8月中旬,，我愛我家前副總裁胡景暉的一番話，不僅導(dǎo)致他被已工作了18年的老東家掃地出門,，更是引發(fā)了一場輿論風(fēng)暴,。

胡景暉的這番話，有兩句很關(guān)鍵,，一是“資本大幅度進入長租公寓是推高房租的主要原因之一”,，二是“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害,?！?/p>

說來也巧，胡景暉的一番隔空喊話之下，網(wǎng)絡(luò)上曝出很多關(guān)于自如一類的長租公寓運營商搶房源的現(xiàn)象,，更有杭州的鼎家長租公寓陷入破產(chǎn),，真可謂很應(yīng)景。

資本進入長租公寓是不是房租上漲的主要原因呢,？筆者認(rèn)為,，是的，尤其是脫胎于鏈家的自如一類的長租公寓運營商是主要的推手,。

長租公寓行業(yè)誕生好些年了,，為什么今年“妖風(fēng)”很大呢？其實在于房地產(chǎn)中介這個攪局者,。

長租公寓的運營模式分為輕資產(chǎn)運營與重資產(chǎn)運營,，重資產(chǎn)運營就是萬科之類的地產(chǎn)商用的模式，輕資產(chǎn)運營就是房地產(chǎn)中介之類用的模式,。

SOHO中國董事長潘石屹說,，做長租公寓是注定要虧本的，因為要用6%利率的貸款建設(shè),，然后獲取1%的租金回報,。潘石屹之話對了一半，同時也說出了一個事實,，就是長租公寓的投資回報確實是沒那么豐厚的,，而且周期是比較長的。

以深圳某長租公寓為例,，成立7年一直未盈利,。其2015年公司凈利潤虧損達到246萬元，2016年虧損擴大至585萬元,，到2017的前3個月實現(xiàn)營業(yè)收入僅為54萬元,，凈利潤虧損達到234萬元。

為什么難賺錢呢,？我們從商業(yè)模式上看,，一是長租公寓希望通過統(tǒng)一的裝修和運營，獲取租客,，從租客賺取高于付給房東的價差,，二是運用租客的押金沉淀。但現(xiàn)實是很燒錢,，而且回報周期比較長,。

那么要賺錢，一是房源足夠的多,，即擴張速度快,；二是房租是上漲的,。所以，房地產(chǎn)中介進入長租公寓領(lǐng)域,，從中介商變成運營商,，是斷然不能接受低回報的現(xiàn)實，作為行業(yè)的后進入者,，是必須要通過快速的資本擴張形成壟斷,、提高房租來獲取回報的。

在擴張過程中,，成本是不斷被抬升的,，一是業(yè)務(wù)人員是無所謂獲取房源的成本高低的，他們的考核在于規(guī)定時間內(nèi)獲取房源數(shù)量,；二是長租公寓的運營人員被考核的是如何提高周轉(zhuǎn),，所以不少自如的客戶反映甲醛味很濃。

至于在長租公寓標(biāo)準(zhǔn)化裝修運營過程中,，所滋生的道德風(fēng)險和成本就更高了,。曾經(jīng)某個倒閉的長租公寓換一個電子鎖的成本就高達數(shù)千元，房東九成新的冰箱被扔掉等等,，其實這也是在燒投資人的錢,。

所以當(dāng)攪局者房地產(chǎn)中介介入后，北京回龍觀的搶房源,、提高租金也就很正常了。

尤其是自如,，孕育于鏈家,，而鏈家堪稱中國租房市場上的王。在北京,，房屋中介市場占有率最高的是鏈家,，長租公寓領(lǐng)域市場占有率最高的是自如，找房平臺上市場占有率上升最快的是貝殼找房,。

筆者在七八年前發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)中介市場是個典型的非標(biāo)、區(qū)域寡頭壟斷市場,，中介對價格的擾動力量其實很大的,。2016年春節(jié)后，北京上海買房如同買大白菜一樣的瘋狂場景中,，鏈家這些房地產(chǎn)中介在其中扮演了什么角色,？

有人會問，房地產(chǎn)中介為何要進軍長租公寓呢,？在“房住不炒”,、租購并舉的背景下,，新房市場受到調(diào)控后，巨大的存量市場意味著更大的舞臺,。但現(xiàn)實是,，房地產(chǎn)中介進軍長租公寓之后，近日引爆的問題,，讓其成為一個活生生的“攪局者”,。

房地產(chǎn)中介攪局了長租公寓，更可怕的是,，還搭上了金融工具,。這也就是胡景暉的第二句話所揭示的。

8月下旬,，杭州鼎家長租公寓一紙公告宣布破產(chǎn),，涉及4000多名租客和6家P2P網(wǎng)貸公司。鼎家的角色,，不僅僅是一個長租公寓運營商,，還是一個金融操盤者。

鼎家的模式,，是租客和鼎家簽約時,，實際上同時和P2P網(wǎng)貸公司也簽約了。網(wǎng)貸平臺將租客申請的貸款,，一次性付給了鼎家,，鼎家將部分房租付給房東，而租客每月償還網(wǎng)貸平臺的貸款,。

這就是租金貸模式,，即長租公寓中介服務(wù)商聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、金融機構(gòu)等貸款機構(gòu)開展“租金貸”業(yè)務(wù),，機構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商,，服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用,。表面上租客按月付租金,，實際上每月向貸款機構(gòu)還貸的服務(wù)。

這種租金貸模式,，名義上發(fā)展國家鼓勵的長租公寓,，實際操作中，服務(wù)商非法侵占他人財物,，形成了資金池,，期限錯配，杠桿高,、風(fēng)險大,。

更“勝”一籌的是,，長租公寓的運營商發(fā)行ABS，用金融術(shù)語來說就是,，以未來租金收入為底層資產(chǎn),，采用“信托計劃+專項計劃”雙SPV的模式發(fā)行ABS產(chǎn)品。

2018年3月,，“自如2號一期ABS”發(fā)行規(guī)模20億元,，證券評級AA+，優(yōu)先級發(fā)行利率6.29%,。當(dāng)融資到位后,，從商業(yè)拓展角度，以及償還利息成本及賺取回報角度來說,，自如要做的就是不斷擴大底層資產(chǎn)規(guī)模,，即搶到更多的房源，提高周轉(zhuǎn)率,，提高房租,，如是循環(huán)。

所以胡景暉所言,，資本進入長租公寓是房租上漲的推手一點也不假,。而一旦爆雷，危害自然也是很大的,。上述的鼎家破產(chǎn)即是如此,，房東收不到房租，肯定要驅(qū)趕房客,，而這會引發(fā)社會不穩(wěn)定,。

而如果房源擴張遇阻，即ABS的底層資產(chǎn)規(guī)模增長停滯,，再疊加房租不斷上漲,，那么很可能出現(xiàn)違約退租,、房租支付逾期,。不要覺得這不可能，2018年上半年信用卡累計逾期700多億元,，就連最穩(wěn)定的住房公積金貸款2017年全國都逾期達到10.58億元（比2016年上漲了34.6%）,，房租逾期為什么不會呢？一旦逾期規(guī)模過大,，那么長租公寓的資金鏈就可能會爆的,。所以我們要警惕金融自由化以及資產(chǎn)證券化的泛濫。

金融本質(zhì)上是一個用杠桿來經(jīng)營風(fēng)險的生意,，早幾年都說互聯(lián)網(wǎng)金融是大象闖進了瓷器店,，打得傳統(tǒng)金融行業(yè)一地碎片,，但隨著今年P(guān)2P公司頭頭的不斷跑路，金融自由化泛濫的后果爆發(fā)了,，大家就不這么講了,。

房地產(chǎn)中介本是一個服務(wù)商的角色，但搖身一變?yōu)檫\營商,，尤其是掛鉤P2P,、ABS，通過銀行貸款或者信托渠道發(fā)放貸款,，借助金融工具來擴張,，這么多問題就迅速暴露出來了。

曾經(jīng)說房住不炒,，通過長租公寓來穩(wěn)定租房市場,，但市場現(xiàn)實卻與愿望背道而馳，這不能不說是一個遺憾,。

(作者為某納斯達克上市金融機構(gòu)首席內(nèi)容官,、研究所所長，本文僅代表個人觀點)

文：艾經(jīng)緯

來源：中國房地產(chǎn)金融