最近,，深圳樓市很“怪”。

一邊擔(dān)心失業(yè),，一邊熱切討論房?jī)r(jià)上漲,；

剛需猶豫不決，外地客買買買,；

喝茶費(fèi)重現(xiàn)江湖,，房子不夠賣；

房?jī)r(jià)漲不漲,，看看教育局的通知

......

深圳樓市上演的這些“戲碼”,，其實(shí)一直存在。

而在疫情之下,，所有都被放大了，也就更令人覺(jué)得不適,。

市場(chǎng)上聲音紛紛雜雜,，但有個(gè)聲音很清晰：樓市要穩(wěn),。

南方樓事只想再次提醒大家，不要被表象迷惑,，也不要盲目追高,。

深圳樓市的魔幻,，在疫情這把放大鏡之下,，更加明顯。

一方面受疫情沖擊,，深圳實(shí)體行業(yè)元?dú)獯髠?，民眾呼吁“救市”?/span>

但另一方面，深圳不少業(yè)主依然信心滿滿,，熱點(diǎn)片區(qū)掛盤均價(jià)很穩(wěn),，甚至有些突破了片區(qū)的天花板。

這個(gè)魔幻的情形,，讓不少人感到困惑,。

最近在深圳各群里，不時(shí)能刷到這樣的信息：大家一邊擔(dān)心失業(yè),，一邊熱切討論房?jī)r(jià)大漲,。

圖源 證券時(shí)報(bào)

甚至一些從不關(guān)注房?jī)r(jià)的業(yè)主群，房?jī)r(jià)上漲的文章也在群里刷屏,。

“我們的業(yè)主群從來(lái)不討論房?jī)r(jià),，今天一天都在討論?！敝骶幋蟠笤谶吷巷h來(lái)一句話,。

在疫情爆發(fā)后，許多業(yè)主擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌,，短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)手,，已經(jīng)做好長(zhǎng)持的準(zhǔn)備。

令人意外的是,，雖然房子沒(méi)有掛出去,，但許多人已經(jīng)多次接到中介電話咨詢房子是否要出售，有購(gòu)房者中意,，并且報(bào)價(jià)不低,。

甚至有業(yè)主看到附近片區(qū)樓盤調(diào)高掛牌價(jià)，也跟著起哄調(diào)高,。

南方樓事購(gòu)房群 入群方式在文末

這時(shí)候很多人才意識(shí)到,，房?jī)r(jià)很穩(wěn)，并沒(méi)有下跌。

越來(lái)越高的掛牌均價(jià),，似乎讓從前的價(jià)格洼地,，在慢慢被填平。

深圳樓市在經(jīng)過(guò)2015年大漲之后,，2016年3月,、10月分別迎來(lái)了新政調(diào)整，自此開(kāi)啟橫盤期,。

根據(jù)中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，自2016年以來(lái)，深圳漲幅超過(guò)3成的樓盤不足20%,，而且漲幅都不大,。 

持續(xù)3年的橫盤，在818深圳先行示范區(qū)利好之后,，劃上了句號(hào),。而接下來(lái)“豪宅稅雙十一大禮包”的拋出，更讓年底成交沖上高峰,。

圖源 深圳中原研究中心

在這一輪回暖中,，有“前海擴(kuò)容”概念刺激的寶安，表現(xiàn)尤為突出,。

以2019年為例,，新房供應(yīng)量緊縮的情況下，成交量卻居全市首位,，大量資金涌入,。

圖源深圳中原研究中心 寶安區(qū)供不應(yīng)求

寶中作為距離前海最近的區(qū)域，房?jī)r(jià)反應(yīng)最為迅速,。

臨近的西鄉(xiāng),、碧海片區(qū)也跟著“沾光”，陸續(xù)涌現(xiàn)10萬(wàn)+房源,。

房?jī)r(jià)幾年不漲,，一漲就很夸張。

直到現(xiàn)在,，仍然有人在問(wèn)“要不要買房？”

南方樓事想說(shuō)的是,，作為一個(gè)剛需,，手上有錢，為什么不買,？

一位朋友手握資金,，在上個(gè)月咨詢，福田綠景虹灣跟龍華星河盛世，該買哪個(gè),？在給出建議后仍然猶豫,。

前幾天再來(lái)咨詢的時(shí)候，她無(wú)奈表示“現(xiàn)在已經(jīng)買不起福田,，漲得太快。之前看的房源漲了二十來(lái)萬(wàn),，并且已經(jīng)賣出去了,。”

“如果房?jī)r(jià)能降一點(diǎn),，無(wú)論如何都要上車,。”

而現(xiàn)在有多少人持幣觀望呢,？

貝殼研究院,、和訊地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起“疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查”,。調(diào)查發(fā)現(xiàn),，多數(shù)消費(fèi)者預(yù)期后期價(jià)格將小幅下跌或平穩(wěn),，從而推遲購(gòu)房計(jì)劃,，近7成購(gòu)房者購(gòu)房計(jì)劃推遲時(shí)間在6個(gè)月以內(nèi),。

圖源 家在深圳

在深圳購(gòu)房者猶豫不決的時(shí)候,，投資客涌進(jìn)市場(chǎng),。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣,，實(shí)體也不好過(guò),，這時(shí)候房子成為最好的投資品,。

近年來(lái)，國(guó)家給予深圳的各種政策利好,，如先行示范區(qū),、粵港澳大灣區(qū)等，加上今年深圳特區(qū)40周年還有利好預(yù)期等等,，深圳房產(chǎn)被蓋章認(rèn)證為國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)投資品,。

于是，全國(guó)人民的目光和錢包聚焦深圳,，熱錢不斷涌入深圳,。

而那些有概念可炒的片區(qū)，成為投資客的第一選擇,，比如寶中,、光明和前海等。

沒(méi)有概念的片區(qū),，無(wú)人問(wèn)津,，房?jī)r(jià)“平平無(wú)奇”。

這就好比股市，漲得快的股票買的人越多,，越不漲的股票越?jīng)]人買,。

深圳，也變成了全國(guó)人民的深圳,。

房?jī)r(jià)高企,，每年都有人無(wú)奈離開(kāi)，也不斷有新鮮血液流入,。

根據(jù)已公布的數(shù)據(jù),，深圳去年常住人口數(shù)量為1343.88萬(wàn)人，與前一年相比增長(zhǎng)41.2萬(wàn),。該數(shù)值和上一年度的增量49.8萬(wàn)相比,，有小幅下滑。

而在41萬(wàn)新深圳人涌入的同時(shí),，也有深漂在無(wú)奈離開(kāi),。

在咸魚上搜索「離開(kāi)深圳」發(fā)現(xiàn)，許多年輕人正在變賣家當(dāng),，離深圳,。

而這樣的現(xiàn)象，或許每年都在上演,。

在深圳的工資可能比二三線高,，但是，工資始終跑不過(guò)房?jī)r(jià)漲速,。

或許是不堪重負(fù),，或許是時(shí)運(yùn)不濟(jì)，無(wú)奈離開(kāi),。

這里，南方樓事說(shuō)的茶葉是真的茶葉,，但喝茶費(fèi)不是真的喝茶費(fèi),。

喝茶費(fèi)學(xué)名「更名費(fèi)」，一些樓盤對(duì)外宣稱售罄,，實(shí)際轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化,，需要客戶繳納“喝茶費(fèi)”才能買房。

這份“喝茶費(fèi)”多貴呢,？

幾天前,，有網(wǎng)友在論壇爆料，寶中有樓盤收取“喝茶費(fèi)”,，不同面積不同戶型的價(jià)格還有差價(jià),，高達(dá)100萬(wàn)元,。

圖源 網(wǎng)絡(luò)

按截圖信息顯示，即便是收取80萬(wàn)的“喝茶費(fèi)”,，仍然暢銷,。

這也就是說(shuō)，愿意交幾十萬(wàn),、上百萬(wàn)喝茶費(fèi)的大有人在,。

在市場(chǎng)限價(jià)的環(huán)境下，一二手房倒掛,，很多購(gòu)房者覺(jué)得即便追加這100萬(wàn)的“喝茶費(fèi)”,，也比買二手房便宜。

舉個(gè)例子,，該收取喝茶費(fèi)的樓盤在鏈家顯示，周邊二手房均價(jià)為12萬(wàn)/㎡,，買下最小戶型89㎡,，總價(jià)高達(dá)1068萬(wàn)。

而該樓盤去年開(kāi)盤折后單價(jià)為8.2萬(wàn)/㎡,，89㎡的戶型總價(jià)729萬(wàn),，即便加上100萬(wàn)“喝茶費(fèi)”，總價(jià)也才829萬(wàn),。

要知道,，掏空六個(gè)腰包的剛需，買房都是“摳摳搜搜”,，在進(jìn)行多番對(duì)比之后,，發(fā)現(xiàn)交了喝茶費(fèi)也更劃算。

喝茶費(fèi)“便宜”的背后,，是市場(chǎng)價(jià)值體系的混亂,，也是購(gòu)房者的無(wú)奈。

面對(duì)重出江湖的“喝茶費(fèi)”,，寶安區(qū)住房和建設(shè)局在4月3日發(fā)布通知,，對(duì)房企和中介收取“喝茶費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為進(jìn)行調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)將暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限,。

隨后,，相關(guān)樓盤相繼發(fā)布聲明，表示絕無(wú)額外收費(fèi)的行為,。

但經(jīng)過(guò)多年的“實(shí)戰(zhàn)”,，"喝茶費(fèi)"已經(jīng)越來(lái)越隱蔽。

資金要么匯進(jìn)個(gè)人賬戶,，要么現(xiàn)金交付,，不留痕跡,。

要想直接查實(shí)，存在一定難度,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,，“喝茶費(fèi)”若隱若現(xiàn)，一定程度反映了部分地區(qū)樓市供需失調(diào)的市場(chǎng)情緒,。

一對(duì)生活在深圳的普通夫妻，他們離婚可能不是因?yàn)楦星閱?wèn)題,，而是為了再買一套房,。

而這在住房限購(gòu)的城市里，通過(guò)假離婚來(lái)買房早已不是什么新鮮事,。

有網(wǎng)友曾表示,，在離婚登記大廳，找不出一絲悲傷的情緒,，每個(gè)人似乎都對(duì)未來(lái)充滿著期待,。

好在2018年，深圳731新政出臺(tái),，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上投機(jī)炒房,、假離婚購(gòu)房等等亂象進(jìn)行了針對(duì)性的打擊。

而一套房子值多少錢，往往要看教育局的“新通知”,。

學(xué)校還沒(méi)建好,，房?jī)r(jià)先行，是深圳又一怪相,。

片區(qū)內(nèi)如果有所謂新名校規(guī)劃,，只要教育局通知意見(jiàn)一出來(lái)，不管學(xué)校何時(shí)建好,、是否只是名校掛牌,，便會(huì)率先迎來(lái)一輪房?jī)r(jià)上漲。

他們往往會(huì)忘記,，教育質(zhì)量好壞需要時(shí)間驗(yàn)證,。

以八卦嶺為例，因?yàn)槔髨@小學(xué)的突然劃分,，八卦嶺宿舍20來(lái)平的老破小,，房屋總價(jià)也能上幾百萬(wàn),。

有的同一樓盤，因?yàn)椴煌?，劃分的學(xué)位不同,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)相差過(guò)百萬(wàn)。

以龍華紅山片區(qū)為例,，2016年深圳高級(jí)中學(xué)在龍華設(shè)立新校區(qū),，水榭春天5期、水榭春天6期被劃分到學(xué)區(qū)范圍內(nèi),。

在鏈家房?jī)r(jià)地地圖查詢顯示,，5、6期均價(jià)在10-11萬(wàn)/㎡左右,，而不帶學(xué)位的一,、二、三期,，均價(jià)都是7.7萬(wàn)/㎡,。

也因?yàn)槊W(xué)位不僅能帶來(lái)優(yōu)質(zhì)教育，還能讓房?jī)r(jià)“一夜?jié)q百萬(wàn)”,，這就導(dǎo)致不同小區(qū)的業(yè)主們往往為了爭(zhēng)取學(xué)位歸屬，出現(xiàn)紛爭(zhēng),。

早期龍華的深圳高級(jí)中學(xué)規(guī)劃出來(lái)的時(shí)候,，水榭春天小區(qū)1、2,、3期業(yè)主紛紛聯(lián)合,，以“就近上學(xué)”“劃片應(yīng)遵循‘主干道路為界’原則劃分”等理由，向新區(qū)公共事業(yè)局教育部門提交學(xué)位訴求,。

一時(shí)間,，紅山片區(qū)學(xué)位爭(zhēng)奪戰(zhàn)沸沸揚(yáng)揚(yáng)，更有業(yè)主直接前往新區(qū)公共事業(yè)局,、管委會(huì)等部門爭(zhēng)取權(quán)益,。

新增學(xué)校本意是為解決片區(qū)教育資源緊缺問(wèn)題，而現(xiàn)在卻成了房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)劑,。

這樣的學(xué)區(qū)房存在是否合理,？又能存活多久？

仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智,。

（點(diǎn)擊回顧相關(guān)報(bào)道：年后漲價(jià)200萬(wàn),？深圳學(xué)區(qū)房太可怕了！）

疫情逐漸得到控制后,，線下看房的人多了起來(lái),，朋友圈里房產(chǎn)中介比春節(jié)前活躍，開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)刷屏樓盤消息,。

深圳樓市首先在中介朋友圈回暖,。

你要想知道深圳哪個(gè)項(xiàng)目“最火”，看中介朋友圈推送的頻率就能看出八九分,。

開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng),，借助中介公司的渠道、網(wǎng)點(diǎn)與人員優(yōu)勢(shì)對(duì)外銷售新盤,。

并且這個(gè)力量不可小覷,。

舉例子，就算是深圳,，幾乎在疫情后開(kāi)盤的所有樓盤,，都啟動(dòng)了聯(lián)動(dòng)。

打開(kāi)朋友圈,，中介刷屏,，把宣傳、產(chǎn)品優(yōu)惠等噱頭的氛圍烘托到極致,。

而深圳豪宅作為熱銷產(chǎn)品,，以往相對(duì)很少啟動(dòng)轉(zhuǎn)介。

但在疫情之后,，我們卻頻頻看到高冷的豪宅出現(xiàn)在中介朋友圈里,，比如太子灣、寶能公館,、陽(yáng)光粵海等豪宅,，也無(wú)一不啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)。

疫情下的經(jīng)濟(jì)壓力,，讓許多購(gòu)房者推遲了買房計(jì)劃,，在買房這件事情上也更為謹(jǐn)慎。

而開(kāi)發(fā)商出于現(xiàn)金流壓力,，為了快速回籠資金,，轉(zhuǎn)介就成了賣房就直接有效的辦法。

去年飽受爭(zhēng)議的“被渠道綁架”行業(yè)現(xiàn)狀,，疫情之下更為突出,。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩，在各方利益博弈升級(jí)的背景下,，“怪象”頻出,。

但不管是熱點(diǎn)片區(qū)暴漲，投資客抄底,、“喝茶費(fèi)”頻出,、學(xué)區(qū)房決定房?jī)r(jià),、還是聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷。

這樣的“怪象”,，一直存在于樓市,。

只要有概念、有利好,、有學(xué)位托底,，總逃脫不了“漲”字。

而在熱烘烘的市場(chǎng)氛圍下,，購(gòu)房者更應(yīng)該保持清醒,。

南方樓事在之前的報(bào)道也提到了，大部分業(yè)主心態(tài)膨脹掛高價(jià)的房源,，并沒(méi)有真正成交,。

深圳這波所謂的“漲”，更多是部分熱點(diǎn)片區(qū)或熱點(diǎn)樓盤的躁動(dòng),，跟此前2015年普漲完全不是一回事,。

聚焦到這些熱點(diǎn)片區(qū)，都離不開(kāi)“供需失衡”的矛盾,。最近大熱的寶中供應(yīng)確實(shí)很少（點(diǎn)擊回顧：寶中）,，而像龍崗這類供應(yīng)大戶，價(jià)格依然比較穩(wěn)定,。

深圳樓市要穩(wěn),，這是共識(shí)?；谶@個(gè)大背景下,，市場(chǎng)有漲也有跌,，建議購(gòu)房者多方對(duì)比選擇,，不要追高站崗。

不管是南山住建部嚴(yán)禁哄抬房?jī)r(jià),，還是寶安住建部嚴(yán)查喝茶費(fèi),，這一系列的舉措，都是為了敲打市場(chǎng),，維持穩(wěn)定,。

深圳樓市，可能真的是永遠(yuǎn)都看不懂,。

但倘若房?jī)r(jià)超過(guò)了認(rèn)知,，市場(chǎng)難以接受，官方更難以接受,。

所以一句話,，時(shí)刻保持清醒冷靜,，剛需做好準(zhǔn)備了抓住機(jī)會(huì)上車，投資客也請(qǐng)勿心存僥幸,。