面積贈送對于房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者來說是個出現(xiàn)頻率很高的詞，只所以出現(xiàn)贈送面積是為了提高產(chǎn)品附加值,，利于產(chǎn)品的銷售

但對于贈送面積的態(tài)度,，不同的職能卻抱著不同的態(tài)度

營銷和設(shè)計無疑是贈送面積的擁護者

對于營銷而言，贈送面積意味著更高的銷售附加值,，更多的溢價或者更快的去化

對于設(shè)計來說,，贈送面積意味著在規(guī)范的范圍內(nèi)“偷面積”，提升了產(chǎn)品的打擊力,，也體現(xiàn)了設(shè)計的創(chuàng)新力

而成本和工程對贈送面積則抱著抵觸或觀望的態(tài)度

對于成本來說,，贈送面積無疑意味著成本的增加

對工程則是要面對施工難度及后期的整改

正式由于對贈送面積的不同態(tài)度，造成在決策是否做贈送及贈送面積大小的時候,，幾個職能經(jīng)常產(chǎn)生矛盾,。

其實在筆者看來，是否做贈送面積以及做多少贈送面積一點都不難決策,，今天就跟大家講一講贈送面積

所謂贈送面積是指利用現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范,，盡量多設(shè)計可利用但又不計算或只計算一半面積的居住空間，以提高單位使用率,，提高產(chǎn)品附加值,。

贈送面積的做法始于深圳，深圳作為經(jīng)濟特區(qū)置業(yè)需求旺盛,；但深圳的土地供給有限,，因而寸土寸金，樓面地價日益飆升,，銷售單價水漲船高,，高容積率、高土地使用率,、高得房實用率的產(chǎn)品成為市場不二選擇,，偷面積的各類有效辦法成為深圳所有房企贏得市場的利器

1、贈送面積的方式

贈送面積的方式很多，本文系統(tǒng)的跟大家介紹一下,，按照贈送面積的大小可以分為全贈送面積和半贈送面積

全贈送面積的方式有：

（1）,、 凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內(nèi))         

(空間的延伸)

（2）、 落地凸窗(2.2米內(nèi))   

(空間的延伸,，實際窗地面與房間地面相同,，變現(xiàn)類夾層實用面積)

（3）、可局部拆卸內(nèi)假凸窗                                           

(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高) 

（4）,、 兩層高以上的普通大露臺                               

(增加使用面積但是不占用房間面積)

（5）,、 兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園            

(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積)

（6）,、 層高小于2.2米的地下室,，半地下室空間     

(增加輔助使用空間)

（7）、 雙首層設(shè)計的”地下空間

(增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積)

（8）,、 一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e                   

(增加輔助使用空間)

 （9）,、 超高內(nèi)庭院                                  

(可變現(xiàn)實用面積)

（10）、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層,，插層,，技術(shù)層        

(增加輔助使用面積)

（11）、室內(nèi)4.4米－6米甚至更高      

(增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)

半贈送面積的方式有：

（1）,、一層普通大陽臺,，未封閉的陽臺，挑廊

（2）,、與房屋相連有上蓋無柱的走廊

（3）,、可以變房間的內(nèi)陽臺

（4）、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊

2,、幾種常見的贈送面積示例

（1）,、室內(nèi)凸窗

將房間靠近窗戶的部分空間砌筑出平臺，平臺處的室內(nèi)凈高小于2.2m,，不計規(guī)劃及銷售面積,，客戶入住后可將飄臺拆除

凸窗有如下優(yōu)點：

① 給業(yè)主帶來實惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計入建筑面積,； 

② 通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好,； 

③ 美觀的建筑外立面；精心設(shè)計的凸窗建筑能把房間,、自然融為一體,；

但凸窗本身亦存在局限性：

政策對凸窗高度的限制，使進深不可避免產(chǎn)生局限,。這一點,， 即使“可拆卸凸窗”的誕生,，也未能有更好的突破

（2）落地衣柜

落地式式衣櫥的設(shè)計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成,，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”,。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下,，不用計入建筑面積,，但業(yè)主卻可以使用,。 

缺點：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性,。

（3）大面積設(shè)備平臺

將單個或幾個房間與住宅戶內(nèi)用隔墻隔開不連通，報批時注明為設(shè)備平臺,，可不計入面積,，房間的窗戶預留洞口，驗收完畢后再安裝,。

（4）花池

①將房間改為陽臺及花池,，陽臺和花池間用欄桿分隔，陽臺計入一半面積,，花池不計算面積,。

②將大進深陽臺用欄桿分隔為陽臺及花池，贈送花池面積

（5）奇偶露臺贈送

將兩個房間在奇偶層分別挑空,，形成露臺,，不計規(guī)劃及銷售面積

（6）利用結(jié)構(gòu)構(gòu)架增加戶內(nèi)使用面積，入住時進行改造

（7）入戶花園

入戶花園,，在入戶門與客廳門之間設(shè)計一個類似玄關(guān)概念的花園,，起到入戶門與客廳的連接過渡作用

以上是市場上常見的幾種贈送面積的方式

贈送面積無疑會增加成本，最直接的是提高銷售面積單方

那贈送面積與成本變動的關(guān)系到底是怎么樣的呢

經(jīng)某實際項目測算可知結(jié)論如下

1,、成本與售價的變化關(guān)系

從數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論,，隨著贈送率的提高，在保證一定利潤的前提下,，增加的成本單方和需要提高的銷售單價不是線性同步的

2,、售價與增加成本的關(guān)系

用一個更為直觀的表述方式來對比保證一定毛利時不同贈送率成本和售價之間的關(guān)系

由表中數(shù)據(jù)可得結(jié)論，在保證凈利潤20%,，毛利率40%的前提下：

贈送率10%,，售價/成本=2.11，即贈送率為10%,，售價需要是成本的2.11倍

贈送率20%,，售價/成本=2.18，即贈送率為20%,，售價需要是成本的2.18倍

......

贈送率150%,，售價/成本=3.11,，即贈送率為150%，售價需要是成本的3.11倍

隨著贈送率提升,，售價與成本之間的比例不是一成不變的,，而是隨著贈送率的增加售價與成本之間的倍數(shù)也會增加

也即隨著贈送率的增加銷售需要提升更高的售價才能保證項目的利潤率不降低

如何決策項目到底該做多少贈送面積，這是很多企業(yè)非常糾結(jié)的事情

營銷肯定傾向于多做贈送面積,，以提升產(chǎn)品價值,，說白了更好賣

成本無疑傾向于少做甚至不做贈送面積，因為會增加成本

這個問題不能一概而論,，應該從經(jīng)營的角度來看,，一旦遇到這種分歧，不要僅從各自職能的角度考慮問題,，應該回歸經(jīng)營本身,，算筆賬看看劃不劃算

舉個例子，某項目營銷提出大贈送,，贈送率由10%提升到50%

增加了贈送率對銷售來說無非帶來兩個好處

溢價--售價提升

去化--提高去化

而成本肯定會增加

這時候,，一定要把增加贈送率帶來的變化數(shù)字化，量化

即

營銷需要量化：

如果為了提升溢價,，那要明確溢價到多少（對貨值有影響）

如果為了提高去化,，那要明確新的去化期縮短了多久（對現(xiàn)金流有影響）

成本需要量化：

成本增加額度（對支出有影響）

將這些變化后的指標代入《投資決策測算模型》，形成項目新的經(jīng)營指標,，項目總收益,、項目總收益率、項目內(nèi)部收益率（IRR）,、現(xiàn)金流回正時間等等

如果經(jīng)營指標向好或不變,，則雖然增加了成本，但可以決策實施,，否則應予以否決

這樣做決策是不是更加直觀更加容易了呢

贈送面積是房地產(chǎn)企業(yè)在地價不斷提高,，合理利用規(guī)則，提高產(chǎn)品力的一種方式,，無疑可以起到提高溢價或提高去化速度的目的

但贈送面積不是越大越好,，應該結(jié)合項目經(jīng)營目標進行設(shè)置，在遇到需要確定贈送率時不能僅僅站在單業(yè)務(wù)職能的角度考慮問題,，而應該以經(jīng)營目標為出發(fā)點,，進行量化比對，做出正確的決策