黃大山與李小花（均為化名）為夫妻關(guān)系,，二人婚后共同購買了一套房屋，登記在雙方名下,。

2018年1月13日,，李小花與王美麗（化名）通過中介簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定李小花按照市場價(jià)格將上述房屋出售給王美麗,。簽約時(shí)黃大山不在場,，合同上黃大山的簽名由李小花代簽。

2018年2月11日,，王美麗依約將首期房款轉(zhuǎn)到了李小花銀行卡上,，李小花向王美麗出具了《房款收據(jù)》。

2018年3月20日,，李小花向王美麗交付了房屋,，但尚未辦理過戶手續(xù)。

2018年4月2日,，黃大山拒絕協(xié)助王美麗辦理房屋過戶手續(xù)并訴至法院,，要求法院確認(rèn)李小花與王美麗就涉案房屋簽訂的《房屋買賣合同》無效,。

夫妻只有一方簽字,，另一方將夫妻共有房屋賣給第三人，合同是否有效,？

圖片來自Unsplash.com

本案系房屋登記在夫妻雙方名下，但房屋買賣合同僅有夫或妻一方簽字,，買受人與一方先行簽訂合同,，而配偶事后不予追認(rèn)的情形。

在上述案例中,，李小花與王美麗簽訂的房屋買賣合同,，交易價(jià)格合理，且雙方系經(jīng)中介公司居間服務(wù)建立的買賣關(guān)系,，并無其他利害關(guān)系,；王美麗也依約向李小花支付了交易價(jià)款。王美麗的購買行為符合一般交易習(xí)慣,，交易過程合乎常理,，不存在惡意串通，損害他人利益的情形,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定,，除非有證據(jù)證明合同存在《合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，否則合同效力不會(huì)受到影響,，仍為有效,。本案無證據(jù)證明存在《合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，因此,，《房屋買賣合同》合法有效,。

但由于黃大山拒絕追認(rèn)，物權(quán)無法發(fā)生變動(dòng),，該合同無法繼續(xù)履行,，王美麗只能選擇解除合同，要求李小花返還購房款并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

圖片來自Unsplash.com

四,、律師建議

在二手房交易中，常有夫妻一方擅自賣房引發(fā)糾紛的訴訟產(chǎn)生,。因此簽訂房屋買賣合同之前注意以下幾點(diǎn),，有助于避免法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、買受人在購買房屋前,，應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看交易房屋,，要求出賣人出示房屋產(chǎn)權(quán)證書，并到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，核實(shí)是否存在隱形共有人,；

2,、在簽訂房屋買賣合同時(shí)，要查看產(chǎn)權(quán)人的身份證件并了解其婚姻狀況,，若出賣人稱其未婚,，應(yīng)要求其出具未婚狀況承諾書；若出賣人稱其有配偶,，則應(yīng)要求其出示結(jié)婚證,，并要求夫妻雙方均到場簽字；

3,、如果夫妻一方因特殊情況無法到場,，買受人應(yīng)要求到場一方出具經(jīng)過公證的授權(quán)委托書、代理人的身份證件及同意出售共有房屋的書面承諾,，并審查委托權(quán)限,；

4、最好能與未到場一方通過電話或視頻確認(rèn)配偶同意出售房屋,，并錄制音視頻留存,；

5、選擇通過具備合法資質(zhì)的房產(chǎn)中介公司與出賣人建立買賣關(guān)系,，避免被認(rèn)定為惡意串通而導(dǎo)致合同無效,。

圖片來自Unsplash.com

《中華人民共和國合同法》

第五十二條  有下列情形之一的，合同無效：

（一） 一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益；

（二） 惡意串通,，損害國家,、集體或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩蓋非法目的,；

（四） 損害社會(huì)公共利益,；

（五） 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。

第一百零七條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第九十七條  處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外,。

第一百零六條  無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,，所有權(quán)人有權(quán)追回,；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的,，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償,。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,，參照前兩款規(guī)定,。

《中華人民共和國婚姻法》

第十七條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（一） 工資,、獎(jiǎng)金,；

（二） 生產(chǎn)、經(jīng)營的收益,；

（三） 知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益,；

（四） 繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外,；

（五） 其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn),。

夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán),。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》

第十一條  一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,，第三人善意購買,、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持,。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持,。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》

第十七條  婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的,。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定,。

（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人,。