 去年11月,，王石在新書《我的改變：個人的現(xiàn)代化40年》分享會上談及萬科業(yè)績,，“再過兩個月，萬科的年報就要出來了,，根據(jù)我掌握的信息,，公布的年報非常好”。上述言論后的首個交易日,，萬科A,、H股價雙雙大漲，外界普遍將此與王石言論相聯(lián)系,，質(zhì)疑其涉嫌信批違規(guī),。25日晚間，萬科A在深交所互動易平臺上表示,，“其關(guān)于萬科年報的說法,，是根據(jù)公司前三季度業(yè)績情況，結(jié)合自身多年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗及對萬科經(jīng)營風格的了解所做出的判斷,。”盡管如此,，王石的影響力已然讓外界對萬科年報充滿了期待,，認為大超預(yù)期的人不在少數(shù)。3月17日晚間,，萬科正式公布2019年業(yè)績報告,，15%的增速，卻讓市場傻眼了……2019年，萬科銷售面積4112.2萬平方米,，銷售金額6308.4億元,，分別增長1.8%和3.9%；實現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元,，同比增長23.59%,；歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比增長15.1%,，低于市場預(yù)期的20%,。
 圖片來源：萬科財報 縱向來看，這是萬科自2014年以來利潤增速最低的一年,；橫向比較,，保利地產(chǎn)凈利潤增速41%，融創(chuàng)有50%,，金科有46%,，碧桂園大于50%，龍光地產(chǎn)大于40%,，作為地產(chǎn)界的“帶頭大哥”,，萬科這次確實沒有做到表率作用……23.59%的營收增速對應(yīng)的凈利潤增速只有15.1%，對于萬科這種財務(wù)杠桿較低,、又會控制成本的公司來說,，有點意外，究竟是什么原因,？根據(jù)財報顯示的內(nèi)容,，大概歸因于三個方面，毛利率下滑,、投資收益減少和存貨跌價準備,。2019年，萬科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為 27.2%,，較 2018 年下降 2.5 個百分點,，2.5%的降幅對萬科這樣體量的公司來說影響還是不小的，意味著減少了92億元的毛利潤,；其次是投資收益,，2019 年萬科投資收益 49.8 億元，同比減少 26.6%,，比2018年少賺6個億,，其中，來自聯(lián)營,、合營公司實現(xiàn)的公司權(quán)益利潤為 37.9 億元,，較上年減少24.9億元,。存貨這塊，2019年萬科存貨金額為8970.2億元,，同比增加了19.6%,，其中，擬開發(fā)產(chǎn)品為 2,076.1 億元,，占比 23.1%,；在建開發(fā)產(chǎn)品 6,222.2 億元，占比 69.4%,；已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）660.3 億元,，占比 7.4%。公司基于審慎的市場策略,，計提的存貨跌價準備為29.9億元,，影響歸母凈利潤下滑了7.8億元。
圖片來源：萬科財報 基本看來,，這三塊加起來就超過100億元了,，如果算上這100億凈利潤和市場預(yù)期的差不多。另外,，還有兩個項目是值得注意的,，稅金及附件和所得稅資產(chǎn)遞延。2019年萬科稅金及附加同比增長了41.98%達到329.05億元,，增速遠高于24%的營收增速,，主要原因在于2019年萬科土地增值稅計提增加；遞延所得稅資產(chǎn)較2018年底增加了48.75%達到234.28億元,，相當于減少了年度利潤 77 億,，主要原因在于2019年萬科土地增值稅清算準備金為367.89億元，比2018年多了148億元,。  圖片來源：萬科財報 土地增值稅清算準備金是根據(jù)企業(yè)會計準則的要求,、根據(jù)配比原則和謹慎性原則，對未來可能繳納的土地增值稅進行的合理估計,，與本現(xiàn)時納稅義務(wù)無關(guān),。簡單來說，是房地產(chǎn)企業(yè)基于長遠的可持續(xù)發(fā)展角度,，未雨綢繆,，提前為近幾年開發(fā)項目提留資金。對此,，萬科在財報中解釋,，雖然萬科部分項目尚未達到清算條件，但仍計提了土地增值稅清算準備金,，以合理反映公司的利潤情況,。據(jù)悉，一般情況下,，土地增值稅清算準備金是在項目竣工清算后再計提的,，預(yù)先計提會導致一部分費用前置，從而降低當期的凈利潤,。說完了和營收和凈利潤,，我們再來看看萬科的現(xiàn)金和負債情況。經(jīng)營現(xiàn)金流凈額繼續(xù)為正對于一向“居安思?！钡娜f科來說,，現(xiàn)金流一直把控的不錯。2019年,，萬科經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計4698.49億元,，流出4241.62億元，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為 456.87億,，連續(xù)十一年為正,。截至2019年12月末，萬科賬上擁有貨幣資金1661.9億元,，顯示了一貫穩(wěn)健的財務(wù)風格,。
 圖片來源：東方財富choice不過，就投資者關(guān)心的分紅,，萬科表現(xiàn)一般,。根據(jù)萬科2019年的分紅預(yù)案，分紅金額118億,，每10股派息10.45元,，股息率大概是3.7%，放置于行業(yè)內(nèi)應(yīng)該說是比較可觀了,，但是拉長來看,，萬科的股息支付率一直在下滑，從2016年的41%下降到2018年的35%,，2019年只有30%了,。郁亮是這么說的，“如果沒有疫情,，公司還是會維持35%的分紅比例的,。但是人算不如天算，天算不如病毒,，我們還是要多留點現(xiàn)金應(yīng)對,。萬科還是分紅比例比較穩(wěn)定的公司。我們穩(wěn)定在去年分紅派息的水平,，每股分紅沒有受到影響,?！笨梢姡咔閷Φ禺a(chǎn)的影響還是挺大的,，倒也符合郁亮喜歡靠危機感驅(qū)動的風格,。負債方面，截至2019年末,，萬科負債總額14593.5億,，同比增長12.87%，資產(chǎn)負債率為84.36%,，較2018年微降0.23%,。其中，有息負債合計 2578.5 億元,，占總資產(chǎn)的比例為 14.9%,。有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債1639.7 億元,，占比為 63.6%,。短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債合計938.9 億元，占比為 36.4%,。基于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性,，我們主要看凈負債率。萬科 33.87%的凈負債率（有息負債減去貨幣資金再除以凈資產(chǎn)）,，相比2018年度的 30.89%有所提升,，但在整個行業(yè)內(nèi)看依然非常低。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),，2018年176家房企的加權(quán)凈負債率（永續(xù)債作為權(quán)益）約為85.15%,，2019年上半年174家房企加權(quán)平均凈負債率為91.37%，目前公布年報的幾家地產(chǎn)企業(yè)中,，龍湖地產(chǎn)凈負債率51%,、寶龍地產(chǎn)凈負債率81.2%。另有一個細節(jié)值得挖掘,，2019年萬科籌資活動現(xiàn)金流出為1567.32億,，同比增加25.88%，其中用于償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金達到1007.16億,，較去年同期增加36.37%,，這是萬科歷年來最大規(guī)模的年度還債金額。而2018年這一數(shù)據(jù)為738.54億元,，2017年為412.54億元,，尤以2018和2019年增加最多，可以看出,，隨著地產(chǎn)進入白銀時代,，萬科有意降低融資端杠杠,。
圖片來源：東方財富choice 總的來說，在房地產(chǎn)行業(yè)里面,，萬科的財務(wù)是比較健康的,，債務(wù)風險也比較小,，那問題來了,，既然利潤增長，財務(wù)又這么健康,，分紅比例下降就有點說不過去,。除了上述常規(guī)財務(wù)指標，這份年報顯示萬科近年來著重發(fā)力的物業(yè)板塊正快速成長,。相較地產(chǎn)板塊中規(guī)中矩的表現(xiàn)而言，萬科的物業(yè)管理板塊亮點熠熠,。目前,，萬科營收分為兩大部分：房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為3526.5 億元，占比95.9%,，物業(yè)管理部分營業(yè)收入為127.0億元,，占比3.5%。2019年,，萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入127億元,，同比增長29.7%，累計簽約面積6.4億平方米,，同比增長26.1%,，其中已接管合同面積 4.5 億平方米，為未來儲備 1.9 億平方米,；新拓展項目的年飽和收入（指根據(jù)項目合同約定在一個完整年度的物業(yè)服務(wù)費收入）54.06億元,，同比增長33.13%，均高于公司整體營收增速,；物業(yè)員工100575 人,，較上年增加 25.5%。
圖片來源：萬科財報 具體到新拓展項目中,，萬科住宅物業(yè)服務(wù)新增簽約面積 1.03 億平方米,，新增飽和收入 33.39 億元，非住宅物業(yè)服務(wù)新增簽約面積 0.18 億平方米,，新增飽和收入 20.66 億元,，顯示住宅物業(yè)發(fā)展更快。相較非住宅物業(yè),，住宅物業(yè)服務(wù)的最大優(yōu)勢是可以平滑周期的穩(wěn)定回報,，但市場化程度還不夠高,，比如涉及人數(shù)多，管理難度大,、漲物業(yè)費難等都是不小的挑戰(zhàn),。2019年12月，萬科物業(yè)和戴德梁行簽約成立合資公司,，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)服務(wù)和設(shè)施管理的強強聯(lián)合,。公開資料顯示，萬物戴德梁行在大中華區(qū)的商業(yè)物管和設(shè)施管理的項目覆蓋80多個城市,，管理物業(yè)項目超1000個,，新公司將聚焦商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理、綜合設(shè)施管理等,，集中各方優(yōu)勢,，萬科此舉不難看出其在物業(yè)行業(yè)加速擴張的野心，外界一度傳言萬科物業(yè)將進行分拆上市,。對此,，萬科集團董事會主席郁亮在接受媒體采訪時表示：“我們物業(yè)暫時沒有上市計劃，當人們把萬科物業(yè)當成城市服務(wù)商的時候我們才會考慮讓它上市,，這點請大家耐心等一等,，讓它更好地成長以后再讓它上市?！?/span>不可忽視的是,，當前的疫情是擺在每一個地產(chǎn)公司面前的考驗，萬科也不例外,。隨著交付減少,，銷售、回款都將受影響,，進而波及現(xiàn)金流,，疊加融資渠道繼續(xù)受到的嚴格監(jiān)管等因素，2020年恐怕不容易,。如果再往遠看,，2019年萬科銷售面積4112平方米，但拿地面積僅3717萬平米,，拿地面積少于銷售面積,，為2016年以來首次，說明公司在建面積超過規(guī)劃面積,，按照地產(chǎn)行業(yè)周期推算,，2021年之后成長性可能有限。就在剛剛過去的2019年度萬科業(yè)績推介會上，郁亮表示,，2018年萬科喊出活下去是出于居安思危的考慮,，現(xiàn)在“沒想到活下去變成特別真實的存在”。    本文版權(quán)歸“節(jié)點財經(jīng)”所有,，內(nèi)容合作請聯(lián)系微信：cuidabao009
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