筆者認(rèn)為,，比起“統(tǒng)計”上的低價,，我們更應(yīng)該看重“真實”的購房價格。

——盤和林

近日,，有媒體獲悉,，湖南省衡陽市執(zhí)行了一年《關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。

此舉迅速引發(fā)廣泛關(guān)注,。但在12月27日晚間,，衡陽市政府發(fā)布公告稱，文件出臺引發(fā)了市場的誤解和網(wǎng)上的炒作,，其影響有悖于部門出臺文件的初衷,，衡陽市人民政府決定撤銷該文件。

不過,，筆者認(rèn)為,，“統(tǒng)計”上的低價不要也無妨，限價限購“因城施策”并不影響房地產(chǎn)調(diào)控“房住不炒”的總目標(biāo),。比起“統(tǒng)計”上的低價,，我們更應(yīng)該看重“真實”的購房價格。

“限價”措施的確可以起到一定程度降溫樓市的作用。限價強(qiáng)制降低了住房交易的價格,，用制度約束了開發(fā)商的銷售行為,，可以說是短時間內(nèi)給過熱的樓市迅速降溫的最好方法。

但是,，“限價”終究只是一項“治標(biāo)不治本”的措施,，并沒有觸及房地產(chǎn)市場價格失衡的核心，所以該調(diào)控效果更多體現(xiàn)在“統(tǒng)計”上的低房價,，而現(xiàn)實中卻滋生出了“雙合同”,、“茶水費”等亂象。

限價政策改變的是購房合同上寫的交易價格,，但并沒有改變市場上對于住房的火熱需求和開發(fā)商的逐利之心,。部分開發(fā)商為了逃避政府的限價政策，讓消費者簽“購房合同”和“裝修合同”兩份合同,，兩份合同加起來才是購房的全部貨款,，購房合同受法律保護(hù)，也受限價政策約束,，而裝修合同則不然,。開發(fā)商通過提升裝修合同上標(biāo)明的價格，從而繞開限價政策的管理,，依然能夠以高價成交獲取利潤,。

這一切，都是緣于“限價”政策本身的弊端,。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中,，限價政策是一種變相導(dǎo)致市場偏離供需均衡的方法。當(dāng)限制價格低于供需平衡價格時,，市場中會存在大量需求沒有被滿足,，那么，供給方為了能夠盈利,，需求方為了讓自身需求得到滿足,，會接受一些繞開限價措施的方式進(jìn)行所謂的“地下交易”，擾亂市場秩序,。

所以,，“限價”政策并不能成為讓我國房地產(chǎn)市場回歸健康、穩(wěn)定的長久之計,。此次部分地區(qū)叫?！跋迌r”政策，并不意味著樓市調(diào)控到此結(jié)束,，而是我國樓市調(diào)控政策逐步從“治標(biāo)” 轉(zhuǎn)向“治本”,，在強(qiáng)硬的“急剎”之后,，開始尋找科學(xué)、平穩(wěn)的降速方式,。

對于之后樓市的“治本”調(diào)控,，筆者有以下幾點看法。

首先,，調(diào)控應(yīng)當(dāng)更加注重房價的真實性,。就如同當(dāng)前國家調(diào)控地方政府債務(wù)一樣，對房價的調(diào)控也應(yīng)讓“隱性支出顯性化”,。我們可以“開前門”，但同時必須“堵后門”,，杜絕“雙合同”等市場亂象,，規(guī)范交易程序，完善相關(guān)的法律法規(guī),，減少消費者的隱性支出,，用消費者真實的購房成本來衡量我國房價，這既是為了正確認(rèn)識我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，也是在保障消費者的合法權(quán)益,。

其次，房地產(chǎn)市場的供需問題,，才是當(dāng)前樓市價格失衡的核心,，所以，“治本”調(diào)控還是要從供需兩側(cè)入手,。

從供給方面來看,，我國土地供給量實際上并不少，只是大多數(shù)都被開發(fā)商“囤地居奇”而已,，所以,，現(xiàn)階段最大的問題不是增加土地供給，而是降低開發(fā)商手中的庫存,，增加市場中住房的有效供給,。具體而言，相關(guān)部門可以采用提升開發(fā)商囤地,、囤房的成本,，限制房企的杠桿率等方式，迫使其減少庫存,，加大對市場的住房供給,。

從需求端來看，雖然這幾年的調(diào)控措施限制了大家的投資需求,，但不可否認(rèn)的是,，樓市依然還是不少人心目中的最佳投資標(biāo)的,。由于我國的資本市場發(fā)展不夠完善，缺乏豐富的投資品種供給,，未能有效拓寬不同類型投資客的投資渠道,，從而降低其對于住房的投資需求。與投資需求不同,，剛性需求的滿足就需要政府在其中發(fā)揮更大的作用,，各地政府在爭搶人才的同時，應(yīng)當(dāng)配給相應(yīng)的配套措施,，督促企業(yè)設(shè)置員工安置房,，用恰當(dāng)?shù)姆绞椒龀珠L租公寓發(fā)展，健全租購?fù)瑱?quán)相關(guān)制度,，滿足剛性人群的住房需求,。

竊以為，從這幾年樓市調(diào)控的情況來看,，國家對于調(diào)控樓市的態(tài)度一直是堅定不移的,，“房住不炒”的方針也從未發(fā)生改變。“限價”措施逐步取消是樓市調(diào)控向縱深發(fā)展的進(jìn)步,，是短期調(diào)控的結(jié)束,，更是長期“治本”調(diào)控的開始。