近日,，伴隨著電視劇《安家》的熱播，劇中價(jià)格動(dòng)輒上億的老洋房刷新了不少觀眾對(duì)于豪宅的認(rèn)知,，不少網(wǎng)友留言感慨“貧窮限制了我的想象力”,。

隨著劇情進(jìn)入白熱化階段，羅晉飾演的靜宜門店店長(zhǎng)徐文昌（徐姑姑）圈粉無(wú)數(shù)。工作上,，徐姑姑業(yè)務(wù)能力超強(qiáng),，憑借過(guò)硬的專業(yè)技能，成為老洋房方面的專家,，更出書《夢(mèng)回十里洋房》,，身為一店之長(zhǎng)的他御下有方，團(tuán)隊(duì)氛圍融洽,，下屬對(duì)他都“忠心耿耿”,。生活中，徐姑姑不僅衣品頗佳,，還燒得一手好菜,，西紅柿炒蛋、藕夾等家常菜手到擒來(lái),，汽鍋雞,、佛跳墻等大菜硬菜也不在話下。彈唱尤克里里時(shí),，光芒萬(wàn)丈,，抱著吉他一首《想把我唱給你聽》更是讓人不禁單曲循環(huán)。

很多人認(rèn)為,，徐文昌的灑脫,，重情誼、人緣好,，離不開他有安身立命的法寶——過(guò)硬的老洋房業(yè)務(wù)技能,。

在很多上海人的記憶中，那一棟棟形態(tài)各異的老洋房,，羅密歐式的半圓陽(yáng)臺(tái),、紅色的木質(zhì)百葉窗、大斜坡的屋頂……掩映在兩側(cè)法國(guó)梧桐的濃蔭里,，是這座城市獨(dú)特的景觀與腔調(diào),。

徐姑姑的大作《夢(mèng)回十里洋房》確有其書，但準(zhǔn)確的書名為《回夢(mèng)上海老洋房》,，作者是擅長(zhǎng)講述上海豪門故事的宋路霞,，該書以老洋房為主線，講述了百多年十里洋場(chǎng)的名人趣聞?shì)W事,，史料豐富,。

正如劇中徐姑姑所言，“每一棟老洋房都有自己的故事,、性格和自己應(yīng)有的主人”,。

某種意義上，老洋房之于上海，如同四合院之于北京,，園林之于蘇州一般,，是人文地標(biāo)，更憑借其獨(dú)特的歷史印記和建筑風(fēng)貌,，成為城市名片中韻味深長(zhǎng)的一部分,。

上海老洋房主要指建造于1840年到1949年間的獨(dú)幢別墅，建筑風(fēng)格各異,，一般為四面或三面臨空,，裝修精致，備有客廳,、餐室,，有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或復(fù)式、別墅式住宅,。

經(jīng)過(guò)歷史的沉淀,，《上海老洋房和里農(nóng)房發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》顯示，上海全市現(xiàn)存老洋房4000-5000幢,，但是90%以上歸國(guó)家所有,，而國(guó)有花園住宅2004年起就只租不售了，上海私有產(chǎn)權(quán)的老洋房總共只有200-250幢,，其中產(chǎn)權(quán)清晰,、可出售的老洋房不超過(guò)100幢，而修繕完好的不足50幢,，多集中于汾陽(yáng)路,、太原路、愚園路,、武康路,、思南路、長(zhǎng)樂(lè)路和華山路,，每一幢老洋房里承載著一個(gè)當(dāng)年上海灘的傳奇故事,。

《安家》中讓“飼料大王”林茂根無(wú)比向往的老洋房向公館原型正是上海優(yōu)秀歷史建筑應(yīng)公館。應(yīng)公館建于1930年代,，位于鳳陽(yáng)路288弄338號(hào),，磚混結(jié)構(gòu)，西式折衷風(fēng)格,，共三層,。其最初的建造者是民國(guó)時(shí)期來(lái)滬的寧波商人、上海有名的地產(chǎn)大亨——應(yīng)子云,。1918年,，應(yīng)子云斥資十萬(wàn)兩白銀（折合人民幣約1000多萬(wàn)元,，這還沒(méi)有算上過(guò)去近100年的通貨膨脹，銀價(jià)變動(dòng)）,，耗時(shí)三年建造，在當(dāng)時(shí)上海灘的花園住宅中,，只有外灘匯豐銀行可與之媲美,。2017年，應(yīng)公館曾對(duì)外報(bào)價(jià)3.18億元,。

有細(xì)心網(wǎng)友發(fā)現(xiàn),，應(yīng)公館還是電視劇《偽裝者》里明公館的原型。

上圖為《安家》中向公館,；下圖為《偽裝者》中明公館

于是,，網(wǎng)友腦洞大開將兩部劇劇情連接起來(lái)：抗戰(zhàn)勝利后，明樓改名為向玉榮,，一家人隱姓埋名,，帶著明臺(tái)、阿誠(chéng)移居海外,。

那么市面上,，還有哪些代表性的老洋房呢?

白日的榮宅

夜間的榮宅

榮宅坐落于靜安區(qū)陜西北路186號(hào)，堪稱上海最為高雅的花園洋房之一,，是近代上海著名的實(shí)業(yè)家“面粉大王”榮宗敬家族曾經(jīng)的家宅,，其與弟弟榮德生一起締造了榮氏實(shí)業(yè)帝國(guó)，開啟了榮氏家族延綿四代的財(cái)富史,。

2004年,，榮宅被列入上海市靜安區(qū)文化遺產(chǎn)；2005年,，榮宅榮獲“上海市優(yōu)秀歷史建筑”的稱號(hào),；2011年，時(shí)尚品牌 Prada攜手修繕專家建筑師 Roberto Baciocchi啟動(dòng)對(duì)榮宅的修繕,。榮宅的修繕工程目標(biāo)在于修補(bǔ)破損之處,，以恢復(fù)宅邸內(nèi)飾外景的歷史原貌；同時(shí)對(duì)宅邸進(jìn)行必要的結(jié)構(gòu)性加強(qiáng)及功能性革新,，做到了真正的“修舊如舊”,。

查公館

查公館是上海市靜安區(qū)興業(yè)太古匯內(nèi)的一棟百年歷史保護(hù)建筑，原為上?！邦伭洗笸酢鼻袷闲值艿呐f宅,，1999年被評(píng)為上海市優(yōu)秀歷史建筑。

整棟建筑于2010年從原地平移57米至新址,，整個(gè)建筑的平移和修繕過(guò)程歷經(jīng)國(guó)內(nèi)相關(guān)專家學(xué)者反復(fù)論證,，由興業(yè)太古匯開發(fā)商之一的香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)有限公司積極推動(dòng),。香港興業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，始終傳承著集團(tuán)創(chuàng)始人查濟(jì)民先生倡導(dǎo)的"尊人重土"的核心理念,，為紀(jì)念査濟(jì)民先生,，同時(shí)也為了賦予這座歷史保護(hù)建筑新的生命，遂將平移后的建筑命名為"查公館",。

馬勒別墅

馬勒別墅（Moller Villa）,，又稱“馬勒住宅”，位于上海市陜西南路30號(hào),，占地五千余平方米,，花園面積近兩千平方米。馬勒別墅是由英籍猶太人富商馬勒委托當(dāng)時(shí)著名的華蓋建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)建造的私人花園別墅,，歷時(shí)9年,，于1936年竣工，1949年后成為共青團(tuán)上海團(tuán)市委辦公場(chǎng)所,。1989年,，馬勒住宅被列為上海市第一批優(yōu)秀近代建筑、市級(jí)文物保護(hù)單位,。

愛廬

愛廬位于徐匯區(qū)東平路9號(hào),，建于1932年，整幢建筑是西歐鄉(xiāng)村別墅風(fēng)格,，建筑面積為660平方米,，花園面積980平方米。愛廬原為當(dāng)年蔣介石與宋美齡結(jié)婚時(shí)宋美齡的陪嫁,，現(xiàn)屬于Sasha's西餐廳和上海音樂(lè)學(xué)院中等音樂(lè)?？茖W(xué)校。

丁香花園

丁香花園是上海灘最負(fù)盛名,、保存最為完好的老洋房之一,。此園集西洋花園官邸建筑與中國(guó)江南園林于一體，園中建有三幢西式花園別墅,，其中1號(hào)樓即為李鴻章和丁香居住的丁香樓,，2號(hào)樓為19世紀(jì)后期美國(guó)式的別墅建筑。該處現(xiàn)名為丁香花園,，被列為上海市優(yōu)秀近代建筑保護(hù)單位,。

老洋房的屬性決定了它的交易門檻高、總價(jià)高,，滬上老洋房交易專家,、鏈家豪宅事業(yè)部新里洋房的店經(jīng)理邱澤柱在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)簡(jiǎn)單描繪了這群老洋房神秘的買家群體們。

鏈家豪宅事業(yè)部新里洋房的店經(jīng)理邱澤柱

邱澤柱表示,，根據(jù)過(guò)往交易經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，老洋房的目標(biāo)群體并非某一固有圈層,，而是呈現(xiàn)多層次化。有些是成功企業(yè)家,，資產(chǎn)實(shí)力雄厚,，也有部分境外人士或海歸族，他們有著豐富的海外經(jīng)驗(yàn),，鐘愛歐洲中世紀(jì)建筑,，回到上海后想擁有一套老洋房作為珍藏，也有些影視圈,、文藝圈的明星大腕對(duì)老洋房情有獨(dú)鐘。因此,，老洋房除了作為房屋自身的居住功能外,，買家更多的需求傾向于資產(chǎn)配置，根據(jù)過(guò)往交易情況來(lái)看,，收藏需求大于自住,。

邱澤柱透露，交易后,，對(duì)于品相上佳的老洋房,，買家通常會(huì)選擇原汁原味的保養(yǎng)，而對(duì)于部分居住幾代人的祖產(chǎn),，里面的老物件在,，就需要打理、修繕,。

市面上最為著名的老洋房成交紀(jì)錄莫過(guò)于上海市巨鹿路886號(hào)的出讓,。

巨鹿路街道景觀

巨鹿路886號(hào)屬于巨鹿路868-892號(hào)十二幢聯(lián)排別墅之一，與《安家》中的龔家花園一樣,，其由匈牙利人拉斯洛·鄔達(dá)克設(shè)計(jì),，這也是其在上海的處女作，同屬鄔達(dá)克設(shè)計(jì)的還有一些耳熟能詳?shù)纳虾５貥?biāo)性建筑,，如大光明電影院,、國(guó)際飯店、綠房子,、沐恩堂,、武康大樓等。

武康大樓

巨鹿路由上海法租界公董局修筑于1907年,，這條路上集中了多幢優(yōu)秀歷史建筑,，如中共第一個(gè)無(wú)線電訓(xùn)練班舊址、亞細(xì)亞火油公司舊址,、胡蝶舊居,、劉吉生住宅,、巨鹿路天主堂等。

據(jù)記者了解,，巨鹿路886號(hào)是有上海首富之稱的駱駝牌香煙買辦童楚江送給女兒的嫁妝,，后由其女兒的后人古董商人梁鵬飛繼承，而梁鵬飛的太爺梁卓軒是老上海當(dāng)時(shí)的罐頭食品大王,，出品有雀巢,、DEL-MONTE等世界品牌。

著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì),、上好的地段和梁氏家族歷史背景等多重元素結(jié)合后,，2016年，巨鹿路886號(hào)以1.25億元的總價(jià)出讓,，單價(jià)達(dá)33.3萬(wàn)元/平方米（不包括地價(jià)）,。按照規(guī)定，住宅性質(zhì)的老洋房首次出售,，需繳納70年的土地出讓金,，出讓金的的計(jì)算，一般以地段和面積（占地,、建筑兩者取其高）合算,，一般為1萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米，上海老洋房土地出讓金一般是總房?jī)r(jià)的10%左右,。

經(jīng)計(jì)算,，巨鹿路886號(hào)建筑面積375平方米，花園面積500平方米,，土地出讓金達(dá)2500萬(wàn)元,，折算后老洋房的單價(jià)高達(dá)40萬(wàn)元/平方米，超越此前華僑城·蘇河灣別墅（34.49萬(wàn)元/平方米）的出讓紀(jì)錄,，成為“全國(guó)成交第一天價(jià)”,。

不過(guò)，巨鹿路886號(hào)洋房的購(gòu)買者身份成謎,。

上海老洋房中,，成交單價(jià)最高的屬巨鹿路886號(hào)，“漲價(jià)最典型”的卻是嚴(yán)家花園,。

嚴(yán)家花園

位于愚園路699號(hào)的嚴(yán)家花園建于1920年,，距今已有百年歷史，同樣也是由著名設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克設(shè)計(jì),。嚴(yán)家花園原是上海大隆機(jī)器廠創(chuàng)始人嚴(yán)裕棠以及其兒子嚴(yán)慶祥的住所,，在嚴(yán)慶祥逝世后，嚴(yán)家后人多移居海外，嚴(yán)家花園也因疏于打理逐漸老朽,。幾代傳承后,，嚴(yán)家后人為投資創(chuàng)業(yè)重振嚴(yán)家事業(yè)選擇變賣房產(chǎn)，但嚴(yán)家花園的產(chǎn)屬問(wèn)題復(fù)雜,，十多年未能達(dá)成共識(shí),，最終通過(guò)上訴法院協(xié)助賣房。

2009年,，盛大網(wǎng)絡(luò)首席執(zhí)行官陳天橋以2.8億元總價(jià)接手了嚴(yán)家花園,。據(jù)悉，由于是法拍房,，陳天橋以公司名義拍下嚴(yán)家花園,，并補(bǔ)足了70年的土地出讓金。在加以修繕后,，2016年,，陳天橋?qū)ν鈭?bào)價(jià)嚴(yán)家花園出讓價(jià)10億元，幾乎一年億元的上浮空間,，震驚了不少業(yè)內(nèi)人士。

不過(guò),，時(shí)至今日,，嚴(yán)家花園仍由陳天橋持有。記者查閱房天下信息發(fā)現(xiàn),，嚴(yán)家花園目前在該平臺(tái)掛價(jià)8億元整,，單價(jià)約38萬(wàn)元/平方米，逼近巨鹿路886號(hào)出讓單價(jià),。

事實(shí)上,，真正的老洋房成交頻率低且周期長(zhǎng)。

這是一段漫長(zhǎng)的前期投入過(guò)程,，周期及結(jié)果很難預(yù)料,。邱澤柱表示，常規(guī)交易周期在半年到一年左右,，如果資產(chǎn)過(guò)大,，周期甚至可能長(zhǎng)達(dá)兩三年。為了更直觀地體現(xiàn)老洋房的交易周期及頻率,，邱澤柱給出了一組數(shù)據(jù),，“整個(gè)上海鏈家過(guò)去3年的成交數(shù)量為8，最高的一筆為1.9億元,，從掛牌,、推廣到成交歷時(shí)近3年”。

老洋房的成交難點(diǎn)在邱澤柱看來(lái)主要集中在三個(gè)方面,，一是產(chǎn)權(quán)是否清晰干凈,，前期需要花費(fèi)大量精力在確權(quán)上,；此外，如果產(chǎn)權(quán)人較多,，上面掛靠的戶口多,，還需確定是否存在戶口無(wú)法牽走的情況；最后,，在住戶較多的情況下,，可能存在違章搭建，按照規(guī)定違章搭建是限制交易的,。