2018年是大部分房企的轉(zhuǎn)型元年，國(guó)際貿(mào)易環(huán)境不確定性增加,、國(guó)內(nèi)政策調(diào)控深入進(jìn)行,，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，博志成研究院院長(zhǎng)黃博文指出,，“房地產(chǎn)市場(chǎng)已然進(jìn)入轉(zhuǎn)軌階段,，當(dāng)下是早冬，明后年是深冬,，適宜謀劃遠(yuǎn)景,，根治弊病,，才能迎接新的春天?！睂?duì)大部分企業(yè)來(lái)說(shuō),，“活命是首要目標(biāo)，其次才有可能實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)和換道行車(chē)”,。

數(shù)據(jù)看變化,，博志成研究院結(jié)合9月14日和15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局先后發(fā)布8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況以及70城房?jī)r(jià)指數(shù)，綜合政策環(huán)境和供需預(yù)期因素,，對(duì)2018年樓市進(jìn)行分析預(yù)測(cè),，堅(jiān)定企業(yè)信心，并提出獨(dú)家建議,。

從市場(chǎng)周期表現(xiàn)來(lái)看,，相比前兩年增速高開(kāi)低落局面，2018年1-8月整體走勢(shì)積極穩(wěn)健,，不大可能有大幅波動(dòng),。銷(xiāo)售面積及增速同期有所收斂，且現(xiàn)房成交數(shù)量持續(xù)走低,，8月降幅達(dá)到-19.1%,。

圖1：全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售情況（2015年9月-2018年8月）

1-8月累計(jì)情況：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積102474萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)4.0%,，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額89396億元,，增長(zhǎng)14.5%,，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

8月表現(xiàn)：8月全國(guó)商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售額75831.12億元,，同比增長(zhǎng)16.4%,，增速較7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷(xiāo)售面積88913.75萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)4.1%,，相對(duì)7月（4.2%）有所放緩，仍處于年內(nèi)高速區(qū),。

1-8月商品住宅累積銷(xiāo)售均價(jià)變化持續(xù)減緩，從年初的8.9%到8月的0.35%,。

8月全國(guó)商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)8528.62元/平方米,，環(huán)比增幅0.35%，增速繼續(xù)減緩（2018年年內(nèi)價(jià)格增幅高峰主要在4,、5月，環(huán)比增幅接近1%）,，預(yù)計(jì)8月以后,，銷(xiāo)售均價(jià)增幅將趨于平緩。

雖然,，8月房?jī)r(jià)延續(xù)本輪上漲周期,，再度刷新紀(jì)錄至39個(gè)月，側(cè)面反映銷(xiāo)售均價(jià)依然堅(jiān)挺,，但考慮到國(guó)家“房住不炒”和“長(zhǎng)效機(jī)制”的持續(xù)推進(jìn),，部分依賴價(jià)格高位的企業(yè)，最終必然以價(jià)格戰(zhàn)收尾,。

表2：2018年全國(guó)商品房及商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)變化

商品房待售面積是反映房地產(chǎn)庫(kù)存水平的指標(biāo)之一,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2015年末，商品房待售面積為71853萬(wàn)平米,。經(jīng)過(guò)兩年多的去庫(kù)存,，截至8月末，全國(guó)商品房待售面積53873萬(wàn)平方米,，較7月末減少555萬(wàn)平方米,。其中，住宅待售面積減少423萬(wàn)平方米,，跌至51個(gè)月以來(lái)最低,。

從15年開(kāi)始，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售數(shù)量遠(yuǎn)超開(kāi)工數(shù)量,，但是在今年,，這個(gè)數(shù)據(jù)卻開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，自2018年2月開(kāi)始,，新開(kāi)工面積量首超銷(xiāo)售面積,，且差額不斷擴(kuò)大，初步意味去庫(kù)存進(jìn)入尾聲,，行業(yè)進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段,。且8月24日，呼和浩特公告稱(chēng)，全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施,，成為第一個(gè)宣布告別去庫(kù)存的城市,。

圖3：全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積、新開(kāi)工面積及差額情況（2015年9月-2018年8月）

年內(nèi)高峰可能已經(jīng)過(guò)去：最近三年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況來(lái)看，金九銀十并不明顯,，主要旺季集中在2016年6-8月和2017年2-4月,，今年應(yīng)該也不例外。從年內(nèi)政策情況和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,，樓市總體相對(duì)樂(lè)觀,，但一線城市房?jī)r(jià)已接近周期性天花板，全國(guó)部分城市結(jié)構(gòu)性回調(diào)還將延續(xù),。

短期調(diào)控成常態(tài),，不合理上漲被打壓：8月份全國(guó)樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，超過(guò)45個(gè)城市,、累計(jì)發(fā)布50余次調(diào)控政策,。7月以來(lái)，各地嚴(yán)厲推行治理市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng),，重點(diǎn)打擊操縱房?jī)r(jià)房租,、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)提供‘首付貸’等投機(jī)炒房行為,。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看,，短期價(jià)格調(diào)控將繼續(xù)下沉至二三線城市。

去杠桿延伸至需求端,，剛需購(gòu)房進(jìn)入等待期：北京公積金新政釋放出人口疏解與控制個(gè)體和家庭端信貸風(fēng)險(xiǎn)信號(hào),，短期來(lái)看，能夠階梯性引導(dǎo)恐慌式購(gòu)房為理性購(gòu)房,；但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，以房換房鏈條受阻可能影響中高端改善市場(chǎng)；另一方面,，需求側(cè)購(gòu)買(mǎi)力收縮也將推動(dòng)供給側(cè)改革深化,，如9月初北京新推土地供給計(jì)劃向租賃和共有產(chǎn)權(quán)房?jī)A斜、廣東省,、西安市近期推出共有產(chǎn)權(quán)房意見(jiàn)征集文件等,，且有可能在更多主要城市推開(kāi)。

總體來(lái)看：

早冬已至,，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存,，拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái),，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)“戰(zhàn)略致勝”的新階段！

房?jī)r(jià)企穩(wěn)跡象和國(guó)家“穩(wěn)房?jī)r(jià)“的政策基調(diào),，這些都意味著新房市場(chǎng)仍有機(jī)會(huì),，消費(fèi)者投資動(dòng)機(jī)弱化，對(duì)性價(jià)比更為看重,，企業(yè)來(lái)在拿地階段前就必須做好產(chǎn)品策略和運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略,，做好有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn)。保障性住房供給增多,，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看有利于房?jī)r(jià)總體趨于穩(wěn)定,，同時(shí)，也意味著房?jī)r(jià)上漲空間將逐步收縮,，這是不可規(guī)避的一大挑戰(zhàn)。

然面對(duì)激變的市場(chǎng)形勢(shì),，大部分企業(yè)還處在焦慮或迷茫中,。博志成研究院院長(zhǎng)黃博文指出，未來(lái)房企必須以智取勝,，而“智慧”體現(xiàn)在市場(chǎng)洞察,、戰(zhàn)略優(yōu)化、把握輪動(dòng),，進(jìn)對(duì)城拿對(duì)地,、資金內(nèi)部挖潛、把握投融管退節(jié)奏,、核心團(tuán)隊(duì)自我突破等,。