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本文是君之道思考的第334期文章 往期同系列文章： 房地產(chǎn)與建筑工程 | 房地產(chǎn)廣告法律合規(guī)分析 以案說法：發(fā)布房地產(chǎn)廣告易觸碰哪些紅線
房地產(chǎn)開發(fā)商因虛假宣傳被工商行政管理部門或住房建設(shè)管理部門處以高額罰款層出不窮,。在上篇《以案說法：發(fā)布房地產(chǎn)廣告易觸碰哪些紅線》一文中，筆者也以案例形式釋明了開發(fā)商因觸碰此條紅線而遭受行政處罰的情形,。開發(fā)商因虛假宣傳受到行政處罰后,，購房者以此作為證據(jù)訴諸法院請求解除合同的情形也屢見不鮮。政府部門認(rèn)定開發(fā)商虛假宣傳后,，開發(fā)商是否構(gòu)成違約,、是否必然導(dǎo)致商品房買賣合同解除，購房者與開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何盡量減少自身風(fēng)險(xiǎn),，本文將對這些問題作簡要分析,。根據(jù)《廣告法》及相關(guān)規(guī)定,，虛假廣告主要是以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙,、誤導(dǎo)消費(fèi)者的情形。虛假廣告應(yīng)同時滿足內(nèi)容上虛假或引人誤解,，效果上造成了欺騙,、誤導(dǎo)消費(fèi)者的客觀后果或有欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的可能性高的兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),。司法實(shí)踐中法院認(rèn)定引人誤解的虛假宣傳行為,，通常根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)、相關(guān)公眾一般注意力,、發(fā)生誤解的事實(shí)和被宣傳對象的實(shí)際情況等因素進(jìn)行綜合判斷,。（一）應(yīng)區(qū)分商業(yè)吹噓和虛假宣傳為經(jīng)營需要，開發(fā)商一般利用廣播,、電視,、報(bào)紙等新聞媒體或者自行印制的售房廣告資料等形式進(jìn)行售房宣傳。對于宣傳的內(nèi)容的性質(zhì),，法院一般作商業(yè)吹噓和虛假宣傳的區(qū)分,。對于開發(fā)商以明顯的夸張方式宣傳商品房，若沒有明確具體的評價(jià)指標(biāo),，容易為消費(fèi)者辨別,，屬于正常的商業(yè)吹噓，一般不構(gòu)成商業(yè)允諾,，也不認(rèn)定為虛假宣傳,。在（2017）黔05民終2844號李先云,、畢節(jié)創(chuàng)美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案中，法院認(rèn)為在畢節(jié)創(chuàng)美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣告中聲稱“理想居所”“置業(yè)首選”“旺地升值潛力不可限量”等,，由于沒有明確具體的質(zhì)量評價(jià)指標(biāo),，容易為消費(fèi)者辨別，屬于正常的商業(yè)吹噓,，不應(yīng)構(gòu)成廣告許諾,。（二）虛假宣傳涉及內(nèi)容應(yīng)具體明確且與真實(shí)情況不一致對于房地產(chǎn)廣告是否為虛假宣傳，法院的認(rèn)定主要從內(nèi)容上比較廣告內(nèi)容與商品房實(shí)際情況是否一致,，誤導(dǎo)性陳述是否足以對購房者產(chǎn)生購買房屋產(chǎn)生重大影響來進(jìn)行判斷,。在（2019）蘇03民終1580號胡慶東與徐州科倍置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案中，法院認(rèn)定徐州科倍置業(yè)有限公司在沒有報(bào)批工程規(guī)劃建設(shè)前通過沙盤模型和在新沂市樓市產(chǎn)網(wǎng)站上宣傳科倍尚城三期小區(qū)內(nèi)建設(shè)有下沉式廣場,，展示沙盤對“下沉式廣場”等配套設(shè)施的建設(shè)效果進(jìn)行了形象的描述,，同時在宣傳單、網(wǎng)站中采用“2千平米下沉式廣場”文字描述進(jìn)行了較為具體的說明,。而實(shí)際上徐州科倍置業(yè)有限公司沒有按照宣傳的內(nèi)容建造“下沉式廣場”構(gòu)成虛假宣傳,。房地產(chǎn)廣告中常涉及交通、學(xué)校,、商業(yè)配套設(shè)施等內(nèi)容,，也存在規(guī)劃變更導(dǎo)致原開發(fā)商宣傳的規(guī)劃內(nèi)學(xué)校的選址變更、地鐵口位置變更,，或原宣傳超市未能如約入駐等情形,。法院對于此種情況下開發(fā)商是否構(gòu)成虛假宣傳的認(rèn)定十分謹(jǐn)慎。在（2017）最高法民申3886號陳剛與莆田市華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案中,，陳剛主張莆田市華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大肆宣傳永輝超市入駐是其購買商鋪的重要選擇理由,，最高人民法院則認(rèn)為永輝超市未入駐系因永輝超市單方違約造成，莆田市華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并不存在虛假宣傳或過錯,，不應(yīng)對此承擔(dān)違約責(zé)任,。購買商鋪本屬于商業(yè)投資行為，本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn),，陳剛作為投資人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力,。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定,，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。結(jié)合上述規(guī)定與實(shí)踐判例,，如果開發(fā)商被認(rèn)定為虛假宣傳且該虛假宣傳內(nèi)容所涉及的說明和允諾構(gòu)成要約的話,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。虛假宣傳內(nèi)容構(gòu)成要約,，應(yīng)滿足以下條件：（一）廣告應(yīng)是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾開發(fā)商在商品房銷售過程中對周邊環(huán)境,、公益配套基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行宣傳是吸引購房者手段之一，但該允諾是否構(gòu)成要約,，法院認(rèn)定的關(guān)鍵在于配套設(shè)施是否在商品房規(guī)劃范圍內(nèi),，即說明允諾是否針對的是房屋及其相關(guān)設(shè)施。例如《成都市中級人民法院關(guān)于印發(fā)<商品房買賣合同案件的審理指南>（試行）》第三條第八項(xiàng)明確,，“出賣人對商品房所在樓盤規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設(shè)施所進(jìn)行的宣傳并非要約,，買受人以出賣人交付的房屋周邊環(huán)境和公益設(shè)施未達(dá)到宣傳資料內(nèi)容為由，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的,，不予支持,。”在（2018）川01民終6696號周剛,、龍才英與成都天府水城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案中,，周剛、龍才英以成都天府水城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對涉案商品房周邊規(guī)劃建設(shè)小學(xué)的宣傳構(gòu)成虛假宣傳為由主張解除合同,。法院認(rèn)為,，適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的前提是，廣告宣傳的內(nèi)容是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，爭議的小學(xué)并非商品房規(guī)劃范圍內(nèi),，不應(yīng)適用該條規(guī)定。“具體確定”即廣告所指向的允諾能夠量化,、明確,，例如房屋的結(jié)構(gòu)、戶型,、空間尺寸等,，或者樓盤具體位置、相關(guān)設(shè)施位置存在具體標(biāo)明和明示的情況,。在（2018）青01民終1390號高興,、青海和記商業(yè)管理有限公司等與青海國太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托合同糾紛一案中，法院認(rèn)為,，首先案涉的廣告宣傳均系對國太旺座項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋所作的說明和允諾,；其次，廣告中如“富康集團(tuán)榮譽(yù)出品”“十大規(guī)劃業(yè)態(tài)引爆城北精神主場”等宣傳內(nèi)容，結(jié)合高興庭審陳述的諸如投資等購房原因,，確實(shí)會對購房人訂立合同產(chǎn)生重大影響,。但案涉廣告宣傳資料是否構(gòu)成要約，還應(yīng)判斷相關(guān)的說明和允諾是否具體確定,。但高興提交的廣告資料并不涉及返租的相關(guān)內(nèi)容,，更沒有青海國太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾返租的內(nèi)容，案涉宣傳廣告也沒有對租金給付義務(wù)的主體,、租金標(biāo)準(zhǔn),、租金給付期限予以明確。因此,，案涉廣告不能構(gòu)成要約,，不作為合同內(nèi)容。而在（2019）陜07民終719號漢中匯景置業(yè)有限公司與李保華房屋買賣合同糾紛一案中,，法院認(rèn)為,，漢中匯景置業(yè)有限公司在銷售其開發(fā)建設(shè)的位于勉縣108國道與天蕩山南路北角“中央公園”項(xiàng)目時，其對架設(shè)天橋的宣傳內(nèi)容具體明確,，對商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響,，應(yīng)當(dāng)視為要約。（三）承諾的內(nèi)容必須對合同的訂立以及房價(jià)的確定具有重大影響哪些廣告內(nèi)容會對合同訂立及房屋價(jià)格有重大影響,，不同購房者有不同認(rèn)知,。如有些購房者非常看重朝向和樓層,，有些購房者則十分重視生態(tài)環(huán)境或某類配套設(shè)施,。如果購房合同中未對該部分內(nèi)容予以明確，則法院通常會根據(jù)質(zhì)量,、價(jià)格,、地段等關(guān)鍵因素進(jìn)行綜合判斷。在（2015）泰中民終字第00293號劉俊,、韓毓與靖江市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案中,，盡管工商行政管理機(jī)關(guān)認(rèn)為靖江市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在對外宣傳中違反相關(guān)規(guī)定，屬于虛假宣傳,，并處以行政處罰,。但法院認(rèn)為房產(chǎn)屬于價(jià)值較大的基本生活資料，根據(jù)一般的認(rèn)知,，購房者在購房前必定對房屋的質(zhì)量,、價(jià)格、地段,、環(huán)境,、生活配套設(shè)施、交通等關(guān)鍵性方面進(jìn)行綜合考慮后才會作出購買與否的意思表示,。靖江市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)“全國房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)”“千億房企”等虛假宣傳行為盡管對劉俊購房意向有一定影響,，但并未使劉俊對其所購房屋的質(zhì)量、價(jià)格,、地段,、環(huán)境、生活配套設(shè)施,、交通等關(guān)鍵性方面產(chǎn)生錯誤認(rèn)識,，并非唯一或直接影響劉俊決定是否購買的關(guān)鍵性因素。劉俊簽訂合同購買案涉房屋系其真實(shí)意思表示,。因此法院對劉俊要求撤銷合同,、返還購房款并賠償利息損失的訴訟請求均未予支持。因此,，開發(fā)商虛假宣傳有關(guān)于裝修,、小區(qū)配套設(shè)施、房屋設(shè)計(jì)等方面的描繪和承諾,，只有在滿足前述條件的前提下才可能構(gòu)成違約,。開發(fā)商虛假宣傳構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任,。如有合同違約金之約定,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)支付購房者違約金；購房者有損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。三、開發(fā)商虛假宣傳是否必然導(dǎo)致合同解除除商品房銷售合同約定解除條件外,，購房者如請求解除合同應(yīng)符合我國合同法關(guān)于法定解除的情形,。根據(jù)合同法第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù),；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,；（五）法律規(guī)定的其他情形,。因此，僅在商品房銷售合同無效或開發(fā)商出現(xiàn)根本違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)時,，購房者方有權(quán)要求解除合同,。根據(jù)《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律法規(guī)、司法解釋規(guī)定，開發(fā)商出現(xiàn)以下情形時,，購房者可以拒絕接收房屋或要求解除合同：（1）房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)；（2）商品房的戶型,、朝向,、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸有重大變更而未通知購房者,；（3）交付時間遲延,，達(dá)到購房者單方解除合同的條件；（4）以及竣工測繪的房屋面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn)等,。因此,，即便開發(fā)商因虛假宣傳被工商行政管理機(jī)關(guān)處罰，或開發(fā)商被法院認(rèn)定存在虛假宣傳行為,，購房者并不當(dāng)然取得合同解除權(quán),。只有虛假宣傳與實(shí)際交付的房屋不一致且已經(jīng)從根本上影響到房屋的使用，或因其他原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)時,，購房者能夠以開發(fā)商虛假宣傳造成根本違約為由主張解除合同,，要求開發(fā)商返還購房款和利息，并賠償損失,。在上文提到的（2019）陜07民終719號漢中匯景置業(yè)有限公司與李保華房屋買賣合同糾紛一案中,，法院認(rèn)為，李保華受宣傳內(nèi)容的影響,，與漢中匯景置業(yè)有限公司購房合同,，購買了二樓商鋪。漢中匯景置業(yè)有限公司卻未能在按照廣告宣傳內(nèi)容在縣城與中央公園之間架設(shè)天橋,，并違規(guī)將雙廣場之間的通道堵塞修建兩間商鋪出售,，將原高壓走廊下的商業(yè)步行街修建成商鋪而出賣，致使縣城的客戶無法直接到達(dá)二樓商鋪,，雙廣場的客人無法互相流動,，且商業(yè)步行街取消后無法招攬顧客，導(dǎo)致李保華購買的二樓商鋪沒有客流量,，商鋪關(guān)門,，喪失商業(yè)價(jià)值，最終導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn),。漢中匯景置業(yè)有限公司的行為構(gòu)成根本違約,，因此原審法院判決解除合同、退還房款及利息并無不當(dāng),。而上文提到的（2019）蘇03民終1580號胡慶東與徐州科倍置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案,，法院盡管認(rèn)定徐州科倍置業(yè)有限公司虛假宣傳構(gòu)成違約,，考慮到徐州科倍置業(yè)有限公司雖未建造“下沉式廣場”的配套設(shè)施，但相應(yīng)區(qū)域建成了地上廣場,、園林綠化等,，一定程度上填補(bǔ)了“下沉式廣場”所具備的休閑娛樂功能，并未從實(shí)質(zhì)上影響到購房者對所購房屋居住功能的利用,。因此,，法院并未判決解除合同，而是酌定徐州科倍置業(yè)有限公司按照購房者所購房屋總價(jià)款的1%向購房者承擔(dān)賠償責(zé)任,。開發(fā)商為銷售房屋進(jìn)行吹噓式宣傳難以避免,，購房者在購買商品房時需仔細(xì)甄別相關(guān)信息,，如了解開發(fā)商宣傳的配套設(shè)施是否在樓盤規(guī)劃紅線內(nèi)，交房標(biāo)準(zhǔn),、周邊配套設(shè)施等條件能否以補(bǔ)充協(xié)議或其他形式固定,。開發(fā)商虛假宣傳并不必然承擔(dān)違約責(zé)任或?qū)е潞贤獬詰?yīng)當(dāng)做好廣告合規(guī)審核,，在發(fā)布的廣告及宣傳資料中盡量顯眼注明類似“宣傳資料僅供參考,，以實(shí)際為準(zhǔn)”的標(biāo)語，或多采用具有主觀色彩的表達(dá)方式,，少用客觀具體且量化的詞語,。同時，在銷售合同中也應(yīng)增加對配套設(shè)施,、交房標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行明確的條款,，盡量減少自身風(fēng)險(xiǎn)。
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