當前的國內(nèi)樓市，如同一鍋按捺不住的沸水,。一線大漲之后,，沉寂數(shù)年的投資客拿著這幾年攢下的籌碼,，準備重返牌桌，押注二線,，惟一不確定的是押哪個城市,，都說這一輪的主旋律是分化，萬一押錯了怎么辦?2016年,，上海大漲,，北京大漲,，部分二線啟動,；2018年,，弱二線尾輪跟漲,，強二線北上深沉寂,；2020年，深圳大漲,，東莞大漲，廣州慢漲,，杭州一直在漲,；2021年初,，上海暴漲,，廣州跳漲,，北京單點起爆，合肥很熱,。 四年一個輪回，相同的是,，每次挑頭的都是深圳這個靚仔,；不同的是,，上次跟漲的是一線大哥,，這次跟漲的是東莞和廣州,。從去年開始,，大家提到最多的關鍵詞就是分化，城市分化,，樓盤分化,。財富累積到一定程度,，就會遵循二八法則,，樓市投資也不例外,。未來數(shù)年，20%的城市勝出,，80%的城市出局；同一個城市,，20%的樓盤大漲，80%的樓盤小漲,。關鍵問題是，哪些城市在確定的20%之內(nèi)?我把本輪已經(jīng)漲完和確定在漲的七個城市在地圖上標注下,，就很清晰了,。七個城市,，三個在珠三角（深圳/東莞/廣州）,，兩個在長三角（上海/杭州），一個離長三角很近（合肥），還有一個北京,，倔強地堅守著北方最后的驕傲,。很顯然,，珠三角和長三角已成為國內(nèi)兩個最重要的資金沉淀池，資金在加速向這兩個灣區(qū)流動,，而且珠三角優(yōu)于長三角，因為啟動更早,，漲幅更大。如果不想錯過未來十年,，你應該在珠三角擁有一套房,。即使粵港澳大灣區(qū)11城,，也在內(nèi)部分化,。珠三角的11個城市，先拿掉澳門和香港,，還有深圳,、東莞、廣州,、惠州,、中山、珠海,、佛山,、肇慶和江門九個城市。肇慶和江門遠離灣區(qū)核心圈,，經(jīng)濟薄弱,，從未入過投資客的法眼,，拿掉，還剩下七個,。深圳,、東莞,、廣州、惠州,、佛山,、中山和珠海。深圳：已漲了一年半,，漲幅30-100%，行情尾聲,，分化嚴重,；東莞：漲了10個月，漲幅20-80%,，行情尾聲,，分化嚴重,；廣州：慢漲了10個月,，漲幅10-40%,，黃埔,、天河、南沙跳漲,，其他片區(qū)基本沒動,，上漲走到中程，分化嚴重,；惠州：少數(shù)臨深盤漲了30%,，大量普盤變化不大,；中山：臨深的馬鞍島和翠亨新區(qū)再次火熱,，大批韭菜進場,； 看完七個城市的表現(xiàn),，會發(fā)現(xiàn)兩個很有意思的規(guī)律。2,、深圳是灣區(qū)核心發(fā)動機,，不但自己領漲,，還帶動周邊城市上漲,，惠州和中山的區(qū)域性上漲都拜深圳所賜。毫無疑問,，深圳是珠三角最值得買的城市,，可惜的是，這個城市已經(jīng)不屬于普通人了,。二是資金,，稍有價值的產(chǎn)品動輒千萬起,； 對于鐘情深圳的投資客,，我給出的建議是：入深戶，買社保,，同步買入其他城市,，三年后傾全力置換深圳。東莞GDP近萬億，經(jīng)濟強勁,，但東莞的支柱產(chǎn)業(yè)是制造業(yè),，和深圳產(chǎn)業(yè)級別差距大，很容易觸碰到發(fā)展的天花板,。一是政府控盤的片區(qū),，包括松山湖、南城和濱海灣新區(qū),，如果東莞的高新產(chǎn)業(yè)成功落地,，這幾個區(qū)域房價會最高。二是臨深片區(qū),，包括鳳崗,、塘廈、黃江,、長安和虎門,，如果東莞產(chǎn)業(yè)不能成功升級，臨深仍然是最大的賣點,。東莞不是深圳,，深圳是終極信仰城市,，很多人寧可買在高位也要買，長期持有就是了,。東莞屬于置換型城市,，沒必要現(xiàn)在死磕，今年其他城市還有更好的機會,。這一輪的廣州，啟動晚,，漲的慢,，上漲覆蓋的區(qū)域也很少。最近廣州很火,，據(jù)說一房難求,，業(yè)主學深圳集體控盤抬價。其實這個說法很片面,，廣州真正的熱點區(qū)域很少,，快速上漲供不應求的只有：黃埔的科學城，老黃埔,，天河的珠江新城,，海珠的琶洲，番禺的萬博,，南沙的靈山島尖，金洲和蕉門,。其他不管是市區(qū)的越秀,，荔灣和海珠西,，還是近郊的白云和番禺的大部分地區(qū)，幾乎感受不到熱度,，更不用說花都,、增城、從化這些遠郊了,。以我在一線感受到的熱度，廣州年后還會有一波跳漲,，后半程的漲幅還需要至少半年走完,。二是準，找準區(qū)域和樓盤,，千萬別亂買,，廣州不漲的樓盤比漲的要多多了，買錯了就是一地雞毛,。惠州很矛盾，這個城市對深圳愛的深沉,，多如牛毛的樓盤萬年不漲,，埋葬了無數(shù)投資客，但你要說它毫無價值也不是,。首先它量大價低,，滿足了深圳東部剛需對自住房的夢想，甚至還能實現(xiàn)通勤,，也讓不少深圳人很好地安置了父母,，這種精神層面的滿足感是不能用錢來衡量的。其次它也不是不漲,，只是漲的慢,，選對了還有龍光城這樣漲幅50%的產(chǎn)品，從投資來說肯定不是好產(chǎn)品,，但跟漲深圳是確定的,，絕對不會出現(xiàn)鶴崗化的現(xiàn)象。惠州能不能買要結合自身情況,，錢少又想在深圳周邊給自己或父母安個家,，除了惠州還有其他選擇嗎?中山的支柱產(chǎn)業(yè)是低端制造業(yè),，看不到轉型升級的希望,，本應該從投資名單中剔除,，但因為投胎好，生在了大灣區(qū)的核心位置,，還可以搶救一下,。即使有優(yōu)越的區(qū)位，這個城市也實在找不出亮點,，惟一能讓投資客高潮的就是深中通道了,。最近馬鞍島3萬+的新盤賣的火熱，要知道中山市中心最好的盤1萬8還賣不動,，深圳是帶貨王確認無疑了,。中山，我個人不建議買,，雖然馬鞍島和翠亨新區(qū)賣的很火,，但和惠州臨深沒有實質(zhì)差別，就是靠臨深概念不停建房子賣房子,，惠州臨深二十年都沒形成二手市場,，馬鞍島和翠亨需要多久?投資，講求的不僅是回報率,，更是周轉速度,，一套房子買進來十年不能動，那不叫投資,，叫入坑,。佛山GDP過萬億,，在廣東省排名第三,，僅次于深圳和廣州，經(jīng)濟強勁,。佛山的問題類似于東莞,，GDP高但靠制造業(yè)支撐，城市界面差,，缺少像樣的CBD,，但東莞的大漲證明了這些問題都不是問題，佛山跟漲廣州幾乎可以確定,。佛山的經(jīng)濟重心在東部,，要重點關注禪城、順德和南海的優(yōu)質(zhì)片區(qū),，經(jīng)濟重心+臨廣,，佛山一旦啟動，一定從東部臨廣區(qū)域開始。1,、全國資金在加速流入珠三角和長三角,，珠三角吸金能力更強；2,、二八分化已是確定的趨勢,，珠三角的重要城市就是那個二；3,、不想錯過未來十年,，你應該在珠三角擁有一套房。
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