臨近年關(guān)，各地樓市的火燒了一把又一把,，比如上海,，冰山指數(shù)領(lǐng)跑全國(guó)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月，紅的發(fā)紫,，不論新房一票難求,，還是二手房一天一個(gè)價(jià)，賣出了滔天氣勢(shì),。那段時(shí)間,，路上隨便問(wèn)個(gè)大媽，都知道要去搶上海的房子,。緊接著上海新政出臺(tái),，稅加了，資格緊了,，房貸緊了一套調(diào)控組合拳打出來(lái),，樓市降溫趨勢(shì)明顯。具體每個(gè)城市樓市政策有多嚴(yán)格呢,？蘇州會(huì)不會(huì)也跟著出一些樓市政策呢,？我們一起來(lái)看看。
上海新房熱度居高不下,、二手房更是房?jī)r(jià)跳漲,，市場(chǎng)異常躁動(dòng)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，去年上?！扒藫u”樓盤高達(dá)26個(gè)，新房整體認(rèn)籌率超120%,，是2019年的3倍,。 二手房更是瘋狂，去年上海二手房成交約30.2萬(wàn)套,，同比增長(zhǎng)27%,，均創(chuàng)近4年新高。
對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的,，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算,。 調(diào)整增值稅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從2年變成了5年,。 完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度,，優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。
1月28日,，上海部分個(gè)人住房開(kāi)始征收房產(chǎn)稅！計(jì)稅公式：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)×70%×稅率,。
1月29日,，又是一個(gè)深夜，上海新政再度襲來(lái)：嚴(yán)打假離婚,！對(duì)借款人,，尤其是夫妻離異購(gòu)房限貸資格審查。 重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求,，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款,。 對(duì)發(fā)現(xiàn)存在為購(gòu)房者提供首付款支持、聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)和收入證明等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介,，立即終止合作,，并將其列入黑名單，報(bào)送上海市銀行同業(yè)公會(huì),。 嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力,，強(qiáng)化首付款資金真實(shí)性審查要求，審慎評(píng)估借款人還款意愿,、還款能力,。防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域,。
基本上一天出一個(gè)補(bǔ)丁政策,，目的就是把炒房客的路堵死。隨著調(diào)控政策的到來(lái),，上海這一波行情即將走完,，想在上海買房越來(lái)越難。
今年上半年,，南京的樓市也較為出挑,，日光盤頻出、房?jī)r(jià)漲幅居于全國(guó)前列,、土拍市場(chǎng)中也是地王,、高價(jià)地頻現(xiàn)……5月，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.2%,，同比上漲5%,； - 4月,，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.8%，同比上漲4.5%,；
3月,，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.3%,； 2月,，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比上漲3.2%,； 1月,，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲3.3%,；
7月22日深夜,，南京也炸出史上最嚴(yán)新政。此次政策明確了9條管控內(nèi)容,，其中有兩條對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)影響巨大：1,、夫妻任何一方自離婚之日起2年內(nèi)買房的，其擁有住房套數(shù)按離婚前家庭總套數(shù)計(jì)算,。2,、樓盤30%房子將優(yōu)先賣給南京戶口無(wú)房家庭。2021年1月16日,，南京再次給樓市打上強(qiáng)補(bǔ)?。?br>開(kāi)人才購(gòu)房證明的門檻被提高，南京將碩士的社保,、個(gè)人所得稅上調(diào)至6個(gè)月以上,，本科12個(gè)月，很大程度上讓買房人望而止步,。弄虛作假者直接收回房源,。徹底斷絕外地炒房客，或者本地炒房客利用外地學(xué)歷證明辦人才證明的可能性,。
疫情結(jié)束后,，杭州出現(xiàn)了很多熱門紅盤，因倒掛大,、獲利頗豐,，此前杭州樓市誕生了一大波代持炒房、合作拼房票的炒房客,。 自7月起,，杭州新政一個(gè)接一個(gè)，個(gè)個(gè)重磅，嚴(yán)厲打擊炒房客,。 7月2日,，杭州樓市新政： 1.人才優(yōu)購(gòu)房5年限售； 2.無(wú)房家庭還需滿足“自購(gòu)房之日前一年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿12個(gè)月”的要求,； 3.加大對(duì)“無(wú)房家庭”的傾斜力度,，明確均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)“無(wú)房家庭”的房源保障比例一般不低于50%； 4. 一戶購(gòu)房家庭同時(shí)只能參與一個(gè)新建商品房項(xiàng)目的購(gòu)房意向登記,。 
3天前,，杭州再發(fā)新政，堪稱史上最嚴(yán)：
規(guī)定落戶本市未滿5年的,，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房 規(guī)定將本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房贈(zèng)與他人的,，贈(zèng)與人須滿3年方可購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房，受贈(zèng)人家庭須符合本市住房限購(gòu)政策（不含遺贈(zèng)） 新建商品住房項(xiàng)目公證搖號(hào)公開(kāi)銷售中簽率小于或等于10%的,，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年 新增一類無(wú)房家庭：2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年,，可認(rèn)定為無(wú)房家庭,。
說(shuō)起蘇州樓市，從去年下半年至今,，當(dāng)我們分析蘇州樓市時(shí),，724新政是一個(gè)繞不開(kāi)的話題。
新政前,，隨著開(kāi)年的幾場(chǎng)土拍落下帷幕,，蘇州樓市正式迎來(lái)小陽(yáng)春，在2018年下半年一片“涼涼”的聲音之中,，火熱翻身,，自3月起便連續(xù)登頂冰山指數(shù)百城房?jī)r(jià)漲幅，和現(xiàn)在上海的火熱不相上下,。 新政后,，樓市迅速降溫，買房人回歸理性狀態(tài),。 我們?cè)賮?lái)回顧下主要政策： 
1,、土拍環(huán)節(jié)：限房?jī)r(jià)、限地價(jià),，競(jìng)買保證金最高50%,，讓有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商更加冷靜；
2,、外地人限購(gòu)：蘇州（含市區(qū),、昆山、太倉(cāng)）外地人買房需3年內(nèi)連續(xù)2年納稅或社保，但社保和納稅可以交在蘇州市區(qū)及昆山,、太倉(cāng),、常熟、張家港,；也就是說(shuō)常熟,、張家港依舊不在此次限購(gòu)范圍之內(nèi)，對(duì)這兩個(gè)城市是利好,；
3,、限售：蘇州市區(qū)范圍（不含四縣市）新房、二手房限售,，新房拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿三年可轉(zhuǎn)讓,，二手房拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿五年可轉(zhuǎn)讓。 在今年蘇州樓市的年中總結(jié)中,，我們也提到,，上半年的新房市場(chǎng)成交套數(shù)為30156套，同比去年上半年下跌26%,；二手房市場(chǎng)成交套數(shù)為25262套,，同比去年上半年下跌50%，下滑程度明顯,。 從最新一期的冰山指數(shù)來(lái)看,，蘇州雖然保持每周上漲0.1%的趨勢(shì)，但大盤依舊冷淡,，和周邊一眾城市比較,，蘇州今年再一次走出了獨(dú)立行情——眾人皆漲我獨(dú)跌。 
這個(gè)跌一方面是整個(gè)樓市成交量放緩,，考慮到持有成本,，投資需求被大大抑制，一方面是蘇州六大區(qū)各大板塊二手房?jī)r(jià)格的下跌,，尤其疫情剛結(jié)束過(guò)來(lái),，諸如玲瓏灣，一套房子以80w+的價(jià)格在跌,，去年剛剛站上3w+的尹山湖,，一路陰跌至如今的2.5-2.7w+。隨著上學(xué)區(qū)需求前置,，園區(qū)學(xué)區(qū)房率先回暖,。不僅成交量屢次驚艷大家，就連價(jià)格也出現(xiàn)抬頭,，頗有回歸2019年新政前的態(tài)勢(shì),。短期來(lái)講,，只要蘇州樓市趨于穩(wěn)定，成交火熱,、價(jià)格回溫都是正常市場(chǎng)行為,。但因?yàn)橘?gòu)房需求增加抬升了房東心理預(yù)期，樓市出現(xiàn)不穩(wěn)定因素時(shí),，也不排除蘇州會(huì)再出新政,。
/2020年貝殼二手房月度成交，圖源貝殼
另一方面,，從蘇州今年的土地市場(chǎng)來(lái)看,。2020年蘇州市區(qū)（含吳江）累計(jì)成功出讓74宗涉宅地塊，總出讓面積達(dá)413.55萬(wàn)方,，總成交金額為1108.4億,，平均溢價(jià)率9%。地塊多,，地價(jià)穩(wěn),，溢價(jià)低。這中間釋放的信息有兩個(gè)：市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)大幅度增加,，競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈,，新房均價(jià)將會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)。在蘇州今年下半年市場(chǎng)大盤整體冷淡的情況下,，新房都沒(méi)有出現(xiàn)大面積降價(jià)，以后也不要奢望蘇州房?jī)r(jià)會(huì)跌,。
考慮到市場(chǎng)上的韭菜就那么多而且已經(jīng)收割掉了一大批,，市場(chǎng)上又有那么多房源可供選擇，2021年對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言依舊是夾縫中求生的一年,。如果此時(shí)再對(duì)蘇州升級(jí)調(diào)控,，那無(wú)疑將會(huì)給蘇州樓市致命一擊，zf的目標(biāo)從來(lái)都是穩(wěn)定樓市,，而不是殺死樓市,。總而言之，蘇州目前的限購(gòu)政策已經(jīng)非常嚴(yán)格了,，既沒(méi)有再加碼的必要，也沒(méi)有再加碼的條件,。最近政策加碼的上海,、杭州、南京等城市,，都是今年上半年樓市表現(xiàn)比較突出的城市,，同時(shí)也是固定資產(chǎn)得到多數(shù)買房人認(rèn)可的城市。 這些政策的唯一指向就是打擊投資客，給樓市降溫,，把機(jī)會(huì)留給真正需要的人,。
在這一群風(fēng)風(fēng)火火、動(dòng)作頻頻的城市中,，今年的蘇州遺世獨(dú)立,，默默的在角落，以異常冷靜的姿態(tài)面對(duì)樓市,。 一方面，可以說(shuō)明今年蘇州樓市受到疫情影響較大,，而另一方面，也說(shuō)明了蘇州724新政的余威尚在,，雖然市場(chǎng)看著有點(diǎn)火，但價(jià)格沒(méi)有明顯上漲,，成交量也在保持相對(duì)穩(wěn)定,，蘇州目前沒(méi)有升級(jí)調(diào)控的必要。對(duì)于流動(dòng)的資金而言,，長(zhǎng)三角是全國(guó)最具發(fā)展?jié)摿统鞘袃r(jià)值的地區(qū),。環(huán)滬其他地方樓市政策嚴(yán)格了，比較下來(lái),，蘇州的性價(jià)比一直很高,，其買房門檻比一眾城市低,，只要你是大專學(xué)歷以上,，來(lái)了就是蘇州人。第一,，在周邊其他城市政策收緊的情況下，加上蘇州新房限價(jià),，可以趁低入手,，遇到特別筍的倒掛新盤請(qǐng)別猶豫。第二,，二手房雖然供應(yīng)量大,，但是經(jīng)過(guò)一年半的消化,，再降價(jià)的空間已經(jīng)不多了，加上年前這個(gè)階段和房東的談判空間大,，首選學(xué)位還沒(méi)被占用,、地段好的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。關(guān)于蘇州樓市,，想和大家一起交流,、探討。我們不做指導(dǎo)者,，只做買房路上的同行者,。
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