下半年,，在擺脫“上升焦慮”之后的旭輝，如何重新布局自身的造血結(jié)構(gòu)與提升長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)能,。
來(lái)源 丨中國(guó)房地產(chǎn)金融一提起“閩系”房企,，絕大多數(shù)人會(huì)聯(lián)想到“激進(jìn)”。其中,，激進(jìn)的擴(kuò)張策略幫助旭輝控股 ( 集團(tuán) ) 有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“旭輝”）成為業(yè)界的“黑馬”,，幾度被稱(chēng)作“土地收割機(jī)”， 可謂是后起之秀且來(lái)勢(shì)洶洶,。8 月 13 日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,， 旭輝總裁林峰傳達(dá)出調(diào)整節(jié)奏,，企業(yè)將轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的快速增長(zhǎng)，并且定義為穩(wěn)健前行,。一周后,，林峰在集團(tuán)公眾號(hào)發(fā)表一篇名為“旭輝還能活多久？” 的文章,，不難看出,，光鮮半年報(bào)背后， 旭輝面對(duì)更多的或許是行業(yè)發(fā)展謹(jǐn)慎下的焦慮,。今年的旭輝2019 中期業(yè)績(jī)會(huì)上,，旭輝董事長(zhǎng)林中“沖 3000 億目標(biāo)” 的豪言壯語(yǔ)不再有，眾所周知，在此之前，林氏兄弟曾在公開(kāi)場(chǎng)合提及旭輝要加速奔跑挺上 3000 億,。“很多人在問(wèn)旭輝是否有 3000億,、5000 億的目標(biāo)？旭輝沒(méi)有明確的銷(xiāo)售目標(biāo),，但戰(zhàn)略目標(biāo)隨著行業(yè)發(fā)展是浮動(dòng)的,。”會(huì)上的林氏兄弟,，面對(duì)記者的提問(wèn)卻略顯“佛系”,。林峰在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，年初承諾的目標(biāo) 1900 億不會(huì)變,，“我們比較有信心能夠完成,，按照現(xiàn)有完成的比例去推，因?yàn)槲覀円呀?jīng)完成 1030 億,，下半年還能夠推出接近 2300 億的可售貨值,。從下半年情況來(lái)看，我們希望把銷(xiāo)售目標(biāo)放在金九銀十,，提前鎖定年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī),。”根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,， 旭輝實(shí)現(xiàn)收入 200.63 億元，較 2018 年同期的 184.21 億元按年增長(zhǎng) 8.9%,；凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 5.7% 至 44.13 億元,， 股東權(quán)益應(yīng)占核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)17.3% 至 28.7 億元。旭輝今年上半年錄得合同銷(xiāo)售金額為 884.4 億元,，同比增長(zhǎng) 33.9%,。在克而瑞研究的排行榜中,，位列全國(guó)第 14 名。今年 1-7 月,，旭輝合約銷(xiāo)售1030 億元,，已完成全年 1900 億銷(xiāo)售目標(biāo)的 54%。同時(shí),，數(shù)據(jù)顯示,，上半年合約銷(xiāo)售中，90% 來(lái)自一二線及準(zhǔn)二線,、強(qiáng)三線城市,。得益于一二線城市和都市圈的精準(zhǔn)布局，旭輝今年上半年銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng) 14% 達(dá) 17400 元 / 平方米,，增長(zhǎng)速度與質(zhì)量并重,。而浙江、江蘇,、北京,、上海四大區(qū)域的銷(xiāo)售額均已突破百億。旭輝下半年的主基調(diào)是“維穩(wěn)”,， 會(huì)上林峰表示,，企業(yè)自身造血能力的核心是銷(xiāo)售現(xiàn)金回款，“我們一直堅(jiān)持有質(zhì)量的銷(xiāo)售,，即有現(xiàn)金的銷(xiāo)售和有利潤(rùn)的銷(xiāo)售”,。雖然，旭輝期內(nèi)銷(xiāo)售額增速較去年同期的 40% 有所下滑,，但銷(xiāo)售現(xiàn)金回款率創(chuàng)下新高,，值得注意的是，上半年,，旭輝的合同銷(xiāo)售金額現(xiàn)金回款率達(dá)到 95%,。據(jù)林峰透露，得益于團(tuán)隊(duì),、機(jī)制,、資源共同作用的結(jié)果，旭輝設(shè)立專(zhuān)門(mén)的回款小組,，各區(qū)域都是以回款作為考核重點(diǎn),，所有資源、各方面行動(dòng)都是向著回款傾斜,，畢竟是“現(xiàn)金為王” 的時(shí)代,。由于嚴(yán)苛的回款控制，確保與銷(xiāo)售同步增長(zhǎng),，方能保證現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng),。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,，其現(xiàn)金存量較 2018 年年底增加 22% 至543 億元。對(duì)于旭輝而言,，緊抓回款也許是下半年最明智的做法,。下半年， 加快銷(xiāo)售回款也凸顯儲(chǔ)備現(xiàn)金過(guò)冬之緊迫,。尤其是在宏觀流動(dòng)性相對(duì)寬松的大環(huán)境下,，從 23 號(hào)文出臺(tái)、房地產(chǎn)信托收緊,，到境外發(fā)債受限,，再到銀行專(zhuān)項(xiàng)檢查，房地產(chǎn)融資不斷從嚴(yán)加碼,，銀行信貸,、信托、境內(nèi)外融資渠道全面收緊,。下半年,，包括旭輝在內(nèi)的部分房企應(yīng)該減少負(fù)債以及不必要的借貸，更注重財(cái)務(wù)的穩(wěn)健和安全,。林中就坦言,，“從下半年看,，我們不會(huì)有太大的買(mǎi)地投入,，目前最重要的還是以銷(xiāo)售回籠為主?！?/span>的確,，土儲(chǔ)如同一把“雙刃劍”， 土地儲(chǔ)備多也會(huì)形成財(cái)務(wù)成本的壓力,。林峰表示,，“下半年，旭輝會(huì)進(jìn)一步放緩拿地速度,，根據(jù)銷(xiāo)售額的比例,，將拿地金額比例控制在 40%- 50%，加大現(xiàn)金儲(chǔ)備,，預(yù)計(jì)四季度會(huì)有拿地機(jī)會(huì),。”從半年報(bào)中顯示,，公司引入多元化拿地渠道,，其中通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)新增太原一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目、武漢曙光村項(xiàng)目,、石家莊長(zhǎng)安區(qū) 294 項(xiàng)目,；通過(guò)商業(yè)購(gòu)地的方式獲取成都新都區(qū)商業(yè)+ 住宅項(xiàng)目,；通過(guò)并購(gòu)發(fā)力，在全國(guó)強(qiáng)二線城市儲(chǔ)備近 20 幅地塊,，鎖定土地儲(chǔ)備 300 萬(wàn)平方米,，年內(nèi)預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)貨值約 50 億元；通過(guò)合作開(kāi)發(fā) + 舊改模式進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)8 個(gè)城市,，合計(jì)鎖定逾 30 個(gè)項(xiàng)目,，總建面近 600萬(wàn)平方米。在 2019 年 1-7 月土地投資的 權(quán)益地價(jià)合計(jì)人民幣 324 億元,，總建筑面積達(dá) 878 萬(wàn)平方米,，平均拿地成本為 4967 人民幣元 / 平方米， 新增貨值約為人民幣 1370 億元,， 一二線占比約 88%,，拿地金額權(quán)益比提升至 74%，相較 2018 年的 54% 有顯著提升,。截至 2019 年 7 月 31 日,，公司總土地儲(chǔ)備的總建筑面積約 6300 萬(wàn)平方米（已確權(quán)土地及鎖定待掛牌土地， 其中已確權(quán)土地儲(chǔ)備為 4680 萬(wàn)平方米）,，對(duì)應(yīng)總貨值約 9800 億元人民幣,， 一二線及準(zhǔn)二線占比為 89%，布局日趨完善,，鎖定大量?jī)?yōu)質(zhì)土地,。顯然，較低的新增土儲(chǔ)成本將在未來(lái)房企融資環(huán)境持續(xù)縮緊,，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的大環(huán)境下為其帶來(lái)較好的盈利保障,。助力其在下半年從眾多競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，拿到一份滿(mǎn)意的“成績(jī)單”,。在融資方面,，2019 年上半年公司共發(fā)行債券 9.55 億美元，票息率在6.55%~7.625%,。截至2019 年6 月30 日,，公司加權(quán)平均融資成本為 5.9%，較2018 年底上升 0.1 個(gè)百分點(diǎn),，境外與境內(nèi)債務(wù)平均成本分別為 5.8%,、5.9%。公司融資成本雖略有上升,，但仍維持在民營(yíng)房企中較低水平,。從 2016 年 500 億元的規(guī)模，到2018 年 1500 億元，旭輝用了三年時(shí)間,，一路高歌猛進(jìn)的同時(shí),，也曾飽受質(zhì)疑。業(yè)績(jī)會(huì)上,，林峰提到：“其實(shí)旭輝成立已經(jīng) 19 年了,，我們一直有徒步的文化，每一步踏踏實(shí)實(shí)往前走,， 旭輝不想用極致的杠桿,，也不會(huì)去追求那么極致的增長(zhǎng)?！弊掷镄虚g并未有激進(jìn)之態(tài),，更多是透露出一種隨遇而安的狀態(tài)?！安还芡庠谑袌?chǎng)怎么樣的調(diào)控,，哪怕限價(jià)，哪怕市場(chǎng)回落,， 天要下雨娘要嫁人隨它去吧,，先把自己做好?！?/span>因此,，旭輝下半年的布局和業(yè)務(wù)當(dāng)中出現(xiàn)的新元素成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。中報(bào)顯示,，旭輝上半年已確認(rèn)收入總額當(dāng)中,，物業(yè)銷(xiāo)售同比增加3.6%，租金收入同比增加 207.1%,，項(xiàng)目管理及其他相關(guān)服務(wù)收入同比增加92.2%,。由此可以看出，旭輝在業(yè)務(wù)布局上,，已開(kāi)始邁出多元化的步伐，在主動(dòng)減少對(duì)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的依賴(lài),。下半年,，在擺脫“上升焦慮”之后的旭輝，開(kāi)始重新布局自身的造血結(jié)構(gòu)與長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)能,，未來(lái)旭輝能否實(shí)現(xiàn)“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”的定位,，還得看其如何邁過(guò)地產(chǎn)行業(yè)中“金九銀十”這一個(gè)門(mén)檻。（完）
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