伴隨著物業(yè)對(duì)生活服務(wù)領(lǐng)域的不斷滲透,，最近幾年來(lái),，物業(yè)管理行業(yè)在整個(gè)社會(huì)服務(wù)職能中的重要性進(jìn)一步增加,。企業(yè)端，一眾標(biāo)桿房企先后拆分旗下物業(yè)板塊赴港上市,，即便是區(qū)域性中小房企也在醞釀尋找上市時(shí)機(jī),；資本市場(chǎng)端，在剛剛過(guò)去的2020年,，已有45家物企成功登陸資本市場(chǎng),，千億市值物企甚至已經(jīng)達(dá)到了三家。

但在規(guī)模擴(kuò)充,、市值追高的另一面,，有業(yè)內(nèi)人士直言，規(guī)模并不是決定市值高低的唯一因素,。值得關(guān)注的是,，部分上市企業(yè)正面臨著“市值與規(guī)模不匹配”的煩惱。

三家千億

進(jìn)入2021年,，上市物企陣營(yíng)持續(xù)擴(kuò)容,。據(jù)梳理，截至2020年12月底,，物企上市陣營(yíng)成員已由2019年底的24家增至42家企業(yè),；2021年開(kāi)年以來(lái)，算上1月15日,、1月18日,、1月26日在港交所掛牌的榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)以及星盛商業(yè),，累計(jì)已有45家物企成功對(duì)接資本市場(chǎng),，包括港股41家、A股4家,。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),，近期，受多重利好政策影響,，物業(yè)管理行業(yè)已誕生三家千億市值的上市物業(yè)公司,，分別為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)以及華潤(rùn)萬(wàn)象生活,，其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活于1月8日首次“破線”,，當(dāng)日總市值約1004.30億港元。

截至1月28日收盤(pán),，碧桂園服務(wù)總市值為1817億港元,，市盈率為77倍；上市不足兩月的恒大物業(yè)，總市值為1676億港元,，市盈率為92倍,；去年12月登陸港交所的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，市值居于第三位,，總市值為902億港元,，市盈率為161倍。

經(jīng)梳理還發(fā)現(xiàn),，延續(xù)2020年物業(yè)股整體的普漲局面,，2021年以來(lái)，部分港股上市物業(yè)管理公司的市值在日前創(chuàng)出了歷史新高,。代表案例為碧桂園服務(wù),。

1月20日，碧桂園服務(wù)報(bào)收每股68.65港元,，總市值首度超過(guò)了2000億港元,，這也是首家突破2000億港元市值的物業(yè)企業(yè)。據(jù)了解,，市值從千億級(jí)到兩千億級(jí),，碧桂園服務(wù)僅用了9個(gè)月時(shí)間。

預(yù)期好壞

從市值漲幅角度來(lái)看,，2021年以來(lái),，多只港股物業(yè)股市值則呈現(xiàn)震蕩上揚(yáng)之態(tài)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，1月1日-22日,，恒大物業(yè)總市值漲幅超70%；永升生活服務(wù),、合景悠活、中海物業(yè),、碧桂園服務(wù)等上市物企的總市值漲幅均超30%,。

據(jù)北京商報(bào)記者梳理，截至2020年底,，市值排名前十的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別為：碧桂園服務(wù)（1538億港元）,、恒大物業(yè)（966億港元）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（821億港元）,、融創(chuàng)服務(wù)（533億港元）,、雅生活服務(wù)（459億港元）、金科服務(wù)（407億港元）,、保利物業(yè)（338億港元）,、綠城服務(wù)（308億港元）、永升生活服務(wù)（284億港元）,、世茂服務(wù)（283億港元）,。

一般而言,，從港股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)看，管理規(guī)模和市值在一定程度上有正相關(guān)關(guān)系,，因此,，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，規(guī)模的重要性不言而喻,。但是,，業(yè)內(nèi)人士也指出，規(guī)模并不是決定市值高低的唯一因素,。

“根據(jù)我們對(duì)港股上市物企的數(shù)據(jù)分析,，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值與營(yíng)業(yè)收入規(guī)模、在管面積規(guī)模呈一定的正相關(guān)關(guān)系,，說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)上市企業(yè)較為認(rèn)可,。上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率與凈利潤(rùn)率呈弱負(fù)相關(guān)關(guān)系?！闭劶吧鲜形锲蟮氖兄?，中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟指出，除了上述因素外,，企業(yè)的成長(zhǎng)性,、管理業(yè)態(tài)以及服務(wù)內(nèi)容，也會(huì)對(duì)企業(yè)的資本市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)生一定影響,。

“物管公司獲得的高估值,，與行業(yè)特性和發(fā)展預(yù)期密切相關(guān)?！痹诳硕鹞锕苁聵I(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨看來(lái),，目前投資者對(duì)物業(yè)公司的高估值中，疊加了對(duì)企業(yè)未來(lái)規(guī)模和增值服務(wù)高增長(zhǎng)的預(yù)期,。如果物業(yè)公司能夠在未來(lái)逐步兌現(xiàn)這部分預(yù)期,，估值就會(huì)有一定的支撐，否則也存在一定風(fēng)險(xiǎn),。

預(yù)期好壞不止于規(guī)模大小,，也得到了來(lái)自上市物企方面的輔證。

新城悅服務(wù)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)也表示,，市盈率及市值反映了投資者對(duì)公司未來(lái)前景的一個(gè)看法,，不僅要看企業(yè)現(xiàn)在規(guī)模大小，更要看未來(lái)的成長(zhǎng)性及長(zhǎng)期保持規(guī)模的能力,；同時(shí),，2020年有十幾家物管企業(yè)上市，且中大型規(guī)模企業(yè)扎堆，對(duì)市場(chǎng)造成“抽血效應(yīng)”,，造成物管企業(yè)在資本市場(chǎng)的估值開(kāi)始產(chǎn)生分化,。

“基于一些原因，物管企業(yè)要在A股上市具有較大難度,。作為物業(yè)股主要上市地的聯(lián)交所2020年刊發(fā)有關(guān)香港主板上市盈利規(guī)定的咨詢(xún)文件,，建議調(diào)高企業(yè)上市的盈利要求，上市的條件越來(lái)越嚴(yán)格,。資本市場(chǎng)面對(duì)眾多選擇,，上市公司的估值也產(chǎn)生了分化?！?新城悅服務(wù)補(bǔ)充說(shuō)道,。

“反面典型”

從物業(yè)股整體表現(xiàn)來(lái)看，盡管延續(xù)2020年物業(yè)股整體的普漲局面,，2021年以來(lái),，部分港股上市物業(yè)管理公司的市值在日前創(chuàng)出了歷史新高。但多個(gè)企業(yè)案例反映出,，部分物企在現(xiàn)實(shí)中卻存在“市值與規(guī)模不匹配”之惑,。

有“物業(yè)第一股”之稱(chēng)的彩生活，在管物業(yè)規(guī)模在行業(yè)內(nèi)雖排名前列,，但截至2020年底,，其市盈率僅為9倍。若對(duì)比行業(yè)內(nèi)規(guī)模量級(jí)相近的物管企業(yè),，彩生活的市盈率可謂“墊底”,。

1月28日，彩生活開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)3.42港元,，收盤(pán)于3.41港元/股,，相比上一交易日的收盤(pán)價(jià)3.51港元/股，下跌2.85%,，總市值49.6億港元,，市盈率為8.7倍。近一年來(lái),，彩生活股價(jià)均在歷史低位橫盤(pán)震蕩，市盈率不足10倍,。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),，若結(jié)合物企市值來(lái)看，截至2020年底,，總市值排名行業(yè)前30的企業(yè)中,，包括藍(lán)光嘉寶服務(wù)、彩生活、佳兆業(yè)美好等物企,，市盈率在行業(yè)處于倒數(shù)十名之列,，對(duì)應(yīng)的市盈率水平分別為12倍、9倍,、14倍,。同期，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值821億港元,，市盈率居港交所物業(yè)股第一位,，為147倍。

中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟分析稱(chēng),，造成彩生活市值與規(guī)模的不匹配,，原因也是多方面的。

• 第一,，彩生活雖規(guī)模大,，但是成長(zhǎng)潛力不足，根據(jù)2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，彩生活的營(yíng)業(yè)收入,、毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)的增速分別約6.4%,、5.7%,、3.4%，在管面積甚至出現(xiàn)一定的減少,，同比減少約1%,；

  
  

• 第二，彩生活的發(fā)展模式與其他物業(yè)公司不同,，主要基于平臺(tái)的擴(kuò)張,，這種模式可能有些偏離物業(yè)的服務(wù)本質(zhì)，不受資本市場(chǎng)認(rèn)可,；

  
  

• 第三,，彩生活的開(kāi)發(fā)集團(tuán)花樣年的輸血能力較弱，而一般物業(yè)公司的開(kāi)發(fā)集團(tuán)會(huì)給物業(yè)提供重要支持,。

“所以整體看,，彩生活在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)并不好?！?牛曉娟分析稱(chēng),。

同策研究院資深分析師肖云祥也指出，彩生活在上市之初確實(shí)受到了資本市場(chǎng)的青睞,，估值快速走高,。但是之后大肆擴(kuò)張,，舉債橫向收購(gòu)第三方物業(yè)公司，因所收項(xiàng)目品質(zhì)并不高,，銷(xiāo)售毛利率逐年走低,。

“顯然，資本市場(chǎng)對(duì)于這樣的發(fā)展方式并不是很認(rèn)可,，股價(jià)也長(zhǎng)期保持在3-5港元/股之間,。” 肖云祥指出,，通常情況下,，在管面積規(guī)模影響營(yíng)收及利潤(rùn)的規(guī)模，當(dāng)然,，盈利能力也會(huì)影響到利潤(rùn)規(guī)模的產(chǎn)生,。利潤(rùn)規(guī)模會(huì)影響到市盈率的表現(xiàn)，市盈率又是資本投資的一個(gè)參考指標(biāo),，投資者結(jié)合企業(yè)的基本面對(duì)股票進(jìn)行投資,，從而會(huì)對(duì)企業(yè)估值產(chǎn)生作用。

（年終特別策劃《拾問(wèn)·2020》1-10期）

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