2021年是“十四五”開局之年,，這意味著很多新的規(guī)劃會開啟征程,，其中對房地產(chǎn)影響最大，國人最為關(guān)心的就是,，“棚改”即將退出歷史舞臺,，取而代之的是新一輪“舊改”：符合條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，不再大拆大建,，而是原地進(jìn)行系統(tǒng)性改造,。

根據(jù)公布的信息來看，全國2000年底以前建成的老舊小區(qū)大概是22萬個(gè),，涉及居民近3900萬戶,。事實(shí)上，2020年“舊改”工作已經(jīng)全面開展，2020年全國計(jì)劃改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)大概是3.9萬個(gè),，涉及居民將近700萬戶,。而且2020年的“改造”任務(wù)已經(jīng)全部完成。也就是說,，根據(jù)相關(guān)要求,，“十四五”期間全國大概可以再改造3200萬戶，在“十四五”末力爭基本完成2000年底以前建成的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū),。

“舊改”與“棚改”到底有何不同,？簡單來說，棚改是消滅供給,，制造需求,；而舊改是制造供給，消滅需求,。過去5年,，全國棚改開工總量3300萬套，三四線城市占比近75%,，對應(yīng)的三四線城市房價(jià)平均漲幅高于50%,，有些城市漲幅達(dá)到200%-300%。這些城市房價(jià)上漲,，說白了就是棚改制造了大量的購房需求以及棚改貨幣化補(bǔ)償安置（發(fā)放現(xiàn)金）支撐起來的,。但舊改完全不同，舊城區(qū)的老舊小區(qū)進(jìn)行改造之后,，至少還能住三五十年,，很多一部分購房需求就不復(fù)存在了，從這個(gè)層面來說,，舊改更有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,。

那么“舊改”到底都改什么？從改造內(nèi)容看,，分為基礎(chǔ)類,、完善類和提升類三類：基礎(chǔ)類涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設(shè)施,，包括但不限于管網(wǎng)破舊,、上下水、電網(wǎng),、煤氣,、光纖缺失或者老化等問題的優(yōu)先改造；完善類是指滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內(nèi)容,，比如加裝電梯,、配建停車場,、引進(jìn)物業(yè)規(guī)范管理等；提升類主要是指養(yǎng)老,、托育等城市公共服務(wù)的供給,。重點(diǎn)要說明的是，舊改是完完全全以居民的意愿為前提條件,，比如老房子加裝電梯,，按照要求，是需要全體業(yè)主商討研究,，每個(gè)單元樓所有住戶簽字確認(rèn)后方可安裝,。

一句話，對于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住戶而言,，“舊改”是天大的福音,，因?yàn)檫@次“舊改”可以說涉及到老舊小區(qū)居民生活所需的方方面面。更有專家分析稱,，“舊改”是一舉多得：既更新改造了城市面貌,，也解決了老舊小區(qū)居民的待解需求，最主要的是,，并沒有像“棚改”那樣大規(guī)模拉動房價(jià)上漲,。

“舊改”好處這么多，按理是很容易推進(jìn)的,。但事實(shí)卻相反,，很多地區(qū)的“舊改”工作都卡在了第二階段：老房子加裝電梯沒有圓滿的方案，每個(gè)單元各樓層居民的意見很難達(dá)到一致,。出現(xiàn)分歧的住戶主要以1,、2樓以及6樓為主。

1,、2樓住戶不同意,，其他樓層住戶同意

說實(shí)話，老舊小區(qū)加裝電梯一直以來都是高層住戶的最大需求,，尤其是現(xiàn)在很多老舊小區(qū)的居民大多是老年人,，他們腿腳不方便,，每天爬樓梯上下樓不僅非常吃力,，還很容易磕磕絆絆受傷，對于加裝電梯意愿很強(qiáng)烈,。除老人外,，很多重體力勞動者和孩子也迫切希望加裝電梯，每天上下班,、上下學(xué)都拖著疲憊的身軀到樓下,，還要爬5層樓回家，很多人體力和精力消耗很大。加裝電梯,，不僅能方便老人,、上班族、孩子,，事實(shí)上對于很多快遞,、搬家、清潔工清掃也有很大便利,。

高層住戶迫切希望加裝電梯,，但1、2樓層住戶一直以來都持反對意見,。根本原因有三點(diǎn)：1,、壓根使用不上電梯，雖然加裝電梯不用自己掏錢,，但后期的維護(hù)費(fèi)用每個(gè)樓層住戶是都必須要掏的,；2、加裝電梯后不僅會產(chǎn)生噪音,，也會帶來安全隱患,；3、加裝電梯除需要占用樓梯外部的公共空間,，更對1,、2樓的采光和通風(fēng)不利。

加裝電梯方案提出后,，6樓住戶不同意,，其他樓層住戶同意

為了照顧1、2樓層加裝電梯后的“損失”,，所以現(xiàn)在很多老舊小區(qū)在制定加裝電梯計(jì)劃時(shí)都會首先考慮1,、2層住戶的利益。目前市面上最常用的加裝電梯的方案就是“資金分?jǐn)偂蹦Ｊ剑?,、2樓不用出任何費(fèi)用,，3-6層需要按比例交錢，樓層越高,，比例也就越大,，比如3樓出資10%，4樓出資20%,，5樓出資30%,，6樓出資40%。

這種方案雖然看似既照顧了1,、2樓的利益,，也構(gòu)建了合理出資的體系,，但是6樓卻是不認(rèn)可的。根本原因是,，6樓覺得自己吃虧了,，因?yàn)樽约撼鲑Y最多，相比于上下樓方便而言,，很多人心里極其不平衡,。我們舉個(gè)例子，如果一部電梯造價(jià)50萬,，6樓需要出資20萬,，一方面很多家庭拿不出這么多的資金，另一方面覺得付出不值當(dāng),，拿20萬換取上下樓的方便,，很多人覺得不劃算。

基于以上事實(shí),，當(dāng)前被討論最多的老房子加裝電梯“資金分?jǐn)偂狈桨鸽m然被認(rèn)為是最合理的方案,，但是很多時(shí)候還是無法正常實(shí)施。最終導(dǎo)致,，很多老舊小區(qū)的住戶的加裝電梯需求無法得到滿足,。

這期間，雖然很多小區(qū)高層住戶也在“資金分?jǐn)偂狈桨傅幕A(chǔ)上提出了一些改進(jìn)意見,，但仍然會因?yàn)楦鳂菍拥囊庖姛o法達(dá)成一致,，最終無法安裝電梯。改善類改造是“舊改”的重點(diǎn)工程,，也是絕大多數(shù)老舊小區(qū)改造的首要“痛點(diǎn)”,，難道就沒有讓所有人都滿意的方案嗎？

不用再爭了,！老房加裝電梯“新方案”來了：1,、2樓不反對，6樓也同意了

近幾年,，隨著共享單車,、共享雨傘、共享充電寶等“共享經(jīng)濟(jì)”模式日趨成熟,，老房子加裝電梯也逐漸開始借鑒“共享經(jīng)濟(jì)”這一模式,。2019年河北某地第一次提出“共享電梯”方案，便一致獲得好評——電梯企業(yè)作為第三方全部出資進(jìn)行電梯的加裝,，住戶只需要按搭乘次數(shù)進(jìn)行繳費(fèi)或者辦理月卡使用電梯,，3-6樓乘梯費(fèi)用逐級增加,，這部分收益歸電梯公司所有,，另外電梯轎廂和外部的廣告收益也全部歸電梯公司所有,。

為了平衡1、2樓層的利益,，額外將國家發(fā)放的安裝電梯的補(bǔ)償費(fèi)用拿出一部分給1,、2樓作為補(bǔ)償。此外,，很多地方物業(yè)出面調(diào)解,，可以適當(dāng)給予1、2樓一定的使用面積補(bǔ)償,，比如連廊使用權(quán),、門前開放地使用權(quán)等。

不得不說,，這種方案既解決了安裝電梯的出資問題,，也照顧到了1、2樓的“不平衡”,，更體現(xiàn)了乘坐電梯的公平性,。所有，此方案一經(jīng)問世,，1,、2樓不反對，6樓也欣然同意了,。

據(jù)媒體報(bào)道,，截至到2020年底，全國除了河北以外,，北京,、深圳、上海,、杭州,、南京、西安,、廣州等十幾個(gè)城市也都在陸續(xù)進(jìn)行“共享電梯”模式的探索,。據(jù)悉，四川,、湖北,、福建等省份也在初步試行這一模式。從結(jié)果來看,，“共享電梯”模式比“資金分?jǐn)偂蹦Ｊ匠晒β侍岣吡?0%,。

很多小區(qū)居民也頗贊成“共享電梯”模式，一方面它平衡了各樓層的利益,，真正做到了誰用電梯誰花錢,，用多多花,，用少少花；另一方面,，“共享電梯”也能滿足不同人群的需求,，工作辛苦、老人,、小孩子必須使用電梯,，可以乘坐電梯，而那些喜歡運(yùn)動,、喜歡鍛煉,、有充足的體力和時(shí)間的人，完全可以不乘坐電梯,。

當(dāng)然,，這種模式現(xiàn)在還是探索階段，依然有很多不完善的地方,，比如廣告收益和乘梯費(fèi)用能否讓第三方機(jī)構(gòu)有利可圖,，比如乘梯費(fèi)用的合理性設(shè)置等。

老舊小區(qū)加裝電梯是舊改的重中之重,，也是解決老舊小區(qū)高樓層居民出行的民生工程,，同時(shí)加裝電梯也要兼顧所有人的利益，這項(xiàng)工作可謂是復(fù)雜,、繁瑣,。所以安裝電梯工程，要盡可能兼顧各層居民的合理訴求,，達(dá)到利益最大化,、影響最小化。就目前加裝電梯的各項(xiàng)方案而言,，我們認(rèn)為“共享電梯”不失為一個(gè)較為“圓滿”的方案,，至少可以解決加裝電梯的需求。未來隨著更多地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn),，這一方案也會逐漸優(yōu)化到“完美”,，到時(shí)候大家可能更不用再爭了，相信更多的小區(qū)都會采用“共享電梯”方案,。

對于“共享電梯”,，你有什么想說的？