|
8月24日，在博志成2019年中峰會(huì)的董事長(zhǎng)/總裁圓桌對(duì)話環(huán)節(jié),，大發(fā)集團(tuán),、弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)、江西永康置業(yè)等G50成員企業(yè)負(fù)責(zé)人,，與博志成戰(zhàn)略與投資運(yùn)營(yíng)首席專家/G50董事長(zhǎng)俱樂(lè)部執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)卞克,、博志成股份董事長(zhǎng)/G50董事長(zhǎng)俱樂(lè)部秘書(shū)長(zhǎng)程光水、博志成董事副總裁/博志成財(cái)稅金融首席專家王震等專家對(duì)話,，共同探討二,、三,、四線城市開(kāi)發(fā)突圍之道，深度分享企業(yè)成功經(jīng)驗(yàn),。
融資供給側(cè)收緊,，房地產(chǎn)企業(yè)該當(dāng)如何？基本面：房地產(chǎn)公司的融資繼續(xù)收緊,，信托,、銀行、債券等多渠道實(shí)施總量控制,。中共中央政治局7月30日召開(kāi)會(huì)議,，提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這一新提法表明房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還處于積累過(guò)程中,。金融方面：以前是管“需求端”,，比如限購(gòu)、限價(jià),，現(xiàn)在是管“供給端”,，控制房地產(chǎn)資金的供應(yīng)量。但是這個(gè)過(guò)程中,，還是存在機(jī)會(huì),。某些三四線城市的土地市場(chǎng)還是蠻熱的，在大房企觀望時(shí),，本土企業(yè)拿地較多,，底價(jià)出標(biāo)較多，這在兩個(gè)月前幾乎是不可想象的,。局部市場(chǎng)存在機(jī)會(huì),，假定當(dāng)前房?jī)r(jià)與地價(jià)之間有足夠的利潤(rùn)空間，那么即便未來(lái)市場(chǎng)有一定幅度的波動(dòng),，仍然處于安全界限之內(nèi),。所以，我們不是不拿地,，而是看怎么拿地,。對(duì)房企來(lái)講，第一,，盡量做到管好現(xiàn)金流,，應(yīng)對(duì)未來(lái)每一次的資金峰值，堅(jiān)決不拿高價(jià)地,；第二,，持續(xù)關(guān)注政策動(dòng)向，聽(tīng)黨的話，跟黨走,；第三,，修煉內(nèi)功，做好產(chǎn)品,，抓好本身經(jīng)營(yíng),。總之一句話,，邊走邊看,，形勢(shì)還在不斷變化，保持謹(jǐn)慎,，這是我們主要的基調(diào),。在這樣的形勢(shì)下，關(guān)鍵是自己內(nèi)功練好,，提升內(nèi)在核心競(jìng)爭(zhēng)力,。大家處在同樣的環(huán)境下，可能你比別人機(jī)會(huì)多一點(diǎn),。弘陽(yáng)的發(fā)展，其實(shí)是受到博志成戰(zhàn)略研討會(huì)的影響,，明確了千億目標(biāo)及發(fā)展路徑,，特別感謝。從2016年-2018年,，弘陽(yáng)這3年的平均復(fù)合增長(zhǎng)率為89%,，2019年的發(fā)展目標(biāo)為600億,，肯定能完成,，未來(lái)規(guī)模還會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。弘陽(yáng)的增長(zhǎng)基點(diǎn),，應(yīng)該是在2016年底,。當(dāng)時(shí)國(guó)家在10月出臺(tái)限購(gòu)政策，整個(gè)市場(chǎng)情況并不是特別樂(lè)觀,，所以,，當(dāng)時(shí)沒(méi)有吃到市場(chǎng)急速成長(zhǎng)的紅利。通過(guò)博志成研討會(huì),，定下公司發(fā)展戰(zhàn)略,，其中關(guān)鍵一點(diǎn)——鎖死凈負(fù)債率。自此,，財(cái)務(wù)強(qiáng)約束,，保證現(xiàn)金流安全。在鎖住杠桿的前提下，通過(guò)在經(jīng)營(yíng)端提高現(xiàn)金流的效率——尋找貨地比高的土地,，提升周轉(zhuǎn)率,，產(chǎn)出更高的效益。而要做到高周轉(zhuǎn),，需要產(chǎn)品定位做得準(zhǔn),，營(yíng)銷去化甩得快，還得盡量兼顧利潤(rùn),。有很多點(diǎn),，都需要一一落實(shí)。來(lái)自江西的永康置業(yè),，創(chuàng)始人老家在新余，原來(lái)是做摩托車和汽車貿(mào)易,，2006年成立地產(chǎn)公司,，開(kāi)始第一個(gè)項(xiàng)目。2018年,，終于發(fā)展到十幾億的規(guī)模,。博志成創(chuàng)始人黃博文給永康開(kāi)戰(zhàn)略研討會(huì)，確定了“深耕縣域,、3年百億,、成為中國(guó)縣域精裝領(lǐng)跑者”的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。永康為什么要做精裝修,？公司業(yè)務(wù)有一塊是建材市場(chǎng)項(xiàng)目,，去深圳考察，發(fā)現(xiàn)未來(lái)精裝修是趨勢(shì),。第一個(gè)精裝修項(xiàng)目始于2009年,，當(dāng)時(shí)有客戶給我們反饋，長(zhǎng)期在外打工,，沒(méi)有時(shí)間裝修,，如果把產(chǎn)品做好、帶來(lái)溢價(jià),，每平米能漲1000元,。盡管有溢價(jià)，老百姓一對(duì)比,，還是會(huì)考慮買精裝房,。在分宜縣，永康打造形成了三個(gè)產(chǎn)品線,，分別為時(shí)代城,、狀元府,、公元里。從2018年11月到今年8月,，永康拿到了四塊地,。有學(xué)區(qū)項(xiàng)目，去化較好,；也有“虎口奪食”拿下的地王,，但精裝有溢價(jià)效益，影響較小,。永康用萬(wàn)科的標(biāo)準(zhǔn)做產(chǎn)品,，對(duì)客戶有吸引力，相對(duì)而言,，性價(jià)比也較高,。預(yù)售制是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基石條件和基本政策。代建,，對(duì)大家來(lái)說(shuō)并不新鮮,。本質(zhì)上就是一個(gè)純基金管理人模式，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā),，既是投資人,，又是基金管理人，賺兩塊收益,。而代建,，其實(shí)要比純投資人的投資收益率大很多，并且風(fēng)險(xiǎn)也被轉(zhuǎn)移了,。代建市場(chǎng),，天生存在互利共贏的巨大空間。房地產(chǎn)公司,，其實(shí)是一個(gè)專業(yè)的資源整合者,。大家不要光看藍(lán)城、綠城,，其實(shí)很多區(qū)域龍頭發(fā)展很好,。河南建業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)有120個(gè)代建項(xiàng)目,，全部都在縣城，而且做得非常成功,，雙方都開(kāi)心,。是不是一定要萬(wàn)事俱備才能做代建？其實(shí)不是的,，藍(lán)城,、綠城某種意義上講，就是定位、產(chǎn)品,、成本管控比其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做得好,。只要你有某一核心競(jìng)爭(zhēng)力，就可以做代建,，建業(yè)就強(qiáng)在區(qū)域品牌,。代建靠梳理，理清核心競(jìng)爭(zhēng)力,。博志成的戰(zhàn)略研討會(huì),，就在完成這樣的任務(wù)。現(xiàn)金流管理,、品牌管理等一些基本功,，有的時(shí)候是“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”,，你自己并不一定知道,，需要外部專業(yè)力量協(xié)助梳理。代建有可能是未來(lái)大中小房企一個(gè)非常重要的板塊,，尤其是對(duì)區(qū)域型,、特色型房企，比如朗詩(shī)綠色集團(tuán),。而博志成的G50體系,，就能助力區(qū)域房企提升共振能力、產(chǎn)品能力和管理能力,，為代建業(yè)務(wù)打好基礎(chǔ),。本輪調(diào)控下的應(yīng)對(duì)策略在底層邏輯上，對(duì)現(xiàn)狀描述最貼切的話,，就是“跟黨走”,。黨要什么？第一,，房住不炒,；第二，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,。企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略是什么,？“一綱三目”?！?strong style="font-size: 15px;white-space: normal;">一綱”：增長(zhǎng)快,，“三目”：現(xiàn)金流的安全、合作報(bào)團(tuán)取暖,、發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)相平衡,。過(guò)去將近20年的時(shí)間,，都走的高速公路，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),，房地產(chǎn)以兩倍,、三倍于GDP的增長(zhǎng)速度在快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)哪怕水平差一點(diǎn),，膽子大,、敢拿地，所有問(wèn)題都可以在增長(zhǎng)中消耗,；但是現(xiàn)在,，已經(jīng)不存在這樣的曲線。不斷盤整的狀況下,，發(fā)展要靠“手藝”,，像“川藏公路”。在當(dāng)前大環(huán)境下房企最重要的事情是什么,？保證現(xiàn)金流的安全,。從投融資和企業(yè)財(cái)務(wù)資本運(yùn)作來(lái)闡釋，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流流入：一是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入（回款）,，二是融資性的現(xiàn)金流流入,。怎么應(yīng)對(duì)？有兩種模式供大家參考,。一是“3461”,，定位幾十畝的小項(xiàng)目，4個(gè)月開(kāi)盤,，開(kāi)盤去化60%,；二是“3671”，6個(gè)月開(kāi)盤,，開(kāi)盤去化70%,，1年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正。同時(shí),，從激勵(lì)角度,，針對(duì)土地款融資或前融，對(duì)整個(gè)團(tuán)隊(duì)實(shí)施超高獎(jiǎng)勵(lì),。房地產(chǎn)全周期融資策略,，有兩個(gè)必須，兩個(gè)保：第一,，土地款階段必須全力找土地款的合作方,，合作伙伴。找土地款合作方一般是真股權(quán)的,，會(huì)盡量希望除了對(duì)方除了真股權(quán)投入,，還配一部分股東借款。第二,，力保前融,。銀保監(jiān)會(huì)的23號(hào)文到64號(hào)文，市場(chǎng)上信托前融額度少了70-80%,，所以信托前融確實(shí)非常難,。第三，任何項(xiàng)目必須要有開(kāi)發(fā)貸,，一個(gè)項(xiàng)目如果開(kāi)發(fā)貸沒(méi)辦下來(lái),，是重大經(jīng)營(yíng)事故，從區(qū)域總裁,、融資負(fù)責(zé)人到總部首席運(yùn)營(yíng)官都要受重罰,。第四，力保高周轉(zhuǎn),，快速回款,。對(duì)于高速發(fā)展的開(kāi)發(fā)商，為了實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn),，寧愿犧牲一部分利潤(rùn),，同時(shí)在操作執(zhí)行端設(shè)置專項(xiàng)激勵(lì)，比如車庫(kù)去化專項(xiàng)獎(jiǎng),。（本文整理：霍建霞）
|
