8月的上海,，對于房地產(chǎn)商而言，是個收獲的季節(jié),。

這個月,，上到黃浦、靜安內(nèi)環(huán)5000萬元的豪宅,，下到金山,、長興島等地200萬元起的剛需房，據(jù)《國際金融報》記者不完全統(tǒng)計,，上海的新房市場平均以每天新開約1.2個樓盤,，300余套房源入市的速度進行著……

圖片來源：房姐地產(chǎn)觀

不過，相較于即將到來的“金九銀十”而言,，這些都不算什么,。因為這才8月底，即將認籌或開盤,，以及已經(jīng)確定認籌時間的樓盤,，就已經(jīng)多得讓人眼花繚亂。

由于限價,、限購政策持續(xù)發(fā)力,，并且短時間內(nèi)并無松動的可能，因此購房者反而有更加充足的時間精挑細選一番,，說不定下一個龍湖天璞之類的爆款就讓自己收入囊中了呢,？

而反觀開發(fā)商這邊，大多樓盤的銷售情況并不如想象中那么火爆,。根據(jù)搖號公示結(jié)果,，8月已開盤的22個樓盤中,，超過半數(shù)的認籌率都不足50%。

因此,，開發(fā)商無疑也是“壓力山大”,，一邊是市場“不買賬”，不帶點“網(wǎng)紅氣質(zhì)”的樓盤都不好意思推出來,，后期去化困難,，另一邊卻仍要面對銷售季業(yè)績指標的高壓，不得不推,。

珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司（下稱“華發(fā)”）即是其中一員,。

8月9日，華發(fā)推出了號稱東外灘配套最好的新盤——華發(fā)公館,，然而群眾的眼睛是雪亮的,，華發(fā)公館的認籌情況并不樂觀，僅有1:0.59,，“神戶型”的招牌并沒有掩蓋其小區(qū)環(huán)境一般,、性價比不高等缺點。

時隔不到兩周,，位于張江板塊的華發(fā)四季也開始認籌,，擬加推新一批房源，均價6.5萬元/平方米（案場銷售提供）,。

性價比究竟如何,，下面記者就分享一下自己的實探經(jīng)歷，以饗讀者,。

此張江非彼張江

在看下文之前,，首先要說明一件事情：這里說的張江板塊并非張江高科,，前者指的是張江鎮(zhèn),，后者指張江高科技園區(qū)，完全是兩個概念,。

有“鎮(zhèn)”的地方就有“鄉(xiāng)下”,，相較于張江高科，這里無疑就是“鄉(xiāng)下”了,。

記者在案場附近逛了一圈發(fā)現(xiàn),，除了案場南側(cè)的另一個新盤——三湘海尚，以及東側(cè)正在施工建設的公寓樓有些許人煙之外,，就只剩下緊鄰案場西側(cè)度假區(qū)高架上川流不息的汽車了,。

此外，記者以自身“餓狠狠”的教訓提醒各位購房者,，一定要吃過飯再來看盤,。因為周邊連一家面館都沒有,，更不要提菜場、超市,、商場等配套了,。

不過，根據(jù)浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局官網(wǎng)公示的重點區(qū)域規(guī)劃,，這里正是在規(guī)劃中的“張江科學城”涵蓋范圍之內(nèi),。

規(guī)劃公告顯示，張江科學城總面積約94平方公里,，為加強與龍陽路樞紐,、國際旅游度假區(qū)等周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)和聯(lián)動發(fā)展，外擴形成的銜接范圍,，總面積約191平方公里,，目標是成為以國內(nèi)外高層次人才和青年創(chuàng)新人才為主，以科創(chuàng)為特色,，集創(chuàng)業(yè)工作,、生活學習和休閑娛樂為一體的現(xiàn)代新型宜居城區(qū)和市級公共中心。

但如此大規(guī)模的工程,，又豈是一朝一夕可以完成的,，值不值得買，主要看業(yè)主能不能經(jīng)得住時間和施工噪音的“考驗”了,。

張江現(xiàn)實版（項目對面實拍）

VS

規(guī)劃版（來自浦東規(guī)土局）

高附贈洋房

華發(fā)四季本次擬加推的房源包括兩棟89-117平方米三房的高層公寓,，以及四棟118-149平方米三、四房的花園洋房,，單價從6萬元至8萬元不等,，均為精裝修交付。

整體而言,，小面積單價高于大面積,，洋房的單價高于公寓，此外,，樓層越高,、單價也越貴（公寓頂樓除外）。

公寓方面,，戶型布局基本上是方方正正,，南北通透，但公寓的每個臥室,，進深都很淺,。

以最大的117平方米戶型為例，目測最大的主臥進深3米左右，次臥則更小,，樣板間也只能擺放一張1.2米寬的小床,，才會顯得不那么擁擠。面積越小的戶型,，臥室面積也越小,。與此同時，除了主臥之外,，其他臥室都沒有衣柜,，也沒有預留放衣柜的地方。

不過,，這也是緊湊型戶型的無奈之舉,，畢竟89平方米做成3房已經(jīng)不易。

下面重點來談談花園洋房,，這也是本期開盤最貴的產(chǎn)品,，單價最高達到8萬元/平方米，總價1100余萬元,。

花園洋房能賣到如此高的單價,，一個重要的原因便是“贈送面積”較大。

一樓為131平方米和149平方米兩個戶型,，除了相差一個房間外,，幾乎對稱，均贈送南北雙花園（邊套可以連通起來）和朝南,、三開間,、超大地下室。而且地下室兩個房間都帶有朝南的采光井,，采光井位置就在一樓附贈的花園中,。

目前地下室只能通過消防通道，走樓梯進入，為毛坯交付,。

而頂樓則為149平方米的復式,，主臥單獨在樓上，而且附贈一個朝北的超大露臺,，舒適度和私密性都十分不錯,。

至于其他樓層，因為外立面美觀的需要,，幾乎每層的戶型都不盡相同,，有些也會贈送小面積的朝北露臺。

該洋房也同樣存在缺點,，首先洋房的廚房面積與高層公寓幾乎一樣,，在大面積戶型中顯得有些“小氣”；其次,，由于整體上洋房處于高層公寓的“包圍之中”,，視野上有所遮擋，但欣賞小區(qū)內(nèi)景觀還是不錯的,。

題外話

關(guān)于“贈送面積”的優(yōu)缺點,，前面一期已經(jīng)寫過，這里不再贅述,。而針對“贈送面積”是否合規(guī)的問題,，當時記者致電上海市房地產(chǎn)交易熱線，對方表示,，具體情況如何還需要城建部門具體執(zhí)法人員實地勘察后才能得出結(jié)論,。

華發(fā)四季贈送的地下室是否合規(guī)，雖然“執(zhí)法人員”還未有檢驗結(jié)果,，不過相信各位讀者心中自有答案,，“封死通道”的操作也絕不止這一例，這份“收益”與風險是否相當,，還需要購房者自行決斷,。