面積新規(guī)：

凸陽臺(tái)其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算二分之一面積,，凹陽臺(tái)其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積,。

傻瓜思維：

這就意味著，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)將全部計(jì)算入建筑面積,，贈(zèng)送二分之一面積的“免費(fèi)午餐”將不再有,。

地產(chǎn)聯(lián)盟的專家認(rèn)為

注意事項(xiàng)：

凸陽臺(tái)和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光,，太淺則難以形成圍合成圈喝茶,、聊天、打牌的空中庭院的感覺,。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差,，否則無法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果,。

▲懸挑結(jié)構(gòu)的入戶花園

非頂層露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn),，多用于花園洋房設(shè)計(jì)中。

頂層露臺(tái)贈(zèng)送為較多見方式,，通常贈(zèng)送面積可達(dá)到原戶型的50%以上,；在部分地區(qū)，高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽臺(tái)也可視為露臺(tái),，均不計(jì)入建筑面積,，可將大露臺(tái)客廳或者臥室相連，拓展了臥室的使用空間,。

通過電梯雙向開啟,，使公共電梯廳成為私家電梯廳，電梯開門后可以直接進(jìn)入房屋,，增加私密性和歸屬感,。

可利用該空間放置花草、鞋柜等,，延伸了室內(nèi)使用空間,。或?qū)⒁郧暗碾娞莸却齾^(qū)改為私人空間,，把入戶門外移,，使得業(yè)主可以多出部分套內(nèi)面積。

首層花園（不計(jì)入套內(nèi)面積）

為住宅首層增加附加值的方法,，最常見的就是花園入戶的贈(zèng)送,。有自己的獨(dú)享花園對(duì)住戶來說是首層最大的附加值。

新規(guī)：

凸（飄）窗凈高大于2.1米,、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地高差不大于0.45米的,，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平計(jì)算二分之一面積。

傻瓜思維

新規(guī)對(duì)算面積飄窗的條件設(shè)定,，基本涵蓋了當(dāng)前主流的飄窗設(shè)計(jì),，即意味著這些以前不納入建筑面積計(jì)算的飄窗,，以后都要算一半面積了。

地產(chǎn)聯(lián)盟專家認(rèn)為

普通凸窗在小戶型中應(yīng)用較多,。但在新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中,，明確規(guī)定：凸（飄）窗凈高大于2.1米、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地高差不大于0.45米的,，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平計(jì)算二分之一面積,。對(duì)此，可采取的應(yīng)對(duì)之策是：將窗臺(tái)高度做大＞45cm,，凸窗高度＜2.1米,，可不計(jì)。如此一來,，還是能通過凸窗的設(shè)計(jì),，提高得房率，有效解決小戶型過于緊湊的缺陷,。

▲例：

萬科18平米“超小戶型”中,，通過使用飄窗設(shè)計(jì)，極大延展了客臥空間,。而且飄窗下方設(shè)計(jì)為打開式的儲(chǔ)物柜,，還增加了超小戶型的儲(chǔ)存功能。

可局部拆卸內(nèi)凸窗（不計(jì)面積）

在凸窗上部分設(shè)計(jì)橫梁,，可以將部分空間隔成兩層,，使得凸窗高度不超過2.1米,，上層空間0.7米左右用于儲(chǔ)藏空間

業(yè)主在裝修期間,，可將橫梁“拆卸”，使原本2.1米的層高變成2.8米,，與正常房屋層高一致,。頂柜為可以打掉的部分的上梁。業(yè)主裝修時(shí)將其打掉,，則將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高

設(shè)備平臺(tái)通常作為空調(diào)外機(jī),，水電表等放置區(qū)域。通過贈(zèng)送大面積的設(shè)備平臺(tái),，為戶型提供了可改造空間,。經(jīng)過改造設(shè)備平臺(tái)，可以將其增加為儲(chǔ)藏室,、書房等功能房間,。例：金地未來項(xiàng)目，利用設(shè)備平臺(tái)作為可改造空間,。

隱蔽式儲(chǔ)藏空間（不計(jì)面積）

可以結(jié)合管道井,，增加儲(chǔ)藏空間,。在管道井設(shè)計(jì)處可對(duì)于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲(chǔ)藏空間，凈高小于2.2米可不計(jì)入建筑面積,。    

在新規(guī)出臺(tái)之前,，夾層空間只要做到凈高＜2.2米，都不計(jì)入套型的建筑面積中,。

新規(guī)

但新規(guī)出臺(tái)后,，針對(duì)夾層空間進(jìn)行了明確規(guī)定：局部樓層結(jié)構(gòu)層高大于等于2.2米的計(jì)算全面積，小于等于2.2米的計(jì)算二分之一面積,。

傻瓜思維

新規(guī)對(duì)夾層投面積具有絕對(duì)殺傷力,，幾乎封堵了所有中空別墅偷面積的空間，夾層偷面積徹底失敗......

地產(chǎn)聯(lián)盟專家認(rèn)為

但在實(shí)際案例中,，由于普通住宅中的“夾層”高度有限,，因此完全可以做到≤2.2米，如此一來,，還是可以減少一半面積,。對(duì)于這類空間，一般可作為用于家庭廳,、更衣間,、儲(chǔ)藏室來使用。

超高中庭院可變現(xiàn)實(shí)用面積,，車庫上方也可改造成房間（計(jì)1/2面積）

在一些小戶型的別墅項(xiàng)目里,，可設(shè)圍合式中庭作為贈(zèng)送面積，如此一來,，上層的空間均可改造為房間利用,；

同時(shí)，還可利用車位上方空間,，上方設(shè)置圍墻,，為后期改造空間預(yù)留位置。在裝修期間,，可將二,、三層架板，頂部增設(shè)屋頂,，改造成房間使用,。

例：上海河谷3號(hào)，將車庫上方以及中庭封閉后,，改造成功能間,。在改造之前，每層空間均預(yù)留排水管道，可每層設(shè)計(jì)衛(wèi)浴空間,，便于后期改造,。

室內(nèi)局部挑空，隔成一間臥室,。（計(jì)一層的面積）

這種方式適用于別墅,、復(fù)式及躍層住宅。在室內(nèi)進(jìn)行局部挑空設(shè)計(jì),，通常在位于客廳處進(jìn)行兩層挑高設(shè)計(jì),，只計(jì)算一層的面積。挑高的空間能給予住戶舒適寬亮的空間感,，從而減少走廊狹長型的局促感,。需要注意的是不同地區(qū)對(duì)于挑高限制和要求也有所不同。

若建筑造型為坡屋頂,，可利用屋頂空間,，及屋頂高度計(jì)算的規(guī)定，在屋頂內(nèi)部實(shí)現(xiàn)躍層,?？稍黾禹攲拥母郊又怠?/span>

例：上海橡樹灣

以花架形式作為架構(gòu),，隔出一間功能房（計(jì)1/2面積）

在原預(yù)備設(shè)定房間處構(gòu)建花架,，又可以作為樓板的梁。根據(jù)建筑新規(guī),，這類型空中花園需要計(jì)算1/2的面積,，但裝修時(shí)期間可鋪板隔房，做成一間獨(dú)立的房間進(jìn)行使用,。

新規(guī)：

地下室（半地下室）結(jié)構(gòu)層高大于等于2.2米的計(jì)算全面積,，小于等于2.2米的計(jì)算二分之一面積。按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算,。

傻瓜解讀：

“買別墅送地下室”等常用贈(zèng)送手段今后在全國多個(gè)城市也可能行不通了,。

地產(chǎn)聯(lián)盟專家 解讀：

根據(jù)不同地域的規(guī)范規(guī)定,，也可利用南北高差實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送,。

上圖紅線范圍內(nèi)為鏤空成平臺(tái)，四周有2.1米高的坡屋頂,，交付驗(yàn)收后,，客戶可加玻璃房頂，相當(dāng)于頂層增加一層面積