作者：福貴

談到商業(yè)地產(chǎn),，王石稱,，住宅是萬科輕資產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)對萬科來說是重資產(chǎn),。

早期的萬科,，做的也是多元化，其曾涉及超市,、礦泉水,、影視等領域,，也開發(fā)過商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓,。

但最終,，王石剝離了這一切，定下了“聚焦房地產(chǎn)”的基調,，用住宅專業(yè)化,、規(guī)模化這一路徑實現(xiàn)了萬科的超速發(fā)展,。

在住宅專業(yè)化上,，王石的態(tài)度一直未變，而這也曾是萬科拿下“宇宙第一房企”名頭的必殺技,。

但是,，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”進入到“白銀時代”，萬科也不得不被迫走上商業(yè)地產(chǎn)道路,。

2009年,，萬科開始進軍商業(yè)地產(chǎn)，到2013年11月27日萬科首個位于北京昌平區(qū)的金隅萬科廣場正式對外試營業(yè),，這也是其首個商業(yè)項目,。

來源 人民網(wǎng)-房產(chǎn)頻道

而多年來，自萬科首個購物中心項目金隅萬科廣場（后更名悅薈萬科）開始,，其一直致力于打造商業(yè)地產(chǎn)上的標桿項目,，但結果都不盡如人意。

高力國際咨詢服務部華南區(qū)董事陳厚橋曾評價：“你可以迅速認出萬科的樓盤,，卻不知道萬科商業(yè)長什么樣子,。”

2015年，萬科集團商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務負責人丁長峰對外宣稱,，會在2015年一季度末成立一家集團下屬的獨立商業(yè)地產(chǎn)公司,，并在2015年6月底完成25個購物中心合約300億元資產(chǎn)的處理，但此計劃后來也并未實現(xiàn),。

成立獨立商業(yè)地產(chǎn)公司未能成功,，并且其在2013年成立的商用地產(chǎn)管理部也沒有什么決策權，萬科的商業(yè)版塊一直處于缺乏統(tǒng)一管理的狀態(tài)之中,，各地的商業(yè)項目招商和運營也是參差不齊,。

在此前提下，向凱德學習過規(guī)則,，向西蒙學習過運營,，向黑石學習過資本運作的印力成為了萬科的目標。

2016年,，萬科豪擲128.7億收購黑石集團旗下的印力集團96.55%的股份,。

也是在同一年，萬科將旗下42個項目打包交由印力管理，除了深圳和上海兩地的萬科廣場保留原有名字外,，其它地方的項目基本改成印象城,、印象匯或者印象里。

2018年,，萬科印力聯(lián)合Triwater基金收購凱德20家購物中心,。之后，這些項目也全部交由印力管理,，品牌也全部變更為“印象”系列,。

這一系列動作意味著印力成為了萬科唯一的商業(yè)地產(chǎn)平臺。但是兩者的結合貌似也并不像預期一樣密切,。

據(jù)奇點商業(yè)地產(chǎn)報道,，一位萬科某城市公司高管稱：“其實萬科有自己的商業(yè)，跟印力并沒有什么關系,，商業(yè)方面也是各自運營管理的,。”

在萬科發(fā)布的年報上，看不到關于印力的運營情況,，并且,，在廣深區(qū)域，萬科商業(yè)分為萬科廣深公司和印力廣深公司,，萬科持有的商業(yè)并不都是交由印力管理,。

排除印力持有的商業(yè)，單單看萬科自持的萬科廣場,，在廣深區(qū)域能夠算得上萬科商業(yè)標桿的或許也只有龍崗萬科廣場了,。

2013年12月21日,，龍崗萬科廣場開業(yè),，商業(yè)體量達10.5萬㎡，是目前龍崗區(qū)數(shù)一數(shù)二的大型購物中心,。

交通：龍崗萬科廣場位于龍翔大道與德政路交匯處，毗鄰龍崗區(qū)主干道龍崗大道,，距離地鐵3號線吉祥站500米左右,。

從交通上來講，不管是地鐵還是駕車都是比較便利的,。

區(qū)位：一般來講,，萬科的商業(yè)都會自帶住宅、寫字樓,。龍崗萬科廣場也不例外,，整個綜合體項目達到近百萬級平方米,，包含了寫字樓和住宅等配套設施。

從周邊來看,，也有公園大地,、紫薇花園、龍翔花園等多個住宅小區(qū),。

因此,，商場是有龐大的客流基礎的。

小Mall是上周末（9月22日）下午去的龍崗萬科廣場,，從現(xiàn)場的人流量來看，是比較多的,。

一方面是因為周邊沒有大體量的購物中心,，所以龍崗萬科廣場也就成了周邊人群茶余飯后休閑娛樂的首選。

另一方面則是因為龍崗萬科廣場在品牌定位上比較精準,，符合周邊消費需求,。

從品牌招商上來看，可以說是比上不足比下有余,，相對而言品牌偏中等,。

根據(jù)深圳萬科商業(yè)官方微信來看，龍崗萬科廣場目前大概有269家品牌,，其中零售有139家,，占比51.7%，餐飲有74家,，占比27.5%,，兒童業(yè)態(tài)有32家，占比11.9%,，服務配套有21家,，占比7.8%，休閑娛樂有3家,，占比1.1%,。

從業(yè)態(tài)占比上來看，餐飲零售業(yè)態(tài)占了近八成,，親子業(yè)態(tài)占了一成多,。

其中值得一提的是位于商場負一層的131森活主題街區(qū)。

2018年,，龍崗萬科廣場將負一層改造成為131森活主題街區(qū),，整個街區(qū)在原有建筑的基礎上，對整個負一層進行木質化裝飾,，猶如置身于叢林之中,，在喧囂的城市中尋找一絲靜謐,。

并且負一層基本都是餐飲業(yè)態(tài)，因此相對而言這里是其人流最集中的地方,。

但是,，在逛的時候，小Mall也發(fā)現(xiàn)了商場一些細節(jié)上的不足,。

首先是商場的空調系統(tǒng)不怎么樣,，進入商場沒有冷氣撲面而來的感覺，就算是商場4樓的冠軍溜冰場也是如此,。

甚至小Mall還在5樓發(fā)現(xiàn)客語客家菜門口擺了一個大電風扇,，以此來獲取一絲涼氣。

其次則是5樓的COMIC喜感（原皇茶）早已撤離,，現(xiàn)在看來甚至有點荒涼,，應該是很久沒有管過了。

而且從旁邊走過,，地板都有點輕微晃動,，感覺地板下面已經(jīng)變成空心的了。

最后則是商場一進大門的圓柱和樓層之間的承重柱設計對購物體驗會有些影響,，看的角度不對就會影響視線,。

相比于做得比較好的購物中心來說，萬科在商業(yè)管理水平上還有待提高啊,。

根據(jù)萬科2019年上半年年報顯示，截至報告期末,，萬科集團管理商業(yè)項目總建筑面積超過1350萬㎡,。其中，印力集團管理項目110個,，管理面積915萬㎡,，已開業(yè)面積643萬㎡（90%為購物中心）。購物中心整體出租率（不含改造項目）約為97%,。

就商管面積及數(shù)量上來看,，萬科及印力旗下管理的購物中心數(shù)量已僅次于萬達。

對于萬科未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,，郁亮曾言：“要做到行業(yè)內數(shù)一數(shù)二的位置,。”

但是，一方面萬科與印力“貌合神離”,，沒有緊密聯(lián)合在一起,，算是各自單干。

另一方面萬科在商業(yè)方面的經(jīng)驗還比較匱乏,，尤其是大型城市綜合體項目的成功經(jīng)驗,。

未來,，類似龍崗萬科廣場的購物中心發(fā)展模式是否能夠依托萬科自有的配套設施在全國進行大范圍的推廣，恐怕還要打個問號,。

如今,，萬達是國內商業(yè)地產(chǎn)的老大，萬科在背后奮起直追,，未來萬科有可能實現(xiàn)郁亮沖擊行業(yè)第一的理想嗎,？