現(xiàn)實生活中，一方擁有土地使用權(quán)并希望通過開發(fā)獲得收益的情形較為普遍,，但受制于自身專業(yè)能力與資金的制約,，無法獨自完成開發(fā)，因而需要尋找有資金實力的合作伙伴進行合作開發(fā),。合作開發(fā)具有“一方出地,、一方出錢，共享利潤,、共擔風險”的特征,，但實踐中的合作開發(fā)，基于當事人的需要會有不同交易利潤與風險安排,，律師作為此類交易的合規(guī)審查人員,，必須提示交易中的風險。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十四條將一方提供土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)合作開發(fā)建設(shè),，但不承擔經(jīng)營風險,，只收取固定利益的合同，認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,?；谒痉ń忉尩母叨瘸橄笮裕枰ㄟ^具體裁決規(guī)則研討其中的規(guī)則,，并形成具象認識,。本文搜集21篇各級法院裁決文書對此進行分析，期冀為此類案件提供裁決預期,。但因我國并無統(tǒng)一的案例援引與先例遵循制度,，因而下述之分析僅供參考。

     一,、如何理解“不承擔經(jīng)營風險”

提示：“不承擔經(jīng)營風險”僅指不承擔合作項目開發(fā),、建設(shè)、經(jīng)營過程中的風險,，即在立項不成或項目虧損或項目對外承擔責任時不分擔風險,、承擔責任,，不包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的風險。

1．案情簡介

甲公司與乙公司簽訂《合作開發(fā)協(xié)議書》合作開發(fā)某商品住宅樓,，合同約定合作方式為：1,、甲公司提供通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)且滿足項目規(guī)劃條件及土地使用權(quán)類型、用途,、使用年限用地要求的土地,。2、乙公司負責地上新建住宅樓及雙方確認的配置標準的投資,。3,、因土地在甲公司名下，因此需以甲公司名義辦理的開工前各項手續(xù)（土地除外）,，須經(jīng)甲公司同意后由乙公司辦理,，費用由乙公司負擔。4,、因土地現(xiàn)狀指標不符合住宅用地要求,，過戶前由甲公司將其變更為符合批準的規(guī)劃用地指標要求的土地。變更返還的差額歸甲公司所有,，變更費用由甲公司承擔,。在土地具備過戶條件時，過戶至乙公司名下,，過戶費用由乙公司承擔,。利益分配方式為：甲公司合作開發(fā)所得收益采用包干的方式，本項目甲公司收益包干價為800萬元整,。甲方責任為：1,、負責施工現(xiàn)場的“三通一平”及泵房拆遷建設(shè)工作,；2,、負責新建住宅天然氣接入許可工作，并承擔所發(fā)生的費用,。協(xié)調(diào)解決水,、電、暖氣,、弱電等的接入許可工作,，所發(fā)生的費用由乙方承擔。另雙方約定因甲公司原因致使開發(fā)期限拖延停建或土地性質(zhì)變更而影響乙公司銷售,，甲公司承擔乙公司損失,。

2．法院認定

二審時，乙公司主張合同中的“因甲公司原因致使開發(fā)期限拖延停建或土地性質(zhì)變更而影響乙公司銷售,，甲公司承擔乙公司損失”條款系甲公司應承擔的風險,，因而甲公司不滿足“不承擔風險”的條件,，涉案合同應認定為合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,。但山東省高院認為該條款是對土地轉(zhuǎn)讓過程中的責任分擔,，并非針對合作開發(fā)項目的經(jīng)營風險的負擔。在合同實際履行過程中,，乙公司以自己的名義作為建設(shè)單位與施工單位簽訂建設(shè)工程施工合同,，對建設(shè)項目對外獨立承擔責任；售樓期間樓房的銷售所得由乙公司單獨收取,，乙公司單獨管理經(jīng)營項目賬務,，甲公司并非按照投資比例進行利潤分擔。甲公司享有土地所得收益包干價為800萬元整,，其不承擔合作開發(fā)項目的經(jīng)營風險,，屬于純收益行為。因此涉案協(xié)議名為合作開發(fā)協(xié)議書,，但甲公司在此合作開發(fā)項目中只收取固定收益,，既沒有按照投資比例進行利潤分成，也不承擔該項目開發(fā)的經(jīng)營風險,，不具有合作開發(fā)合同的必需條件,，應認定為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

最高院在再審時認為,，該條款是甲公司履行交付國有土地使用權(quán)過程中的權(quán)利義務,，而非針對合作開發(fā)項目的經(jīng)營風險的負擔，這種風險恰恰是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中當事人的權(quán)利義務的真實意思表示,，而非合作,、合資開發(fā)房地產(chǎn)的共享利潤、共擔風險的意思表示,，故涉案合同系建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。

3．裁判要點分析

本案中，如何認定“不承擔經(jīng)營風險”中經(jīng)營風險的范圍成為最終認定合同性質(zhì)的關(guān)鍵,。如果將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的風險也劃分到經(jīng)營風險中,，那么本案甲公司在合作項目中即是承擔了經(jīng)營風險，不能依《解釋》第二十四條將涉案合同認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。根據(jù)最高院的審理意見,，民事法律行為應探究當事人的真實意思表示，當事人對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的風險約定僅是雙方對土地轉(zhuǎn)讓行為的權(quán)利義務劃分,，并不能證明雙方對合作項目有“共享利潤,、共擔風險”的意思表示，反而證明了雙方有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的意思表示,。只有針對合作開發(fā)項目的經(jīng)營風險的負擔才是《解釋》第二十四條中所謂的承擔經(jīng)營風險,，即在立項不成或項目虧損或項目對外承擔責任時,，共同分擔風險、承擔責任,。相反,，不承擔經(jīng)營風險往往表現(xiàn)為將項目中的風險、責任一味的推給建設(shè)方,，對外完全不承擔責任或在對外承擔責任后可以向建設(shè)方追償,。

參考案例：（2014）魯民一終字第214號，(2015)民申字第943號

    二,、如何理解“固定利益”

提示：固定利益既包括固定金額的貨幣也包括固定數(shù)量的房產(chǎn)或房產(chǎn)的折價,。

（一）案例1

1.案情簡介

甲乙雙方簽訂了《合作開發(fā)療養(yǎng)院院區(qū)協(xié)議書》，雙方約定合作方式：（1）甲方以療養(yǎng)院院區(qū)內(nèi)72畝土地作為合作開發(fā)建設(shè)用地,。（2）乙方承擔合作開發(fā)建設(shè)項目所需的全部建設(shè)資金及合作開發(fā)過程中所發(fā)生的一切相關(guān)費用,。雙方約定項目權(quán)屬：（1）甲方享有合作建設(shè)項目中不少于1200平方米的康復療養(yǎng)樓或賓館寫字樓類經(jīng)營用房及與地上物業(yè)面積相對應的地下停車場。（2）乙方享有合作建設(shè)項目中除甲方所有12000平方米房產(chǎn)及周圍約7000平方米用地之外的全部剩余房產(chǎn)（包括出讓地之土地使用權(quán)及地上建筑物）,。（3）雙方分別享有所得建筑的產(chǎn)權(quán)及相應設(shè)施的所有權(quán),。（4）雙方分別承擔各自所得物業(yè)的管理。對于項目補償,，雙方約定：乙方向甲方支付6000萬元用于甲方搬遷,、地上建筑物補償、停業(yè)損失補償,、職工安置及發(fā)放開發(fā)期間職工工資,、辦理職工養(yǎng)老醫(yī)療保險統(tǒng)籌等。

2.法院觀點

甲方是以土地使用權(quán)作為出資,，收取的是項目建成后不少于12000平方米的房產(chǎn)及6000萬元補償金的收益,，而整個項目的開發(fā)建設(shè)費用全部由乙方承擔。因此,，甲方的合同目的就是通過提供相關(guān)土地使用權(quán)獲取固定收益而不承擔開發(fā)經(jīng)營風險,，根據(jù)《解釋》第二十四條，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。

（二）案例2

1.案例簡介

甲公司與乙公司簽訂了聯(lián)合開發(fā)合同書及包銷協(xié)議,，核心內(nèi)容是：甲乙雙方聯(lián)合開發(fā)鞋都工業(yè)園配套住宅小區(qū),，甲公司以土地作為聯(lián)合開發(fā)的投入,，乙公司負責投入該項目所需的建設(shè)資金；甲公司不參與此項目建設(shè)和營銷的具體日常事務,；此項目獨立建賬,，獨立核算，由乙公司負責日常管理,，與甲公司和乙公司雙方其他任何業(yè)務分離,，甲公司與乙公司雙方的其他任何債權(quán)和債務與本項目無關(guān),；甲公司分得此項目房屋建筑面積18000平方米住房，其余聯(lián)合開發(fā)項目的資產(chǎn)全部歸乙公司所有,；甲公司將在聯(lián)合開發(fā)合同中所分得的18000平方米住房進行作價,，總價為1980萬元委托乙公司進行包銷。

2.法院觀點

甲公司在與乙公司聯(lián)合開發(fā)過程中的主要義務是提供土地并辦理相關(guān)手續(xù),，所分配的利益是18000平方米住房的包銷款1980萬元,，不承擔經(jīng)營風險，根據(jù)《解釋》第二十四條,，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。

（三）裁判要點分析

《解釋》第二十四條所指的“固定利益”實際上就是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的對價，其可以是固定數(shù)量貨幣的形式,，可以是固定數(shù)量房屋的形式,，也可以是固定數(shù)量房屋的折價。這種“固定”主要是指雙方在簽訂合同時,，提供土地使用權(quán)的一方在未來能獲得的收益就已經(jīng)固定為具體數(shù)量的貨幣或具體數(shù)量的房屋,，其收益不因后來項目的盈利而增加，不因后來項目的虧損而減少,?？梢姡^的“固定利益”其實是與該條款中的“不承擔經(jīng)營風險”相統(tǒng)一的,，當提供土地使用權(quán)一方在“不承擔經(jīng)營風險”時,，其當然不再對因項目風險所獲得的收益享有收益權(quán)，否則該合同權(quán)利義務不對等屬于顯失公平的合同,，所以提供土地使用權(quán)一方收取“固定利益”其實是“不承擔經(jīng)營風險”的一種結(jié)果上的體現(xiàn),，固定利益與固定風險是相對應的。

參考案例:(2013)民一終字第47號,， (2009)民申字第1760號

三,、   認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后的合同效力的認定

（一）案例1

1.案情簡介

甲村委會與乙公司簽訂協(xié)議書，甲村委會與乙公司在協(xié)議書中約定將開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導小組辦公室擬提供給甲村委會的2478平方米建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)權(quán)讓渡給乙公司,，由乙公司負責綜合樓項目的所有建設(shè)手續(xù)審批,、繳費、建筑施工,、全部小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套等費用的支出,。建成后的綜合樓建筑面積為887.50平方米房屋的所有權(quán)歸甲村委會所有，甲村委會不承擔任何費用,，其他房屋的產(chǎn)權(quán)歸乙公司所有,，由乙公司自行銷售。協(xié)議簽訂后，乙公司投入資金組織綜合樓的施工建設(shè),，現(xiàn)綜合樓已完成建設(shè)并投入使用,。但直至起訴前，甲村委會和乙公司均未取得該綜合樓地塊的土地使用權(quán)證,。

2.法院認為

對于本案合同性質(zhì),，一審二審法院均認為雙方簽訂的協(xié)議書約定甲村委會提供土地使用權(quán)，不承擔經(jīng)營風險,，只收取固定利益,，故應認定甲村委會與乙公司簽訂的協(xié)議書性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但根據(jù)《解釋》第九條規(guī)定甲村委會在起訴前,，未取得土地使用權(quán)證書,，其與乙公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，構(gòu)成無權(quán)處分,，應當認定協(xié)議無效,。

（二）案例2

1.案情簡介

甲公司與乙公司簽訂《協(xié)議書》一份，約定：一,、甲公司同意將現(xiàn)有東站小區(qū)130畝土地的使用,、開發(fā)、建設(shè),、銷售等權(quán)利,，有償轉(zhuǎn)讓給乙公司，由乙公司全權(quán)負責經(jīng)營管理,；二,、乙公司對東站小區(qū)的開發(fā)、建設(shè),、銷售,、經(jīng)營管理等活動要以甲公司的名義進行；甲公司要積極主動地搞好配合,，不收取任何費用,。三、甲公司負責向乙公司提供東站小區(qū)開發(fā)立項文件,、規(guī)劃證,、拆遷證、土地使用有效證件等相關(guān)手續(xù),；建設(shè),、銷售等相關(guān)手續(xù)費用由乙公司承擔，因征地拆遷和經(jīng)濟適用房建設(shè)及銷售政策出現(xiàn)的問題,，由甲公司協(xié)調(diào)解決,，由此引起的責任及經(jīng)濟賠償全部由甲公司承擔,。四,、東站小區(qū)轉(zhuǎn)讓費每畝16.3萬元,，共計人民幣按實際丈量土地計算（2198.87萬元）。事后當?shù)厥腥嗣裾龀觥杜鷱汀?，同意市國土資源局為涉案土地辦理國有出讓手續(xù),。

2.法院認為

一審法院認為，按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定,。涉案《協(xié)議書》及《房地產(chǎn)開發(fā)合同》均為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，并應認定為有效。

二審法院認為,，根據(jù)《解釋》第十一條,，《協(xié)議書》與《房地產(chǎn)開發(fā)合同》的性質(zhì)應依法認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，原審法院對該兩份協(xié)議（合同）的性質(zhì)認定是正確的,。且甲公司在起訴前已經(jīng)市人民政府批準辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù),。《協(xié)議書》和《合同書》經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致已經(jīng)成立生效,，亦不違反法律,、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，本院協(xié)議（合同）效力予以確認,，原審法院對該兩份“協(xié)議”效力的認定并無不妥,。

（三）裁判要點分析

以上2案涉案合同，在依據(jù)《解釋》第二十四條被認定為土地轉(zhuǎn)讓合同后,，根據(jù)涉案土地為性質(zhì)不同,，法院分別依據(jù)《解釋》第九條和第十一條對土地轉(zhuǎn)讓合同的效力問題作出裁判。從《解釋》第九條和第十一條可以看出,，最高院對出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同未取得出讓土地使用權(quán)證書或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準的,，不是一味的認定為無效，而是給了當事人一個補救機會,，只要當事人在起訴前補齊相應的證書或手續(xù),，彌補合同的瑕疵，法院仍然應當認定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效,。

參考案例：(2015)黑民終字第127號,，（2015）魯民一終字第22號

四、認定為劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同的處理。

1．案情簡介

甲公司與乙公司簽訂聯(lián)合《F地塊使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》,，甲公司將F地塊的一部分土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給乙公司,，每畝按180萬元計算,，總價款720萬元，不含土地出讓金和建設(shè)稅費,，土地出讓金應由乙公司自行向有關(guān)部門申請減免,；稅費雙方按各自的建筑面積分擔。后當?shù)厥袊临Y源和房屋管理局與乙公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同,，同意將F區(qū)面積為5081平方米的國有土地交給乙公司作為商住建用地,，其中用于拆遷還建的1524平方米用地，予以行政劃撥,；其余3557平方米有償出讓,。

2．法院認為

甲公司和乙公司在轉(zhuǎn)讓合同書中約定，甲公司將F地塊的一部分土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給乙公司,，乙公司將受讓土地用于綜合開發(fā)建設(shè),。由于甲公司擁有的F地塊土地使用權(quán)系劃撥土地使用權(quán)，按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定不能直接進行轉(zhuǎn)讓,，需要由甲公司將該土地使用權(quán)交回政府,，再由國土管理部門出讓給乙公司。換言之,，甲公司對其擁有的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，須經(jīng)政府批準后由國土管理部門以出讓的方式實現(xiàn)。在劃撥土地使用權(quán)人通過政府以出讓方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的法律關(guān)系中,，存在政府與劃撥土地使用權(quán)人,、受讓人三者之間的關(guān)系，政府將劃撥土地使用權(quán)從原劃撥土地使用權(quán)人手中收回,，再出讓給受讓人,；原劃撥土地使用權(quán)人同意政府收回其劃撥土地使用權(quán)，是因為可以得到政府給予的補償,，但政府收回劃撥土地使用權(quán)的行為,，源于原劃撥土地使用權(quán)人將其劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人需按照雙方合同的約定支付給原劃撥土地使用權(quán)人相應的價款,，該價款即為對原劃撥土地使用權(quán)人的補償,，只是給予補償?shù)闹黧w是受讓人，而不是政府,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),，起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理”之規(guī)定,，甲公司與乙公司簽訂的F地塊使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同其實質(zhì)是一份土地使用權(quán)補償合同，雙方約定的轉(zhuǎn)讓費其實質(zhì)就是因政府收回甲公司的劃撥土地使用權(quán)而給甲公司的補償費,。

3．裁判要點分析

根據(jù)我國現(xiàn)有法律,、法規(guī)規(guī)定,，劃撥土地使用權(quán)不能直接轉(zhuǎn)讓給第三人，只能先將該地土地使用權(quán)交回政府,，再由國土管理部門以出讓的方式出讓給第三人,。受讓人名義上是按照雙方合同的約定支付給原劃撥土地使用權(quán)人相應的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，實則該價款應當是政府對原劃撥土地使用權(quán)人的補償,，只是此時給予補償?shù)闹黧w是受讓人,，而不是政府,。依據(jù)《解釋》第十二條規(guī)定,，此類土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同實則為土地使用權(quán)補償合同，應按照補償合同處理,。

實踐當中,，如果雙方簽訂合同，由合資,、合作建設(shè)一方提供劃撥土地使用權(quán),，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益,，而且起訴前該土地經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，另一方獲得該土地使用權(quán)。此時首先根據(jù)《解釋》第二十四條,，應認定雙方簽訂的合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，然后根據(jù)《解釋》第十一條判斷該合同屬于有效合同，最后又根據(jù)《解釋》第十二條,，該合同應當按照土地使用權(quán)補償合同處理,。

參考案例：（2014）渝高法民提字第00040號

五、認定為劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,，提供土地使用權(quán)一方不再對外承擔責任,。

1．案情簡介

甲村委會與乙公司就合作開發(fā)甲村委會一塊土地事宜簽訂《合作開發(fā)合同書》，約定項目開發(fā)方式：甲村委會取得本開發(fā)項目,，本項目的各項具體工作則給予乙方承接,，乙方自負盈虧。乙公司自行組織人,、財,、物力進行本項目的開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)營，按規(guī)劃要求興建全部工程（包括各配套的公共設(shè)施）,，確保各單項工程至全項目按質(zhì)按量完成并通過市有關(guān)部門驗收,；自行籌集本項目所需全部資金，不得要求甲村委會擔保,，按時如額交納各種稅費,、管理費,。后乙公司將工程發(fā)包給丙公司，丙公司因與乙公司建設(shè)工程施工合同糾紛訴至法院,，并要求甲村委會承擔連帶責任,。

2．法院認為

從甲村委會與乙公司簽訂的《合作開發(fā)合同書》和《〈合作開發(fā)合同書〉補充協(xié)議》的內(nèi)容來看，乙公司負責整個項目的全部資金,、施工建設(shè),、經(jīng)營管理和各項稅費等，并承擔整個項目的工程質(zhì)量,、債權(quán)債務,、事故風險等經(jīng)濟責任和法律責任，而甲居委會僅提供建設(shè)用地,，收取固定利益人民幣1780萬元,，不承擔任何經(jīng)濟責任和法律責任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第十八條和第二十二條,，以及《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條的規(guī)定,，上述合同的性質(zhì)是名為合作、實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，雙方不是真正意義上的合作開發(fā),，而是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。因此,，作為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方,，甲居委會無須對乙公司的對外債務，包括乙公司對丙公司的工程欠款承擔連帶賠償責任,。

3．裁判要點分析

合作,、合資開發(fā)建設(shè)合同與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的區(qū)別在于，合作開發(fā)合同重在“共享利潤,、共擔風險”,，其合作雙方就項目對外是共同承擔責任。而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同雙方僅是對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓達成合意,，作為提供土地使用權(quán)一方對于項目的開發(fā),、建設(shè)并不分擔風險，也無需承擔連帶賠償責任,，這同時也是《解釋》第二十四條中“不承擔經(jīng)營風險”的具體體現(xiàn),。

參考案例：(2009)粵高法民一終字第15號

六、附錄：相關(guān)法條

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第九條：轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的,，應當認定合同有效。

第十一條：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準,，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,，應當認定合同無效,。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應當認定合同有效,。

第十二條：土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),，起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理,。

第二十四條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的,，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。