責(zé)裝修部分費(fèi)用,。這些需求讓傳統(tǒng)模式的寫(xiě)字樓業(yè)主不知所措了?！?張世凱認(rèn)為,，開(kāi)工大吉提供的拎包辦公服務(wù)，能夠解決雙方遇到的矛盾痛點(diǎn),。

據(jù)張世凱介紹,，要滿(mǎn)足寫(xiě)字樓業(yè)主“精裝房源出租”的要求，并且兼顧租客“快速拎包辦公”入駐的定制條件,，這就與開(kāi)工大吉商業(yè)模式的核心點(diǎn)息息相關(guān),。

“幫人省錢(qián)是沒(méi)用的，只有幫人賺錢(qián)才是有用的,?！北诌@個(gè)理念讓他不斷地去思考，誰(shuí)才是這個(gè)模式中的最大收益方,？

如果業(yè)務(wù)模式能形成閉環(huán),，實(shí)際上是幫業(yè)主的資產(chǎn)價(jià)值整體提高了。首先,，是在招商效率方面,，將速度大幅度提升,。因?yàn)閹в醒b修配置的辦公樓一定會(huì)比不帶裝修配置的更好出租，這種交付狀態(tài)一定會(huì)成為未來(lái)辦公樓宇的標(biāo)配,。

張世凱以商品房住宅為案例,，早些年消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候多數(shù)為毛坯交付，隨著時(shí)間推移,，現(xiàn)在普遍可見(jiàn)的是精裝交付狀態(tài),。所以在他看來(lái)，未來(lái)寫(xiě)字樓也將順應(yīng)這樣的趨勢(shì),，從“毛坯”變成“帶精裝”,。

但這里的“精裝”和商品房住宅不同，寫(xiě)字樓的“帶精裝”是會(huì)根據(jù)不同企業(yè)租戶(hù)的不同需求再進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃裝修操作,。

由于各個(gè)企業(yè)的組織形態(tài)不一樣,，所需要的辦公室格局布置也不一樣。哪怕是在同樣面積的辦公室中,，對(duì)于裝修配置的需求也大相徑庭,。值得一提的是，倘若是幫租客定制交付,，出租速度勢(shì)必會(huì)提升,。

而在租金價(jià)格方面，辦公空間在精裝交付時(shí)會(huì)比毛坯交付略高一些,，租金價(jià)格的上漲也是快速拉動(dòng)整個(gè)樓宇估值的關(guān)鍵點(diǎn),。所以，開(kāi)工大吉提升交付標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)的同時(shí),，還賦能寫(xiě)字樓業(yè)主的資產(chǎn)升值,。這也是其在拓寬市場(chǎng)渠道時(shí)，廣受客戶(hù)認(rèn)可與青睞的原因之一,。

其次,，是省去了裝修免租期。

張世凱向記者介紹位于上海北外灘來(lái)福士的辦公室場(chǎng)景,，以開(kāi)工大吉的速度,，從工人入場(chǎng)到完成交付，工期大約在一個(gè)星期左右,。

當(dāng)然,，叫人嘆為觀(guān)止的速度，正是依托開(kāi)工大吉背后強(qiáng)大的供應(yīng)鏈,?！暗靡嬗谖覀兺晟频淖越ɑ蛘叽üS(chǎng)體系，所以能夠根據(jù)客戶(hù)所需要的工藝要求去定制產(chǎn)品，而且一定是需要大量的工廠(chǎng)數(shù)量才足以撐起整個(gè)鏈條,，一定是全案解決?！睆埵绖P說(shuō),。

空間改造期間采用的都是裝配式的方案，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線(xiàn),、積木式安裝,、全干法作業(yè)……多項(xiàng)作業(yè)可以進(jìn)行穿插施工，互不影響,，施工速度提高到傳統(tǒng)裝修公司的10倍以上,。顛覆了傳統(tǒng)裝修工程進(jìn)度，還避免造成城市中的建筑垃圾增多,，為城市環(huán)境減壓,。

之所以開(kāi)工大吉并不能被任何一個(gè)裝修公司或者家具公司替代，是因?yàn)閱渭兊难b修公司或家具公司只能解決部分問(wèn)題,，而開(kāi)工大吉?jiǎng)t是涉及全鏈條,，同時(shí)賦能寫(xiě)字樓業(yè)主與租戶(hù)雙方。

然而,，開(kāi)工大吉提供的辦公室的環(huán)境品質(zhì)并不會(huì)因?yàn)檠b修時(shí)長(zhǎng)的縮短而遞減,。據(jù)張世凱透露，企業(yè)還受到全球首個(gè)完全專(zhuān)注建筑如何影響人體健康的評(píng)級(jí)系統(tǒng)——WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)可,。

眾所周知,，WELL是全球第一個(gè)專(zhuān)注于人類(lèi)健康與福祉的建筑標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)健康和福祉相關(guān)的十大概念來(lái)衡量影響空間使用者健康的建筑屬性:空氣,、水,、營(yíng)養(yǎng)、光,、運(yùn)動(dòng),、熱舒適、聲環(huán)境,、材料,、精神和社區(qū)。

國(guó)內(nèi)一些知名的地產(chǎn)樓宇空間都以獲得WELL認(rèn)證為榮,，開(kāi)工大吉與WELL的合作也為了變相地提升國(guó)內(nèi)辦公室的空間品質(zhì),，解決白領(lǐng)辦公環(huán)境問(wèn)題，為其提供一個(gè)綠色環(huán)保,、舒適健康的可持續(xù)化辦公環(huán)境,。

除此之外，在寫(xiě)字樓出租環(huán)節(jié)中，業(yè)主通常還會(huì)遇到一個(gè)難題就是,，當(dāng)辦公空間出租之后要如何與租戶(hù)繼續(xù)長(zhǎng)期穩(wěn)定的鏈接,？

對(duì)此，張世凱表示,，采用拎包辦公服務(wù)之后,，通過(guò)前期落地的全套辦公智能硬件，可以借助大數(shù)據(jù)進(jìn)一步了解租戶(hù)辦公空間的使用頻率等狀態(tài),，更好為用戶(hù)提供服務(wù)與規(guī)劃,。及時(shí)做到滿(mǎn)足甚至提前預(yù)備好租戶(hù)的企業(yè)變更需求，也彌補(bǔ)了業(yè)主對(duì)于樓宇內(nèi)占比更高的出租面積無(wú)法觸及的漏洞,，有效地提升樓宇空間資產(chǎn)管理的服務(wù)質(zhì)量,。

縱觀(guān)現(xiàn)今整個(gè)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，已經(jīng)從以前的甲方市場(chǎng)逐步變成為乙方市場(chǎng),，其實(shí)每一個(gè)資產(chǎn)持有方都應(yīng)該考慮如何提供更具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品,，來(lái)吸引和留住租客。

“過(guò)去爭(zhēng)先恐后排隊(duì)尋租寫(xiě)字樓辦公的時(shí)代已然結(jié)束,。目前,，大量的業(yè)主還停留在舒適區(qū)里沒(méi)有跨出轉(zhuǎn)型的第一步，不要等到被市場(chǎng)環(huán)境遏制住喉嚨的時(shí)候才去思考創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型,，這樣就為時(shí)已晚,，一定要有危機(jī)意識(shí)?！睆埵绖P說(shuō),。

而談及選擇該賽道的初衷時(shí)，張世凱表示,，“開(kāi)工大吉,，不是一個(gè)單純的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí),，行業(yè)的開(kāi)荒者,。”

從事做拎包辦公這件事沒(méi)有對(duì)標(biāo),，因?yàn)檎麄€(gè)規(guī)則包括合同擬寫(xiě),、定價(jià)都是在探索的過(guò)程中逐步累積迭代，關(guān)鍵的難點(diǎn)還是在于人才,，他希望團(tuán)隊(duì)能夠打造出規(guī)范整個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),，也給后來(lái)入局者起到一個(gè)參考借鑒的作用。

他更加不愿意看到一些缺乏經(jīng)驗(yàn),，或者帶有個(gè)人訴求的人渾渾噩噩入局,，導(dǎo)致“游戲規(guī)則”被破壞,。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)，對(duì)于跨界,、零基礎(chǔ)進(jìn)入的人是很不友好的,。所以在未來(lái)，開(kāi)工大吉戰(zhàn)略模式更多的是將商業(yè)模式核心點(diǎn)分享出來(lái),，開(kāi)始著手開(kāi)放平臺(tái),，教育上下游，分享輸出的供應(yīng)鏈,。

“我們主要服務(wù)一線(xiàn)城市客戶(hù)為多，開(kāi)拓城市的邏輯上,，開(kāi)工大吉往往被合作伙伴'綁著走’,。”據(jù)張世凱介紹,，目前開(kāi)工大吉已與凱德,、華潤(rùn)、萬(wàn)科,、龍湖等頭部商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)成戰(zhàn)略合作,，服務(wù)凱德、光大安石,、晶耀前灘,、北京金茂等辦公面積超1100萬(wàn)平方米。

未來(lái),，開(kāi)工大吉還將堅(jiān)守初心,，秉承著“要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)讓企業(yè)輕松成長(zhǎng)的世界，連接無(wú)限未來(lái),，希望所有企業(yè)都能夠活得更好”的愿景,，為行業(yè)提供更多價(jià)值。