最近，有報(bào)道稱,，從今年6月份開始全國平均房價(jià)已經(jīng)順利突破了“萬元大關(guān)”,。也就是說，從1998年房地產(chǎn)開始市場化之后,，全國房價(jià)由2000元,，漲到了1萬元。而在這20多年間,，房價(jià)漲了5倍,。即使是2015年在深圳房子均價(jià)2.4萬/平米，也漲到現(xiàn)在約為7.5萬/平米?，F(xiàn)在是炒房者越炒錢越多,，剛需族越等越買不起房。當(dāng)年在一二線城市買上幾套房,，現(xiàn)在變成了千萬富翁也并不是稀奇事,。

現(xiàn)在問題來了，全國平均房價(jià)已經(jīng)突破“萬元大關(guān)”,，是不是意味著,，全國房價(jià)還有很大的上漲空間呢？對此,，我們認(rèn)為,，過去房價(jià)上漲，并不代表未來房價(jià)還能繼續(xù)上升,。2021年國內(nèi)房價(jià)下跌,，已成必然，主要有以下幾個(gè)因素決定的：第一,，前些年各地房價(jià)上漲,，主要是棚改貨幣化安置，拆遷戶得到了大量資金后,，就跑到周邊去購置房產(chǎn),，這無形中就推高了當(dāng)?shù)胤績r(jià)。而今年開始,，棚改貨幣化安置結(jié)束了,，決策層已經(jīng)把重心放在，發(fā)展租賃住房市場,、老舊小區(qū)改造,、配套升級等方面。而這些政策措施并不會(huì)帶來大量購房需求,，更不會(huì)帶來房價(jià)的上漲,。

第二，房地產(chǎn)市場化這二十多年,，中國城鎮(zhèn)居民住房條件已經(jīng)得到很大的改善,。過去房價(jià)上漲，主要是購房需求在不斷釋放,，而目前城鎮(zhèn)人均住房面積超過40平米之后,，市場購房需求也趨于飽和。特別是2015年之后,，房價(jià)瘋狂上漲,，全民加杠桿的時(shí)代到來，越來越多的人買房置業(yè),，大家都把資產(chǎn)押在房地產(chǎn)上面?，F(xiàn)在不管是中小城市居民擁有多套房產(chǎn)的人有很多，就連特大城市擁有好幾套房產(chǎn)的居民也有不少,。未來真正剛需群體越來越少,，更多的年輕人可以通過繼承的方式來獲得房產(chǎn)。

第三，現(xiàn)在不管是一手房價(jià),，還是二手房價(jià)都有調(diào)整的趨勢,，即使房價(jià)突破“萬元大關(guān)”，也只是強(qiáng)弩之末,。一方面,，持有大量新房的開發(fā)商準(zhǔn)備打折促銷。為了去除高庫存,，哈爾濱就出臺(tái)了十四條樓市扶持措施,，明確鼓勵(lì)房企采取打折促銷、團(tuán)購等方式讓利銷售新建商品房,。而在此之前,，恒大等一批開發(fā)商都主動(dòng)降價(jià)促銷，為的就是做好房地產(chǎn)“金九銀十”的促銷活動(dòng),，一手房現(xiàn)在開始打折促銷,，國內(nèi)新房價(jià)格整體已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，這在過去是不多見的,。

另一方面,，國內(nèi)二手房價(jià)開始出現(xiàn)了下跌,，鄭州、重慶,、濟(jì)南等城市房價(jià)開始下跌,。而在此之前，北方的城市青島,、天津,、北京周邊環(huán)京樓市等房價(jià)早已經(jīng)開始全面下跌。從最新二手房數(shù)據(jù)來看,，自8月以來,，二手房市場降溫明顯。9月,，70個(gè)主要大中城市中,，二手房價(jià)格環(huán)比增速上漲的城市從8月份43個(gè)減少到25個(gè)，10月份,，環(huán)比增速上漲的城市進(jìn)一步縮減至10個(gè),。

第四，全國房貸有收緊的趨勢,。目前二三線城市已出現(xiàn)房貸收緊情況,，不少銀行表示，現(xiàn)在銀行的額度緊張,，放款速度較慢,，還上調(diào)了二套房貸的首付比例。部分銀行已經(jīng)停止了房貸業(yè)務(wù),，預(yù)計(jì)明年房貸業(yè)務(wù)會(huì)全面收緊,。更讓人感到緊張的是，最近銀行存款利率開始上行,，而LPR利率又處于歷史最低位,，已經(jīng)大半年沒有變化，銀行存款利率上行,，意味著LPR利率會(huì)帶動(dòng)房貸利率開始觸底反彈,。房貸業(yè)務(wù)收緊，明年房價(jià)下跌已經(jīng)無可避免,。

今年全國房價(jià)漲破“萬元大關(guān)”,，很多人擔(dān)心2021年房價(jià)還會(huì)繼續(xù)大漲,。而我們認(rèn)為，目前國內(nèi)房價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)強(qiáng)弩之末,，主要基于以上四大原因：棚改貨幣化安置結(jié)束,，老舊小區(qū)改造已經(jīng)到來,；城市家庭房地產(chǎn)已經(jīng)飽和，未來并沒有多少剛需要買房,；一二手商品房都開始有下跌的征兆,；全國房貸有收緊的趨勢，明年房貸市場將繼續(xù)收緊,。所以,，我們認(rèn)為,，房價(jià)漲破“萬元大關(guān)”是假象,，而真相是明年會(huì)有越來越多的城市加入到房價(jià)下跌的隊(duì)伍中。