萬科陸陸續(xù)續(xù)從全國(guó)各地的分公司去地產(chǎn)化,，從名字去地產(chǎn)化,。

然而2018上半年拿地激進(jìn)，2018上半年萬科獲取新項(xiàng)目117個(gè),，總規(guī)劃建筑面積達(dá)2049.1萬平方米,，與上半年銷售面積基本持平，加速杠桿拿地的步伐卻沒有慢下來,。嘴上說不要,，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占絕對(duì)大頭的身體卻很誠(chéng)實(shí)。

編制7000多人的萬科,，在最近完成了組織框架的大換血,，全面收縮總部職能，劃分為事業(yè)發(fā)展中心,，支持中心,，管理中心。這是萬科從總部到區(qū)域把控財(cái)務(wù),，把控成本的具有歷史戰(zhàn)略的一場(chǎng)戰(zhàn)役,。

萬科過去之所以可以壟斷房地產(chǎn)老大寶座10多年,。

與她舍得授權(quán)給區(qū)域話語權(quán)

與一線員工綁定跟投計(jì)劃

以此最大化撕裂式地釋放人性密不可分

如電視劇亮劍里的李云龍的部隊(duì)繳獲敵人物資，舍得與員工分享的激勵(lì)政策那樣,，萬科最大化地推動(dòng)售樓的凈利潤(rùn)的山峰在攀登。

萬科最近拿下的8月份的廣州知識(shí)城地塊,，昆明官渡區(qū)中閘地塊項(xiàng)目,，石家莊鋼化廠項(xiàng)目，過去的2018年六七月份拿下的杭州公司杭鋼資產(chǎn)包項(xiàng)目,，杭州臨安中學(xué)項(xiàng)目,，大連中山區(qū)上海路項(xiàng)目，南京公司鎮(zhèn)江地塊,，上海平湖2018-2地塊,，杭州R15地塊等等，跟投了優(yōu)質(zhì)板塊的項(xiàng)目的萬科員工,，有的萬科員工已經(jīng)獲得了跟投項(xiàng)目的第一次資產(chǎn)分配收益，對(duì)于萬科和員工,，這是雙贏的結(jié)果,。

萬科來的早的員工，如果在跟投項(xiàng)目大膽激進(jìn),，萬科激勵(lì)的跟投比例在4%到10%之間，這個(gè)誘惑的蛋糕還是挺有分量的,，基本員工跟投收益率在投資本金的30%以上，有的甚至達(dá)到100%以上,。

郁亮2012年拋出地產(chǎn)白銀時(shí)代的言論,，遭到了融創(chuàng)的孫宏斌的激烈的鉆石房地產(chǎn)時(shí)代的這個(gè)觀點(diǎn)的抗拒,。

不過，萬科之所以敢于拋出這個(gè)拐點(diǎn)論,，是的相信萬科的譚大師及帶領(lǐng)的幾個(gè)清華北大的高材生的團(tuán)隊(duì),，花費(fèi)8個(gè)多月的時(shí)間調(diào)研了27個(gè)國(guó)家近40年房地產(chǎn)周期后拋出的結(jié)果。

盡管如此,，萬科還是激進(jìn)地在拿地,。

畢竟，在萬科2018年財(cái)務(wù)中報(bào)的披露中,，除了房地產(chǎn)和物業(yè),，冰雪、商業(yè),、物流,、農(nóng)業(yè)、萬村的長(zhǎng)租公寓等歸在其它業(yè)務(wù),，嘴上說去地產(chǎn)化,，營(yíng)業(yè)收入占了90%以上的地產(chǎn)的身體，卻很誠(chéng)實(shí)詮釋著：我既要,，又要,，還要的風(fēng)情吶喊的信號(hào)。

沒有了華潤(rùn)的黃鐵鷹,，寧高寧,，傅育寧的綠蔭的庇護(hù)及王石的白羊座個(gè)性張揚(yáng)的風(fēng)格的注入。打下了一年多的郁亮,，財(cái)務(wù)出身沉穩(wěn)內(nèi)斂性格的烙印的萬科的命運(yùn)會(huì)是怎樣,？

有著20多年建行背景的祝九勝的總裁的加入，是否能持續(xù)推動(dòng)萬科的股票逆勢(shì)而上,？郁亮能在他一手發(fā)動(dòng)的多元化經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)役能帶領(lǐng)萬科重回房企老大高處不勝寒的風(fēng)光的那個(gè)寶座嗎,？

萬科的財(cái)務(wù)中報(bào)數(shù)據(jù)披露，萬科上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額3046.6億元,，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1059.7億元,，同比增長(zhǎng)51.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)91.2億元,，同比增長(zhǎng)24.9%,；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.3%，較2017年同期提高2.5個(gè)百分比,。毛利率在增長(zhǎng)的同時(shí),，萬科的凈利潤(rùn)增速卻慢于營(yíng)收。

2018上半年,，萬科預(yù)收賬款僅為23.77億元,，與年初相比直接少了4000多億元，而我們都知道,，預(yù)收賬款對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)意味著未來的利潤(rùn)的影響力的潛意識(shí)傳達(dá)的一個(gè)信號(hào),。

萬科的王石熱衷于登山，滑賽艇,，吃紅燒肉,，也喜歡寫書,。（道路與夢(mèng)想）這本書記錄了他在萬科放棄控股的股權(quán)，要名不要利的心路,。

可是,，即使你在（道路與夢(mèng)想）這本書看的多么熱血沸騰，你也一定想不到他還有其它的性格的另一面,，這或許跟他白羊座星座性格多重有關(guān),。

上世紀(jì)90年代，萬通六君子馮侖,，潘石屹,，王功權(quán)，易小迪等還在體制內(nèi)端茶端水,，90年代萬科股權(quán)之爭(zhēng)的君萬事件,，王石去見了有著深厚部隊(duì)背景的君安負(fù)責(zé)人張國(guó)慶，在張國(guó)慶眼里,，王石當(dāng)時(shí)默默地坐在一個(gè)角落里,，膽小，有點(diǎn)羞答答,，當(dāng)時(shí)王石還帶著了兩個(gè)警察過來,，和張國(guó)慶才自信地聊起來。

2008年,，萬科的王石因地震拋出的一句話,，讓萬科后來經(jīng)歷了一些時(shí)間才淡化這件事的影響。后來,，因?qū)毴f股權(quán)之爭(zhēng)的影響,，王石特地跑去香港去會(huì)見投資人，也是安靜地坐在角落里,，在投資人的第一印象里,，王石給他的感覺是有點(diǎn)膽小，這點(diǎn)與外界一直披露的王石的強(qiáng)悍型性格形成巨大的反差,。在他原創(chuàng)的自傳（道路與夢(mèng)想）也不可能捕捉到這些獨(dú)有的場(chǎng)景,。

王石在萬科創(chuàng)立了面對(duì)校招的新動(dòng)力NP計(jì)劃，因?yàn)橛羞@些后來者繼承著萬科的合伙奮斗大道當(dāng)然的價(jià)值觀,，使得不管是郁亮,，劉肖,，孫嘉,，王文京等在若干年后即使淡出萬科管理層，一樣有后繼者重啟萬科復(fù)興號(hào)的旗幟在自信吶喊著萬科的運(yùn)動(dòng)文化和不行賄的價(jià)值觀,。

萬科在自媒體領(lǐng)域也做的蠻到位,，在地產(chǎn)的自媒體領(lǐng)域也做的蠻到位,，在地產(chǎn)的自媒體領(lǐng)域也算是一股清流，清新又飄逸,。萬科周刊,，給予了來自清華北大的高材生的文科生施展才華的用武之地，同時(shí)順帶賺錢實(shí)現(xiàn)面包和才華共舞的美好華麗的我就我是不一樣的煙火,。

萬科地產(chǎn)總部將于2018年11月底左右準(zhǔn)備舉家搬往福田，把位于大梅沙的萬科中心留給頗能賺錢的梅沙書院,。梅沙書院秉承全英文教育的全浸泡環(huán)境,，號(hào)稱有錢人才能踏入的貴族學(xué)校，一年幾十萬的學(xué)費(fèi)一般平民也傷不起啊,。

之所以市場(chǎng)上選擇那么多業(yè)主選擇投資買入萬科的房子,，主要是看重她的萬科物業(yè)專業(yè)的售后服務(wù)。

最近這幾年,，市場(chǎng)化打開之門的萬科物業(yè)在接非萬地盤的道路的沙灘腳踏實(shí)地前進(jìn)著,，步伐還很大。有九號(hào)大院的高端路線,，有東方尊峪梧桐山下風(fēng)景無限好的圍城,，有威登別墅小清新的風(fēng)格，也有萬科城系列風(fēng)格代表萬科的建筑水平,，有外接市場(chǎng)的華為培訓(xùn)中心,，華為百草園，華為東莞松山湖實(shí)驗(yàn)室的處女作最大的設(shè)施類項(xiàng)目,，也有接納騰訊全方位360度無死角的萬科的商寫項(xiàng)目,，未來還會(huì)有深圳后海阿里巴巴的物業(yè)競(jìng)標(biāo)成功的持續(xù)業(yè)務(wù)的接管。

萬科物業(yè)引入睿服務(wù),，業(yè)財(cái)融合系統(tǒng),，把業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)高度融合，全方位打通中間環(huán)節(jié),，和武漢財(cái)務(wù)共享中心連成同一聯(lián)盟的最美的彩虹的架構(gòu)的橋梁,。為未來幾年內(nèi)拆分物業(yè)板塊上市做好充足準(zhǔn)備，上市后股票市值超越香港上市的彩生活物業(yè),、碧桂園物業(yè)等上市物業(yè)企業(yè)指日可待,。

萬科曾經(jīng)有過戰(zhàn)投部，這個(gè)部門培養(yǎng)了孫嘉,，戰(zhàn)投幫差點(diǎn)助攻孫嘉成為萬科接班的太子,。

現(xiàn)在，萬科有著中南幫。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)畢業(yè)的人估計(jì)意淫的成分有點(diǎn)多,，雖然有祝九勝畢業(yè)于中財(cái)大,，有首席風(fēng)險(xiǎn)官王文京也畢業(yè)于中財(cái)大，也有中西部區(qū)首的他們的學(xué)弟王海武也是這個(gè)象牙塔畢業(yè)的,?？墒牵f科的管理層還是其它211,，985畢業(yè)的也很多,。

當(dāng)年發(fā)誓要超越萬科的順馳，綠地,，綠城都在歷史的滾滾紅塵里難尋覓她的風(fēng)景樹了,。

現(xiàn)在，后有四阿哥融創(chuàng),，也有壟斷了十幾年利潤(rùn)之王的中海（ps:中海雖然2018年利潤(rùn)王的位置暫時(shí)讓位于恒大,，實(shí)力還是非常強(qiáng)勁的），有新城控股這批黑馬低調(diào)的前十房企,，有著國(guó)企背景的龍湖,，也有陽光城、中南置地,、泰禾等的往前沖刺,，萬科能否守住前三的位置不放松？萬科一邊在高歌吶喊去地產(chǎn)化,，一邊又在加杠桿拿地,。不要在看萬科在說什么，而要看她在用心在做什么,。

當(dāng)年,，在征服珠穆朗瑪峰后，王石第一時(shí)間發(fā)出和原配妻子一起攜手登好婚姻一輩子山峰的言論,，不久后卻和田樸珺墜入了愛河,。在田樸珺原創(chuàng)了其自傳的書（那些錢解決不了的事），我們從田樸珺身邊的女性的朋友的視角找到了答案：王石為什么會(huì)選擇田樸珺,？王石什么風(fēng)情萬種的女人沒見過,？只不過田樸珺她的三觀更接近王石罷了。

北大畢業(yè)的熱衷于跑步健身文化的郁亮,，定力非常強(qiáng)悍,，是一個(gè)非常專一的居家好男人，沒有被風(fēng)情萬種的美女誘惑俘虜,，才50多歲的郁亮憑借一手發(fā)起的多元化經(jīng)營(yíng)能否帶領(lǐng)萬科重回老大的寶座,？

沒有了以投資融資穩(wěn)健出名的前任CFO吳建斌的把持,，碧桂園的楊國(guó)強(qiáng)能否在三四線的農(nóng)村包圍城市的星星之火下，再坐幾年房企老大的位置,？喜歡穿愛馬仕的皮帶哥的恒大許老板在經(jīng)歷了最近的恒大金融事件后能否持續(xù)守住房企老二的位置？

或許,，一邊在高喊著做城市美好生活的運(yùn)營(yíng)商的萬科,，一邊在喊著去地產(chǎn)化，另一邊又在激進(jìn)地拿地,，是在走低調(diào)風(fēng)格路線,，萬科想要暫時(shí)淡去一直以來聚光燈打下的溫情脈脈，偷偷地在激進(jìn)拿地復(fù)出重回老大的A計(jì)劃,，畢竟這符合財(cái)務(wù)背景出身的郁亮的低調(diào)的個(gè)性,。

探究萬科一邊在大談去地產(chǎn)化？一邊又在高杠桿激進(jìn)拿地,？背后的邏輯：

首先,，萬科一向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)及國(guó)家政策比較敏感，去地產(chǎn)化是迎合地產(chǎn)2018年房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型,；

其次,，為了對(duì)國(guó)企大股東深圳地鐵及以劉元生為代表的小股東交代，雖然多元化經(jīng)營(yíng)各方面的規(guī)模已經(jīng)遍地開花,，可是,，除去房地產(chǎn)和物業(yè)外的其它業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)占集團(tuán)比重還是很小，高杠桿激進(jìn)拿地,，是為了完成業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)及守住行業(yè)前三的位置的考量,；

最后，去地產(chǎn)化及激進(jìn)地拿地看似矛盾,，其實(shí)背后是萬科多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的過渡期的陣痛期,，等到多元化下的教育，物業(yè),，長(zhǎng)租公寓,，養(yǎng)老，冰雪等貢獻(xiàn)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流給力時(shí),，去地產(chǎn)化就是迎合未來一兩年內(nèi)開發(fā)商缺錢的趨勢(shì)發(fā)展的需要,。