時至年中,，隨著各大房企財報悉數出爐,，“打榜”昭告天下的時刻又來了。

想起中南置地董事長陳凱說過的一席話：“100家1千億,，等于10萬億,，其他房企都不用繼續(xù)做了，說明肯定不可能,。所以雖然很多中型房企都在提出沖千億規(guī)模的目標,，但實質最終能突破千億的卻不會太多，否則整個行業(yè)10萬億+量級就爆了,！”

言下之意,，房企的銷售額……榜單，自然也是有些“貓膩”的,，比如,，我們可能會發(fā)現同一家房企在不同排行榜中地位懸殊。剛剛豪居50強的一家房企,，換個榜單可能已經掉到了100后,；有的房企銷售額多年來原地踏步，土地市場也沒什么活躍度,，卻能穩(wěn)穩(wěn)地坐享TOP50位置,，實難理解。

我們來看看易居克而瑞研究中心近兩年發(fā)布的產品力排行榜,。

圖源：克而瑞地產研究中心

比如,，一向以“高負債”、“高周轉”,、“高事故”著稱,，同時也是高營收、高盈利,、高福利代表的“宇宙第一房企”碧桂園,，2018年尚不在榜單中，2019年竟然一躍到了19名,，同樣的還有雅居樂地產,，2019年也實現了零的突破。

再如,，去年一年風波不斷,，質押股權、拋售資產,、引進投資者……瘋狂自救,，且剛剛被穆迪將所有評級展望由穩(wěn)定調整至負面的泰禾集團，2019年不退反進,，排名從2018年的第九位上升至第八位,。

詭異的還有龍湖集團,，2019年凈利潤漲了，負面新聞鮮見,，突然就從第一位掉到了第七位,。

估計很多人都好奇這個排名是怎么來的？

對此,，克而瑞研究中心給的解釋是：從“產品接受度”,、“產品系成熟度”、“產品美譽度”以及“獲獎與認證”這四個一級指標入手,，通過構建測評模型,、并結合公開推選、專家評審,、網上投票等途徑,，以更客觀、真實的反映各標桿房企的產品能力,。

仔細看看這幾個指標,，正是“玄機”所在?！敖邮芏取?、“成熟度”、“美譽度”,，大都屬于認知范疇,，本身就具有較大操作空間，特別有利于一些盈利能力欠缺的小企業(yè)參與進來,，“獲獎與認證”就更不用說了,，現在那家房企沒個百十來個獎章。

如果說軟性指標“不靠譜”,，那硬性指標呢,？因數據打架而出現排名錯位的情況也不少見，特別是一些中小型房企,，簡直就像打撲克牌,。

億翰智庫公布的《2019年中國典型房企銷售金額TOP200》榜單中，碧桂園以全年銷售金額7715億元拔得頭籌,，萬科地產緊隨其后,，全年銷售額6312億元，中國恒大全年銷售額在6205.4億元,，位列第三,。而在克而瑞《2019年房地產企業(yè)銷售TOP200》榜單中，三甲座次沒變,，但銷售金額為7715.3億元,、6312.1億元和6080億元,。

龍光集團的情形就更明顯了，克而瑞榜單中銷售金額為992億元,，排名第35,，到了億翰智庫這就變成了1155.6億元，排名第30,；新力地產則從987.3億元變成了1154.3億元,，排名由第36位提升到第31位,。

難道是統(tǒng)計口徑不一樣,？并不是。公開資料顯示,，兩家機構的統(tǒng)計口徑都為全口徑銷售金額,。據業(yè)內知情況人士介紹，差異的原因有兩種可能,，一方面是房企給到機構的數據不一樣,，或存在注水；另一方面可能與房企是不是與該機構有咨詢合作有關系,，也就是我們常說的花錢“買榜”,。

今年年初，在龍湖年會上,，有員工擔心龍湖在行業(yè)十強的懸崖邊徘徊,，很可能掉出十強，吳亞軍霸氣回應道：“我完全不關心規(guī)模排名,，我不想花錢去買排名,。”

朗詩集團董事長田明曾經在中城聯盟活動上炮轟一些企業(yè),，“為了實現年度銷售規(guī)模,，能夠上排行榜，讓自己的總包單位,、銷售代理公司,、合作單位等幫自己假簽約。這些簽約過年以后,，再拿回到自己的公司來銷售,，甚至有些人為了在排行榜當中提高名次，還會花錢提高自己的排位,?！?/span>

吳亞軍的回應和田明的炮轟其實都放映了當下房企“買榜”的現實。

長久以來,，排行榜是驗證一家房企“實力”和“地位”的最直觀,、便捷的方式,，于是“美化”數據便成為行業(yè)公開的“內幕”，方法也是紛繁多樣,。

最常見的做法就是讓員工或合作方購房,，實現業(yè)績沖刺，次年公司再進行回購,；或者允諾幾個月之內可以免費更名,，員工購買算一次銷售額，更名賣給客戶再算一次銷售額,；還有甚者遇到一些客戶退房的,，退房以后再銷售，也可以再計算一次銷售額,。

去年,，網上盛傳融創(chuàng)天津公司啟動員工自購及全員泛營銷，堅決進行資源“換倉”,，以及綠地湖南事業(yè)部強制員工買房大致就是上述第二種擴大銷售規(guī)模的方法,。

另外，采用不同統(tǒng)計口徑也會讓排名提升,。全口徑下,，因為將合營、聯營公司所有項目計入業(yè)績,，銷售數據自然膨脹,，實際上考慮股權占比的權益口徑的銷售額才是房企真正的銷售。比如正榮地產,，自2018年起位列千億軍團,，2019年合約銷售額1307.08億元，其中屬于控股股東的權益占比尚不足60%,，所謂千億“水分”又有多大,？

更直接點，不需要強制也不需要動員,，就是花錢“買榜”,。據中國網財經報道，房企通常會與第三方榜單發(fā)布機構進行合作,，合作費用關聯到排名的高低,，從幾十萬到百萬不等。曾有房企集團品牌的負責人向媒體透露：“中小型房企更看重榜單的排名,，是否能進前100名,，是否能進前50名，合作費用都是百萬起步?！?/span>

可夜路走多了,，總會遇見鬼的。

2019年1月初,，某機構發(fā)布“2018中國百強房企銷售增速排行榜”中,，浙系房企佳源集團以1005.43%的銷售增速，成為排行榜的冠軍,。

該榜單顯示,，佳源集團2017年的銷售額為79.2億，2018年的銷售額為875.5億元,，銷售額漲幅10倍有余,。

事實上，佳源集團近幾年一直資金鏈緊張,，最近三年及2019年一季度的資產負債率分別為77.92%,、78.77%,、78.01%和 79.66%,，經營活動產生的現金流量凈額分別為-23.2億元、33.25億元,、11.61億元和-6.80億元,，去年通過出售股權，發(fā)行優(yōu)先票據,，將短債轉成長債的方式來改善財務狀況,。

結合行業(yè)現狀以及佳源集團的實際情況，這個超出尋常的數字讓不少業(yè)內人士表示懷疑,，紛紛質疑佳源集團在榜單中造假,，中原地產首席分析師張大偉曾公開撰文稱：“一家年銷售900億元的房企，在江浙地區(qū)之外卻默默無聞,，到底真實賣了多少?”

佳源集團相關負責人回應稱：“發(fā)生同比增幅超1000%的錯誤,，主要原因在于該機構混淆了佳源集團與佳源國際兩個統(tǒng)計主體，誤將佳源國際2017年的相關數據當做佳源集團的銷售數據,?！?/span>

這個“瓜”著實有點大，資本市場甚難招架,。2019年1月17日,，旗下上市公司佳源國際控股（HK2768）遭遇資本市場清倉式拋售，股價80%,，單日市值增發(fā)近300億,。

由此，佳源國際“一跌成名”，而這樣的例子在資本市場并不鮮見,。

不過,，盡管“前車之鑒”良多，但“買榜”對房企依然是剛需存在,，且越來越盛,。究其原因，在融資趨緊的背景下,，排行榜上的數據對房企至關重要,。

拋開那些令人眼花繚亂的名目，排行榜本質就是一種營銷手段,，對房企來說好處多多,。

首先，它以最直接,、最簡單的方法將企業(yè)的綜合實力展示出來,，提升了企業(yè)的曝光度和知名度，有利于購房者快速形成決策,，助推企業(yè)銷售額,。還能裝點門面，在年報或網站中列出各項指標排名“30強”,、“50強”等,，頓時顯得實力超群，“高大上”不少,。

圖源：泰禾集團官網

其次,，也是最重要的，由于目前地產行業(yè)沒有官方機構的統(tǒng)一排行數據,，金融機構放款做盡調,，只能以市場上這些榜單為參考；資本市場害怕踩雷,，也會關注這些榜單,。鑒于此，房企要想解決現金流上的饑渴,，諸如發(fā)行債券,、票據、企業(yè)信用評級,、信托融資,、政府土地出讓等，主流榜單排名就成了競爭力,。

比如,，我們經常在信托融資中聽到的,，“只做TOP30”、“只和前多少名合作”……指的就是排行榜中的排名,，金融機構據此劃定自己的“紅黑榜”,，也有金融機構會對不同排名的房企，進行差異化的融資條件設定,。也就是說,，榜單排名不僅決定了房企能不能融到錢，還決定了房企能以多少利率融到錢,，以及融資規(guī)模,。

自2018年起，伴隨著房企進入“白銀時代”,，疊加“房住不炒”理念持續(xù)深入,，監(jiān)管層對房企融資不斷收緊，房企融資難度越來越大,，尤其是處于末端的中小房企,，面臨嚴峻的生存環(huán)境。

2020年不僅開年就受到疫情影響,，還是房企的償債高峰年,。按照華泰證券的統(tǒng)計，2020?2022年,，房地產境內債到期量分別為4316億元,、6212億元和3764億元,。2020年下半年開始進入密集償債期,，將連續(xù)6個季度到期量超過1200億元。

同時,，房企海外債到期規(guī)模持續(xù)走高,。Wind數據顯示，2019年至2021年,，房企海外債到期規(guī)模分別為237.57億美元,、297.86億美元和316.38億美元。

沉重的負債壓力下,，可以預見,，房企的“買榜”之風還將持續(xù)盛行。