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深圳特區(qū)成立40周年紀(jì)念日將近,，關(guān)于“擴(kuò)容”的討論又熱了起來,。 深圳擴(kuò)容至鳳崗、塘廈,，可能性究竟有多大,？ 用腳步丈量臨深片區(qū)，還原真實(shí)的城市/樓市現(xiàn)狀,。 本期關(guān)鍵字：臨深購(gòu)房群體,、市場(chǎng)火熱,、擴(kuò)容 撰稿| 鄧寧、馨婷 統(tǒng)籌| 丘潔雅 “二手房很活躍,，帶看比平時(shí)多了1.5倍,。” 30多度的高溫天氣,，也阻止不了深圳客外出買房的腳步,。 據(jù)樂有家資深經(jīng)紀(jì)人透露，五一假期間,，臨深片區(qū)塘廈與鳳崗的看房量與二手房成交量比平時(shí)活躍了不少,。  隨著深圳特區(qū)成立40周年紀(jì)念日將近，關(guān)于深圳“擴(kuò)容”的討論又熱了起來,。東莞塘廈和鳳崗,，是臨深片區(qū)“擴(kuò)容圈”里最熱門的選手，吸引了不少剛需與投資客,。 離深圳近,、便宜。這是所有臨深片區(qū)最為核心的吸引力,。 據(jù)樂有家統(tǒng)計(jì),，2016-2020年，這兩個(gè)鎮(zhèn)深圳客比例都在一半以上,，而臨近深圳的區(qū)域甚至能去到90%,。 南方樓事在節(jié)前的工作日實(shí)探了鳳崗塘廈，給大家呈現(xiàn)這兩個(gè)臨深片區(qū)的真實(shí)面貌,。  南方樓事實(shí)探路線 一天之內(nèi)整體了解完這兩個(gè)片區(qū),，南方樓事總結(jié)出幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： ?同為臨深片區(qū)，從區(qū)位條件上看,，目前鳳崗比塘廈更有優(yōu)勢(shì),，但從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上看，未來塘廈比鳳崗更有上升空間,。 ? 兩個(gè)片區(qū)的城市面貌與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都較為落后,，但房?jī)r(jià)卻一直穩(wěn)步上漲，“臨深”是支撐兩地樓市的主要概念,。 ? 在這買房的人關(guān)注得最多的是住宅產(chǎn)品的臨深優(yōu)勢(shì)與價(jià)格,，甚囂塵上的“擴(kuò)容”概念其實(shí)不太吃香。 以下是實(shí)探詳情,。 樓市現(xiàn)狀 五一假期的臨深樓市,，跟著高溫“燥”了一把。 南方樓事咨詢了塘廈以及鳳崗的資深經(jīng)紀(jì)人，得到的回復(fù)都是：假期確實(shí)比平時(shí)活躍不少,，鳳崗二手房更活躍,，塘廈熱門新房成交了不少套。 與深圳觀瀾直線距離8公里的塘廈某“神盤”,，在五一期間加推182套,，直接秒光。  御城花園推出182套住宅秒光,，86.6-126.9m23-5房,，均價(jià)2.5萬/平 以鳳崗為例，五一期間鳳崗二手房帶看量比平日多了1.5倍左右,。 其實(shí)早在節(jié)前的踩盤過程中,，就能感受臨深確實(shí)受到了最近深圳樓市的“熱傳導(dǎo)”。 南方樓事選擇了周五實(shí)探,，而當(dāng)天所到的樓盤基本都能看到三三兩兩的客戶,，或咨詢或簽約，咨詢了現(xiàn)場(chǎng)銷售基本都是深圳客,。 在鳳崗的某別墅新盤里,，甚至還看到了一兩批香港客戶。  受疫情影響,，絕大部分新盤3月份才陸續(xù)開放營(yíng)銷中心,，但價(jià)格卻暗自堅(jiān)挺。 “沒有降價(jià),，都漲了一點(diǎn),。” 南方樓事當(dāng)天實(shí)探了7個(gè)新盤,，咨詢現(xiàn)場(chǎng)銷售價(jià)格變動(dòng)情況,，均表示對(duì)比年前沒有降價(jià)，部分樓盤甚至年后價(jià)格還上調(diào)了1000-2000元/平,。 在整個(gè)踩盤過程,，南方樓事有幾點(diǎn)感受比較明顯： ①房?jī)r(jià)都是隔壁深圳片區(qū)的1/2，鳳崗是所有臨深片區(qū)中最貴的,。 目前兩個(gè)片區(qū)在售新盤均價(jià)都比較友好,，鳳崗新盤價(jià)格在2.5-2.9萬/㎡左右；塘廈2.3-2.5萬/㎡左右,。相比4.4萬/㎡的龍崗和6.4萬/㎡的龍華,，省了不少錢。 ②本地人不買的片區(qū),，都是深圳客,。 實(shí)際上，鳳崗和塘廈的中心區(qū)都不是臨近深圳的片區(qū),。在本地人眼中,，靠近深圳的那幾個(gè)片區(qū)都比較“偏“，但價(jià)格卻是最貴的,，因此本地客買的比較少,。 這里邊，深圳購(gòu)房者最看重的是樓盤到深圳的距離以及通勤方式,。 其中鳳崗7到9成都是深圳客,，而塘廈由于配套相對(duì)平均且價(jià)格相差不大，本地客會(huì)稍微多一些,，基本深圳客和本地客各占一半,。 ③剛需產(chǎn)品依然是主流，鳳崗產(chǎn)品更多元,，既有公寓也有別墅,。 鳳崗深圳客多，從片區(qū)環(huán)境可以窺探,。因?yàn)橛心祥T山森林公園和雁田水庫(kù),，整體環(huán)境比較舒適，所以片區(qū)內(nèi)有不少改善產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品,，比較受歡迎,。  另外由于靠近龍崗大運(yùn)片區(qū)，鳳崗甚至還出現(xiàn)了全鎮(zhèn)唯一一個(gè)商業(yè)綜合體公寓項(xiàng)目,，預(yù)計(jì)本月底開盤,。只不過好不好賣，還要看市場(chǎng)驗(yàn)證,。 而塘廈則多以90-100平的剛需產(chǎn)品為主,，主要滿足深圳客的居住要求。 片區(qū)樓盤整體的情況,，一個(gè)詞形容：參差不齊,。 知名開發(fā)商建造的樓盤不論是外觀、戶型和配套都較為成體系,，接近于深圳,；而本地小開發(fā)商的樓盤則規(guī)劃得較為隨意，外觀和配套都比較一般,。 但因?yàn)閮r(jià)格這個(gè)“殺手锏”,，讓鳳崗和塘廈成為眾多深圳人的“備胎”。 當(dāng)然,，這里我們不能排除地理區(qū)位,，畢竟它們離深圳真的很近,，在不堵車的情況下，從鳳崗到福田中心區(qū)才40多分鐘（然而早晚高峰期,，還是堵堵堵堵堵堵）,！ 由于臨深片區(qū)中房?jī)r(jià)最高的是鳳崗，因此南方樓事將鳳崗作為實(shí)探的第一站,。 鳳崗目前住宅產(chǎn)品均價(jià)2.5-2.9萬/平,，一路之隔的大運(yùn)片區(qū)二手房?jī)r(jià)已經(jīng)去到了5萬/平。因此深圳客9成的逆天占比,，實(shí)屬意料之內(nèi),。  最近的樓盤與龍崗僅一路之隔，是如假包換的臨深片區(qū),，并且未來還有深圳地鐵10號(hào)線東沿線會(huì)覆蓋,。 就南方樓事實(shí)探感覺而言，就大運(yùn)城邦以及中海云麓幾個(gè)樓盤那一片,，基本就跟在深圳無差別,。 售樓人員都極力主打“離深圳近”的賣點(diǎn)。 圖片來源：咚咚找房 因?yàn)檎媾R深,，房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān),，比較宜居，因此鳳崗的住宅產(chǎn)品較為多元,。 除了剛需戶型,，還有好幾個(gè)別墅樓盤，在實(shí)探過程中,，看到有幾批香港客戶咨詢別墅,，準(zhǔn)備在這置業(yè)度假養(yǎng)老。 另外,，鳳崗唯一一個(gè)商業(yè)綜合體公寓項(xiàng)目也在臨深片區(qū),。但據(jù)銷售透露，由于臨深片區(qū)公寓本身就比較少,，所以這類產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)知度比較低,。 目前鳳崗在售新盤10個(gè)，臨深的地方,，新樓盤周邊環(huán)境較為老舊,，但已有萬科、華潤(rùn),、碧桂園等開發(fā)商入駐預(yù)備進(jìn)行舊改,。 上下滑動(dòng)查看鳳崗各盤實(shí)探情況： 這個(gè)共7期的大體量樓盤早在2014年就已經(jīng)開盤,，目前剛需戶型只剩二手房,。 在售樓中心的短短幾分鐘，就已經(jīng)看到有2個(gè)年長(zhǎng)的香港人參觀完了別墅樣板間,。 據(jù)銷售透露,，有挺多香港人選擇在這置業(yè)。  除了香港人,，據(jù)南方樓事遇到的兩個(gè)中介透露，在這個(gè)樓盤買房的多數(shù)都是深圳人：“晚上停的車,，全都是粵B,。” 由于樓盤體量大,，開發(fā)商直接將大運(yùn)城邦這一塊建成了個(gè)住宅區(qū),。因此，樓盤外圍的生活配套基本完備,，物價(jià)似乎還低一點(diǎn)：
總的來說,，在這住和在深圳原關(guān)外住宅區(qū)幾乎沒有區(qū)別，從樓盤的銷量看,，這里應(yīng)該是很多深圳人在臨深地區(qū)置業(yè)的首選,。 由于樓盤預(yù)計(jì)5月底才開售,，南方樓事暫時(shí)沒能看到樣板房,，只能通過售樓人員了解這個(gè)樓盤。 除了公寓基本信息外,，售樓人員表示瓏寓是鳳崗唯一一個(gè)商業(yè)綜合體公寓項(xiàng)目,。 并反復(fù)強(qiáng)調(diào)樓盤的地理優(yōu)勢(shì)：離高速路口近、未來深圳地鐵10號(hào)線東沿線會(huì)覆蓋到這里,。（但網(wǎng)上資料顯示,，目前10號(hào)線東沿線的開工時(shí)間仍沒確定。） 當(dāng)被問起大家普遍關(guān)注的擴(kuò)容問題時(shí),，售樓人員反而不太在意：“都說了好幾年了,，比起擴(kuò)容，這里的位置才是最好的優(yōu)勢(shì),?！?/span> 從瓏寓驅(qū)車往鳳崗內(nèi)部再開5分鐘就到了嘉輝豪庭。 在售樓中心停留了不到10分鐘,，南方樓事就看到了7,、8個(gè)看房客。售樓人員表示,，買新樓盤的90%都是深圳人,，本地人一般都有自建房,。 樣板房的戶型總體周正，只是從陽(yáng)臺(tái)望出去,，景觀有點(diǎn)差：這邊是現(xiàn)代住宅樓盤,，對(duì)面卻是低矮破舊的廠房民房。 售樓人員表示,，萬科,、碧桂園、華潤(rùn)等大開發(fā)商已經(jīng)在這拿了地,。5年后這里就能完成清拆成為新樓盤,。 在介紹樓盤時(shí)，售樓人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)的也是這里的交通優(yōu)勢(shì)：10號(hào)線東延段的地鐵站就在樓盤門口,，以后往來深圳非常方便,。 至于周邊配套……主要是成片的民房和廠房，還有畫風(fēng)淳樸的快餐店,，還有售樓人員強(qiáng)推的龍鳳山莊影視度假村,。 開發(fā)商直接包了一座山，建了這個(gè)占地38萬平方米的度假村,，業(yè)主每年只要付100多的年費(fèi)就可以無限次出入,。 然而，這個(gè)度假村的畫風(fēng)實(shí)在是有點(diǎn)一言難盡……恍惚間,，以為穿越回了90年代,。 中午，南方樓事在樓盤外的一家茶餐廳解決了午飯,。 菜單價(jià)格和深圳差不多,，但菜品質(zhì)量一般。然而在周邊都是城中村小店大排檔的餐廳里,，它已經(jīng)算比較規(guī)范的餐廳了,。 與地理上的真臨深鳳崗相比，塘廈的“臨深”主要靠的是交通規(guī)劃,。盡管高速四通八達(dá),，但到離得最近的觀瀾中心區(qū)也要近20公里。 塘廈目前在售住宅項(xiàng)目共12個(gè)（不含別墅）,，均價(jià)在2.3-2.5萬/㎡左右,，購(gòu)房比例中深圳客占60%左右，投資占20%,。 銷售向南方樓事透露,，部分樓盤均價(jià)在年后，都有上調(diào)1000-2000元左右,。 走了一圈后發(fā)現(xiàn),，塘廈售樓中心的購(gòu)房者明顯比塘廈多出不少,。 雖然新盤供應(yīng)量大，但品質(zhì)卻參差不齊,。 比如方直星瀾和星河時(shí)代花園產(chǎn)品水平比較接近深圳,，而春暉國(guó)際城就很本土，但賣得很好,。
圖源 鏈家地圖 上下滑動(dòng)查看塘廈樓盤實(shí)探情況： 沿著橋蛟中路，就能看到方直星瀾打出的巨幅廣告,。 “南向雙陽(yáng)臺(tái)”,、“軍用級(jí)空氣消毒機(jī)”、“一梯兩戶,，專用戶型”......把項(xiàng)目的亮點(diǎn)“大白于天下”。 項(xiàng)目對(duì)面是平山社區(qū),，一塊較大的文化活動(dòng)中心,，而在鳳崗看的個(gè)別樓盤外是工廠、雜亂的農(nóng)民房,。 相比之下,，方直星瀾在視野上給人的感覺更好，但是配套依然不足,。 工作日,，售樓中心有不少客戶在了解項(xiàng)目，并不冷清,。售樓人員在介紹周邊環(huán)境時(shí)一口氣說出了塘廈附近的幾個(gè)高速出口,，著重強(qiáng)調(diào)了這里近高速的交通優(yōu)勢(shì)。 據(jù)南方樓事了解,，項(xiàng)目共推出1000多套房源,，雖然有聯(lián)動(dòng)，但也賣了將近一年,，目前僅剩20多套尾貨,。 銷售表示，疫情之后成交量不是很多,，因?yàn)轫?xiàng)目本身剩的房源也不多,。 整個(gè)項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)，南方樓事認(rèn)為應(yīng)該是綠化,。 小區(qū)大門處景觀做的很認(rèn)真,，并且有精心打理。
幾棟樓梯間的空地,，銷售表示這是小區(qū)公共活動(dòng)空間,，會(huì)打造三重園林景觀,。
項(xiàng)目戶型中規(guī)中矩，主臥都帶有飄窗,，個(gè)別戶型會(huì)出現(xiàn)暗衛(wèi),。
銷售向南方樓事透露，來了解項(xiàng)目的客戶以年輕人為主,，本地購(gòu)房者跟深圳購(gòu)房者比例差不多,，以自住為主，投資客比較少,。 問及租金收益,，對(duì)方表示“附近3房帶家具的房源，租金在3000元左右,?？拷行膮^(qū)和深圳的會(huì)更貴?！?/span> 對(duì)此,，南方樓事提出疑問，是否能出租出去,，目前交通不便,，有多少深圳人會(huì)來承租？銷售笑笑表示比較少,。 位于老城區(qū)的天悅中央廣場(chǎng)，不評(píng)價(jià)外觀設(shè)計(jì)的話,，對(duì)它的第一印象就是“密”,。
項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期在2018年開盤,，均價(jià)在2.2萬/㎡左右,，已經(jīng)賣完。 目前推售二期房源,，均價(jià)約為2.5萬/㎡,，跟一期對(duì)比，漲了2000元左右,。 雖然有贈(zèng)送面積,，但是各個(gè)房間依舊顯得局促。 主臥,、次臥和衛(wèi)生間都很迷你,，體驗(yàn)感不佳。 因?yàn)槭钱惖貥影彘g，窗外的景觀無法判定,，但整個(gè)塘廈工廠,、農(nóng)民房遍布，想必景觀也不會(huì)有太大出入,。 項(xiàng)目引進(jìn)天虹商場(chǎng),，緊鄰一期。距離樓盤700米左右還有沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng),。
被銷售盛贊“品質(zhì)好”的春暉國(guó)際城，在南方樓事實(shí)地探訪之后發(fā)現(xiàn)真的很一般...... 項(xiàng)目LOGO隱約暴露樓盤品質(zhì)以及風(fēng)格,。 項(xiàng)目分五期開發(fā),，自帶幼兒園，現(xiàn)在已經(jīng)在使用,。 一期在2016年開盤,，均價(jià)在1.7萬/㎡左右，已經(jīng)售罄,。 目前在賣二期,，在年后加推，均價(jià)2.4萬/㎡左右,，四五期還在建設(shè)中,。 銷售表示,，雖然3月份市場(chǎng)回暖,，但成交量還是沒那么好，現(xiàn)在成交量恢復(fù)到了年前水平,。 “去年開盤一天能賣七八十套,，現(xiàn)在一周成交十來套?！?/span> 他還透露,，年后價(jià)格有變動(dòng)，漲了1500元/平左右,。 “購(gòu)房者中深圳客占比有60%左右,，投資占比就比較少僅20%?！?/span> 跟在鳳崗聽到的聲音不一樣,，塘廈銷售表示，塘廈市場(chǎng)更好,，而且高速多交通更方便,。
樓盤外觀中規(guī)中矩，樣板間裝修風(fēng)格令人哭笑不得,。 交付標(biāo)準(zhǔn)的入戶門,，是爸爸媽媽會(huì)喜歡的紅木風(fēng),。
入戶的地面瓷磚......年年有余？
室內(nèi)的鋪裝,，也很有“特色”,。 跟鋪裝一個(gè)系列的洗漱池。
整體來感受一下,，不知道大家喜不喜歡...... 從入門就開始讓人震驚的裝修風(fēng)格,，銷售解釋開發(fā)商是潮汕人，這只是樣板間,，交付標(biāo)準(zhǔn)不是這樣的,。 對(duì)此，潮汕小伙伴表示“潮汕人不背這個(gè)鍋,！” 但樣板間絲毫不能影響購(gòu)房者對(duì)它的喜愛,，銷售向南方樓事表示，春暉是當(dāng)?shù)劁N冠,，賣得很好,。 星河時(shí)代花園是南方樓事看的最后一個(gè)樓盤,，開車緩緩接近項(xiàng)目,，內(nèi)容小分隊(duì)只有一個(gè)感受，“是熟悉的配方,！” 一樣的大廣場(chǎng),、標(biāo)配的cocopark、以及熟悉的裝修風(fēng)格,。
項(xiàng)目分三期開發(fā),，在售三期產(chǎn)品，目前剩的房源不多,。 銷售表示樓盤沒有活動(dòng)也沒有降價(jià),，十分有底氣。 傍晚六點(diǎn)半,，依舊有購(gòu)房者在售樓中心,，廣場(chǎng)聚集了跳廣場(chǎng)舞的阿姨。
戶型方正，臥室陽(yáng)臺(tái)也都帶有飄窗,，景觀視野略顯狹小,。 項(xiàng)目有公寓產(chǎn)品在售，銷售表示戶型35㎡,，價(jià)格在1.9-2萬/㎡左右,。 樓盤周邊比較像郊區(qū)，南方樓事了解到這些片區(qū)會(huì)重新規(guī)劃進(jìn)行舊改,，但什么時(shí)候能落地是個(gè)問題,。 從樓盤大門口望出去，目之所及除了公路就是立交橋,，觀感一般,。 雖然售樓人員表示1.5公里以外即將開通東莞南站，但離高鐵站這么近,，未來的觀感如何,？會(huì)不會(huì)有噪音？都還是未知數(shù),。
一口氣看完7個(gè)臨深樓盤,，在了解中南方樓事發(fā)現(xiàn)，來東莞置業(yè)的購(gòu)房者中,，大部分人最關(guān)心的除了價(jià)格還有地段,，這也是為什么在這么多人選擇鳳崗和塘廈。 關(guān)于地段,，東莞樂有家資深經(jīng)紀(jì)人林曉東表示,，購(gòu)房者比較在意離深圳有多近，會(huì)經(jīng)常咨詢深圳規(guī)劃的地鐵會(huì)不會(huì)經(jīng)過,。 已經(jīng)在鳳崗買房的購(gòu)房者小張表示,，自己在去年入手了位于鳳崗的名流印象,。 “我在大運(yùn)上班,，紅綠燈通暢的話，十分鐘以內(nèi)就能到公司,。而且這邊離龍崗近,，周邊生活配套也更齊全，如果想逛街想吃好吃的就要開車去龍崗中心那邊,?！?/span> 關(guān)于價(jià)格，有時(shí)候差價(jià)確實(shí)自動(dòng)幫不少剛需做了選擇,。 鳳崗均價(jià)2.3萬/㎡左右,，塘廈均價(jià)2.6萬/㎡左右，和龍崗的4.4萬、龍華的6.4萬相比,，還是有一定差距,。
小張就是向價(jià)格前“屈服”的那一類深圳人。 她表示,，買鳳崗是因?yàn)橹挥?00萬,，而龍崗單價(jià)在4萬/㎡左右，已經(jīng)超出預(yù)算,。 “我入手的房子84㎡,，在復(fù)式樓中間可以搭一個(gè)房間，面積就變成一百多平,，總價(jià)才212.5w,。” 東莞樓市在2015-2017比較火,，2017年4月因?yàn)闁|莞限購(gòu)影響市場(chǎng),，2018-2019年趨于平穩(wěn)。 用經(jīng)紀(jì)人的話來說,，“沒有跌,，微漲?！?/span> 對(duì)于近期鳳崗跟塘廈的市場(chǎng)情況,，林曉東表示，“鳳崗塘廈是跟著深圳走的,，深圳只要有波動(dòng),，鳳崗塘廈這邊的關(guān)注度就很高，4月份會(huì)比較明顯,?！?/span> 城市現(xiàn)狀 看完樓市情況，再看看看臨深這兩個(gè)片區(qū)的城市建面情況,。 不得不說的是,，鳳崗跟塘廈，中心城區(qū)和大運(yùn)城邦那一帶的整體氛圍是比較好的,。 但深圳客扎堆的臨深樓盤部分區(qū)域,，除了房?jī)r(jià)跟著上漲，基礎(chǔ)設(shè)施,、生活配套之類的,，在這些年里并沒有太大變化。 除了中心區(qū),，在兩個(gè)片區(qū)穿梭一天,，南方樓事看到的基本是這樣： 大面積的農(nóng)民房,，像極了三四線小城市。
廠房遍布,，躲無可躲,。
各類五金門店、玻璃,、汽車,、廣告裝飾遍布大街小巷。
看到這些遍布每個(gè)角落的產(chǎn)業(yè),，南方樓事想起銷售在介紹片區(qū)規(guī)劃的時(shí)候提及,，鳳崗塘廈在做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。 “現(xiàn)在已經(jīng)有一個(gè)天安數(shù)碼城,，未來鳳崗塘廈要往高新科技產(chǎn)生轉(zhuǎn)型,。” 而根據(jù)東莞2020-2035產(chǎn)業(yè)體系規(guī)劃,，在未來,，塘廈的定位主要是先進(jìn)制造融合區(qū)，而鳳崗則尚未有明確定位,。
商業(yè)配套方面,，鳳崗大運(yùn)城邦那一帶是比較好的，面貌接近深圳,。 益田基本上是“自建一座城”,。 但鳳崗和塘廈大部分臨深樓盤的商業(yè)氛圍和環(huán)境都是比較薄弱的額，有待改善,。 路上看到的大多數(shù)這樣的門店和大排檔,。
鳳崗嘉輝豪庭附近的餐飲店，是這樣的,。 中午十二點(diǎn),，店內(nèi)人流量一般。
塘廈金地仟百匯商場(chǎng),，晚上七點(diǎn)鐘,，來往的行人寥寥無幾，十分冷清,。
已經(jīng)開業(yè)四年多,，仍有大面積商鋪空置,，晚上更是燈都沒開,。 商業(yè)慘狀可想而知。
在火鍋店里,，終于看到一些人,，十根手指頭可以數(shù)清的數(shù)量,。 服務(wù)員表示，商場(chǎng)在平日里人流量就不多,，疫情之后也沒有變多,。 值的欣慰的是，這里的物價(jià)跟深圳差不多,，沒有跟深汕一樣物價(jià)夸張,。
在2010年開業(yè)的塘廈沃爾瑪，因?yàn)樯倘χ苓呉酝鈦韯?wù)工群體為主,，消費(fèi)能力有限,，所以商圈十分冷清。 跟隨深圳的腳步鳳崗塘廈房?jī)r(jià)一路上漲,，從均價(jià)7000元,，進(jìn)階到現(xiàn)在2萬+。 但從配套來看,，不免讓人有些失望,。 現(xiàn)在也大概可以理解為什么大家不會(huì)把東莞臨深片區(qū)稱為“深圳后花園”。 以這樣的硬件設(shè)施跟配套,，頂多只能做“深圳宿舍”,。 鳳崗塘廈交通沒有出現(xiàn)擁擠情況，除了等紅綠燈的時(shí)間,，在路上通行基本上暢通無阻,。 這里我們不排除是工作日，沒到下班點(diǎn)的原因,。 路上貨運(yùn)卡車比較多,，原本不寬敞的馬路，一遇到紅燈車輛便緊緊挨著,。 如果從交通以及道路規(guī)劃來對(duì)比的話,，鳳崗的地理位置更好，和龍崗僅一路之隔,，而從塘廈到深圳還需要在高速路間穿插,，軌道交通方面，兩個(gè)地方目前都還未正式開通地鐵線路,。 下圖為塘廈鳳崗高速,、地鐵、高鐵情況,，大家可以參考： 上下滑動(dòng)查看交通情況：
購(gòu)房建議 究竟是什么人買鳳崗塘廈,，相信這是很多人的疑問。 東莞樂有家資深經(jīng)紀(jì)人林曉東表示,，“80%都是深圳客,，還有20%是本地客,。并且買鳳崗的比較多?！?/span> 對(duì)于投資客比例,，他透露，剛需購(gòu)房者比較多,，投資客占比在35%左右,。 樂有家向南方樓事提供了近5年深圳客到鳳崗塘廈購(gòu)房的數(shù)據(jù)：
從表格中我們可以發(fā)現(xiàn)，從2016年到2020年3月,，在鳳崗買房的深圳客比例都在60%以上,，在今年1-3月更是高達(dá)85%。 而在塘廈,，2016-2019年都在50%左右,，今年大幅度下降，僅38%,。 深圳客和投資客扎堆,，兩個(gè)片區(qū)究竟怎么買？ 可以肯定的是,，剛需深圳客買鳳崗和塘廈都不會(huì)出大錯(cuò),。如果是懷著擴(kuò)容夢(mèng)的投資客，勸你還是醒醒,。 我們來具體分析這兩類人群,。 首先是深圳剛需。 雖然說買鳳崗和塘廈都不會(huì)出大錯(cuò),，但購(gòu)房者仍然要結(jié)合自身的工作,、首付情況來決定。 從通勤時(shí)間考慮,，塘廈挨著龍華觀瀾,，在龍華或者福田上班可以優(yōu)先考慮塘廈；而鳳崗和龍崗僅一街之隔,，在龍崗或者羅湖上班可以有限考慮鳳崗,。 除此之外，在福田上班也可以優(yōu)先考慮鳳崗,，南方樓事工作日從福田中心區(qū)出發(fā),，到鳳崗大運(yùn)城邦僅40分鐘左右。 但從鳳崗出發(fā),，遇上高峰,，部分路段會(huì)出現(xiàn)擁堵，大概需要1個(gè)多小時(shí)才能到達(dá)福田,。
從成本考慮,，目前鳳崗和塘廈都是2字頭,，和龍崗的4.4萬,、龍華的6.4萬相比,，還是劃算不少。
同樣是2字頭,，我們可以從片區(qū)的配套來對(duì)比考慮,。 在踩盤中我們了解到，目前鳳崗的城市面貌相對(duì)較好,，配套也比較成熟,，并且更靠近龍崗，可以共享配套,。 這也是為什么深圳和香港人會(huì)“扎堆”在鳳崗買別墅養(yǎng)老,。 這里需要注意的是，外地戶籍在東莞購(gòu)房,，第一套新房需要提供連續(xù)1年的個(gè)稅或社保證明,，購(gòu)買第二套新房需提供連續(xù)2年的個(gè)稅或社保證明，最多購(gòu)買兩套房產(chǎn),，這或多或少都影響了深圳剛需,。 在踩盤過程中有銷售表示，可以延遲簽約,。 購(gòu)房者交完首付后,，開發(fā)商可以保留房號(hào)。然后置業(yè)者開始在東莞購(gòu)買社保,，買夠一年（本科半年）的社保后,，再網(wǎng)簽、辦理貸款等流程,。 二手房雖然不限購(gòu)的,，但購(gòu)買二手房也要在兩年之后才能進(jìn)行交易。 其次是投資客,。 跟剛需購(gòu)房的側(cè)重點(diǎn)不一樣,，投資客更在意的是片區(qū)的升值空間，所以片區(qū)的“概念”尤為重要,。 鳳崗近年來價(jià)格一路飆升,，有兩個(gè)原因。 一是地理位置優(yōu)越,，因?yàn)榫o挨龍崗,，鳳崗近幾年深受深圳東進(jìn)戰(zhàn)略影響。比如引進(jìn)天安數(shù)碼城,，目前引進(jìn)的400多家企業(yè)中,，超6成是深圳企業(yè),，積極承接深圳高新技術(shù)企業(yè)外溢。 二是眾多舊改扎堆,，短期內(nèi)拉高房?jī)r(jià),，這也是在踩盤過程中反復(fù)提及的一點(diǎn)。
再來看看塘廈,，雖然區(qū)位不能跟鳳崗相提并論,，但塘廈勝在交通好呀。 除了擁有四大高速八大出入口（包括莞深高速,、惠塘高速,、從莞深高速，以及在建的深圳外環(huán)高速）,，未來還有深圳地鐵4號(hào)線和22號(hào)線在塘廈對(duì)接?xùn)|莞地鐵線,。 另外還有東莞南站加持，這也是東莞和深圳距離最近的高鐵站,，到深圳北只需要十分鐘左右,。 交通路網(wǎng)與深圳無縫連接，半個(gè)小時(shí)可到達(dá)深圳各大核心片區(qū),。 上個(gè)月東莞市政府發(fā)布的《東莞現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃綱要（2020-2035）》中,，塘廈被列為東莞產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)，將從傳統(tǒng)的電源電子+高爾夫轉(zhuǎn)型發(fā)展為莞深先進(jìn)制造融合區(qū),，而鳳崗仍著重發(fā)展電子+物流,。
從長(zhǎng)期的投資價(jià)值來看，塘廈>鳳崗,。畢竟塘廈的交通規(guī)劃更全面,、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃更清晰，想象空間更大,。 從短期來看,，投資客可重點(diǎn)考察鳳崗。畢竟城市面貌較好,，配套也比較成熟,，二手房流動(dòng)性也相對(duì)較好。 然而,，抱著短炒暴富心態(tài)的投資客還是要醒醒,。 由于購(gòu)房門檻限制，外地客都需要繳滿一年社保才能辦理房產(chǎn)證,，再加上兩年限售,，實(shí)際持有時(shí)間成本超過3年。 根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，鳳崗和塘廈近幾年二手房成交漲幅相當(dāng)有限,，以塘廈為例,，5年漲了2000元/平不到...... 再加上首付、利息,、稅費(fèi)等成本,，可謂是得不償失。 更不要盲目去松山湖追高,，深圳自從2011年限購(gòu)措施出臺(tái)后,，出現(xiàn)很多炒房客,，其中血淚史也不少,。 從擴(kuò)容的角度來考慮的話，只能說這是個(gè)美夢(mèng),。 下面,，我們可以來聽聽各方對(duì)于擴(kuò)容的聲音。 關(guān)于擴(kuò)容：各房聲音 在整個(gè)實(shí)探過程中,，南方樓事幾乎沒有聽到任何關(guān)于擴(kuò)容的消息,，想要了解也是主動(dòng)咨詢銷售。 去年南方樓事在中山考察,，所到售樓處,，銷售一定會(huì)瘋狂宣傳深中通道。 但是鳳崗塘廈,，幾乎所有中介都對(duì)“擴(kuò)容”表現(xiàn)出了麻木的狀態(tài),，并表示“已經(jīng)傳了很多年啦?！?/span> 關(guān)于擴(kuò)容的傳聞,，各方態(tài)度更是不一致。 常年居住塘廈的投資客江生表示,，在2015年看到房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭就開始炒房,，炒的基本是住宅型房，商鋪也有,，但都是長(zhǎng)期出租,。 “我屬于短期型炒房客，手里的房源主要在塘廈,，一般少于8套,。一般拋售周期就兩個(gè)月左右，看到情況不錯(cuò)就甩賣,，一次掙10-20萬左右,。接盤俠是深圳炒房客居多，東莞本地的剛需客也有但較少。” 關(guān)于擴(kuò)容傳聞,，江生表示,，聽說過塘廈鳳崗會(huì)納入深圳，所以手頭上還有三套是不動(dòng)的,。 作為一個(gè)在塘廈待了多年的人,，江生覺得塘廈片區(qū)并沒有太大發(fā)展，但房?jī)r(jià)卻一路攀升,，對(duì)此,，他感覺很不值，但也理解,。 “畢竟房子跟深圳比起性價(jià)比還是很高,。” 對(duì)于擴(kuò)容,，樂有家資深經(jīng)紀(jì)人林曉東覺得這個(gè)概率比較低,。 “這個(gè)事情已經(jīng)傳了10年，大家都知道深圳缺土,，但擴(kuò)容涉及兩地政府的利益,，沒有那么好談。” 在他看來,，更實(shí)際的擴(kuò)容方法應(yīng)該是模仿深汕合作區(qū),。 “目前來看，這種方式比較成功,?！?/span> 觀點(diǎn)：深圳擴(kuò)容，惠陽(yáng),、鳳崗納入深圳市是比較符合深圳產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張和人口發(fā)展的理想目標(biāo),。 通過行政手段將與深圳接壤的東莞、惠州部分鎮(zhèn)區(qū)劃撥給深圳,，是目前快速解決深圳發(fā)展需求的辦法之一,，但這種方法需要考慮到城市之間的資源配置、后續(xù)發(fā)展,、稅收影響等諸多問題,。 目前東莞與深圳接壤的有長(zhǎng)安、大嶺山,、松山湖,、大朗、黃江,、塘廈,、鳳崗和清溪。 幾個(gè)區(qū)中，長(zhǎng)安是東莞未來濱海經(jīng)濟(jì)的中心,，塘廈屬于東莞經(jīng)濟(jì)的第二梯隊(duì),，松山湖的定位是國(guó)家級(jí)綜合性科學(xué)中心，三者都決不可能納入深圳,。黃江和大嶺山的經(jīng)濟(jì)相對(duì)弱,，但距離松山湖并不遠(yuǎn)，會(huì)是松山湖科學(xué)城的腹地,，因此,，劃分給深圳也不可能。 剩下的鳳崗,，土地面積相對(duì)小,，三面嵌入深圳，在現(xiàn)實(shí)生活中早已和深圳渾然天成,。房?jī)r(jià)在東莞稍高,，但對(duì)于預(yù)算不夠的深圳人卻是很好的選擇,。 因此,，經(jīng)濟(jì)在中上水平，納入深圳后也不會(huì)讓東莞的經(jīng)濟(jì)遭受嚴(yán)重影響的鳳崗,，納入深圳的可能性最大,。 惠州與深圳接壤的是惠陽(yáng)和大亞灣。 從GDP層面看,，惠陽(yáng)與大亞灣在全市占比都靠后,，但大亞灣是惠州工業(yè)的核心，相比之下,，惠陽(yáng)的工業(yè)占比全市倒數(shù)第一,。稅收層面，大亞灣2018年度稅收占全市的40%,，而惠陽(yáng)的稅收只占全市的10%,。 從這個(gè)角度看，大亞灣作為惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)和稅收金庫(kù)劃入深圳幾無可能,。 此外，大亞灣還是惠州的入海口,，惠州港和石化煉油等大型項(xiàng)目都在大亞灣,，如果大亞灣納入深圳，無疑切斷了惠州的入?？?，惠州也從山海城市變成山城。 反觀惠陽(yáng)，擁有一定工業(yè)基礎(chǔ),，與深圳未來的工業(yè)重鎮(zhèn)坪山,、龍崗無縫對(duì)接，可以便利深圳的制造業(yè)擴(kuò)張,、轉(zhuǎn)移,。 此外，惠陽(yáng)的房?jī)r(jià)也是臨深的9個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中最低的,，擴(kuò)容后可以提供大量的居住用地和相對(duì)廉價(jià)的二手房,，可以一定程度平抑深圳高居不下的房?jī)r(jià)。 因此,，在惠州,，惠陽(yáng)納入深圳的可能性最大。 觀點(diǎn)：深圳擴(kuò)容最佳方案是東莞惠州直轄,，但現(xiàn)實(shí)不可能這么干,。 中央雖然看著是給出類似明確支持?jǐn)U容的信息，但更多是指導(dǎo)性而非政策性,。 深圳作為特區(qū),，行政屬于廣東省，但產(chǎn)生的GDP直接到中央,。深圳做得越好,，就越會(huì)虹吸灣區(qū)的資源。 在中央文件的支持下,，深圳最佳的擴(kuò)容方案是把東莞和惠州并到深圳,， 但如果深莞惠直轄，廣東全省的GDP會(huì)急劇下降,，甚至有可能不再是第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省,，這對(duì)廣東的打擊很大。同時(shí),，惠州東莞的班子也不見得愿意,。因此，深圳擴(kuò)容很難實(shí)現(xiàn),，因?yàn)閺V東省沒有理由支持,。 這次擴(kuò)容，可能是再給多深圳一,、兩塊飛地,。讓河源，肇慶這類灣區(qū)中經(jīng)濟(jì)稍微落后的地方跟深圳合作,，表面上是給深圳一些企業(yè)落地的空間面積,，實(shí)際上也相當(dāng)于是扶貧,。 因?yàn)橹皇切姓蠈儆谏钲诠芾恚琅f是合作區(qū),，這種方式短期解決深圳燃眉之急,，長(zhǎng)期還利好灣區(qū)。
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