日常生活中,，二手房買(mǎi)賣(mài)合同大部分是來(lái)自中介公司或者網(wǎng)上的范本,，合同簽訂后,，產(chǎn)生的交易問(wèn)題還是層次不窮,，比如：一房二賣(mài)、房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)、定金退還,、戶(hù)口遷移,、學(xué)區(qū)房等，最主要的原因還是在簽訂合同的時(shí)候書(shū)寫(xiě)不規(guī)范,、約定不明確,。作為律師，今天給大家說(shuō)下簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同需要重點(diǎn)審查哪些條款,？

1,、核對(duì)房產(chǎn)證所有人和賣(mài)方信息是否一致，防止賣(mài)方是無(wú)權(quán)處分,。確認(rèn)下房產(chǎn)證上是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”,，共同所有時(shí)調(diào)查清楚共有權(quán)人是否同意出售房屋，防止因賣(mài)方侵犯共有權(quán),，買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效,。

2、查明房屋是否有銀行貸款尚未還清,、房屋抵押給銀行或第三人,、被法院查封等影響辦理過(guò)戶(hù)的情況，如果先交了房款無(wú)法過(guò)戶(hù),，那即使你搬進(jìn)去還是存在“一房二賣(mài)”的風(fēng)險(xiǎn),，而且我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)是以登記為準(zhǔn)，即使你前面先買(mǎi)了房子并且搬了進(jìn)去,，但是后面有買(mǎi)方辦理了登記,，那房屋產(chǎn)權(quán)也是別人的，你只能去找原來(lái)的賣(mài)方追究違約責(zé)任,。

3,、確認(rèn)房屋是否有存在租賃給他人或設(shè)立的有居住權(quán)，讓房主承諾或者去房管局查詢(xún)下,，因?yàn)檫@兩個(gè)權(quán)利如果在你買(mǎi)房之前有,，你買(mǎi)房后也不能改變，是否對(duì)你房屋使用產(chǎn)生影響,。

4,、定金注意不要約定比較大額的,，不然買(mǎi)方容易喪失主動(dòng)權(quán),，而且法院支持的定金是總房款的20%，并且約定支付定金后一定期限內(nèi)（比如30日）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，注意定金交付要讓對(duì)方出具收據(jù),，寫(xiě)上具體時(shí)間和收款人。

5、房產(chǎn)所有人如果是不能親自到場(chǎng)簽訂合同,，授權(quán)代理人并出具委托書(shū)的,，最好是委托書(shū)經(jīng)過(guò)公證，防止后期對(duì)方不認(rèn)簽字的委托書(shū),，產(chǎn)生糾紛,。

6、稅費(fèi)一定要約定明確,，除了主要稅種,，還有工本費(fèi)、土地增值稅,、查檔費(fèi),、印花稅，明確好是哪一方承擔(dān),，萬(wàn)一遇到房產(chǎn)政策調(diào)整,，造成交易成本增加，誰(shuí)來(lái)承擔(dān),。

7,、明確房主是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)的情況,，不輕易相信房主的一面之詞,。建議可以在交付房款時(shí)預(yù)留尾款，防止賣(mài)方有拖欠,。也可以約定交付之前的費(fèi)用由賣(mài)方承擔(dān),，交付完畢后由買(mǎi)方承擔(dān)。

8,、明確下公共維修基金問(wèn)題,，約定由一方到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)，防止后續(xù)時(shí)間長(zhǎng)了,，無(wú)權(quán)享有公共維修基金,。

9、一般房屋合同簽訂到房屋過(guò)戶(hù),，需要1-3個(gè)月時(shí)間,，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)先過(guò)戶(hù)還是先給錢(qián)，一般都是有風(fēng)險(xiǎn)的,，建議可以把總房款打入銀行的資金監(jiān)管賬戶(hù),，保證雙方交易安全。

10,、付款方式非常重要,，能有效管控雙方履行合同,，無(wú)法詳細(xì)介紹，先推薦兩種常見(jiàn)的方式：一次性支付房款的,，采取款項(xiàng)打入銀行的資金管理賬戶(hù)的方式,；如果有銀行貸款未還清，需要買(mǎi)方提賣(mài)方還款解貸,，風(fēng)險(xiǎn)很大,，建議咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，做好相關(guān)約定,。

11,、賣(mài)方戶(hù)口遷出問(wèn)題一定要約定清楚，不然后面出現(xiàn)問(wèn)題報(bào)警和起訴都不能很好的解決,。特別是涉及“學(xué)區(qū)房”,，戶(hù)口遷入遷出都受到戶(hù)籍政策的影響，公安機(jī)關(guān)不會(huì)強(qiáng)制戶(hù)口遷出,，如果起訴可能會(huì)被法院認(rèn)為是行政管理范疇,，不屬于民事受理范圍。建議合同約定戶(hù)口遷出的時(shí)間和無(wú)法遷出的違約責(zé)任,，這時(shí)候法院是受理的,。

12、約定好違約責(zé)任和合同解除的情形,，一般中介公司和合同模板這方面都約定的清晰,，可以自己再根據(jù)實(shí)際情況增加。

13,、房屋交付,，雙方約定好交付的具體物品，千萬(wàn)不要為了省事,，約定房屋原樣交付,，這就很容易產(chǎn)生糾紛，建議把房屋所有物品列入清單,，并且注意約定如果物品損壞的風(fēng)險(xiǎn)由賣(mài)方承擔(dān),。

律師提醒：房屋買(mǎi)賣(mài)合同不要單純的按照合同模板填寫(xiě)，我們要增加自己的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),，也可以找專(zhuān)業(yè)律師審查合同,，前期成本的投入，可以防止后期可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)和自己合法權(quán)益的保護(hù),。