來源:山東高法 魯法案例【2023】302 宣傳彩頁上的戶型效果根本不是這樣的,,退房,! 具體房屋以實(shí)際情況為準(zhǔn),不退,! 基本案情 2018年6月,,小劉到售樓處看房,表示自己要買一套兩居室房子,,銷售人員向小劉介紹A公司樓盤項(xiàng)目,,并給小劉一份D戶型圖宣傳彩頁,該彩頁記載:建筑面積約70.81㎡,,兩室/兩廳/一廚/一衛(wèi),,且圖形明確畫有南向兩個房間,中間被隔開,,兩個房間均有門,。小劉無比心動,這就是她的“夢中情房”了,,很快,,她與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同(預(yù)售)》,購買了1幢精裝修預(yù)售房,,共計支付639000元,。 四年后,,小劉拿到房子鑰匙,進(jìn)入房間時卻驚呆了,,原來,,房屋南向僅一個大開間,中間無隔板或墻壁,,帶有一個門框,,沒有安裝臥室門。這與當(dāng)初她心目中的房子大相徑庭,,在戶型設(shè)計上,,與宣傳彩頁上的完全不一樣。故小劉要求解除與A公司的《商品房買賣合同(預(yù)售)》,,并由A公司返還已支付購房款,。 法院審理 法院經(jīng)審理認(rèn)為,,案涉戶型圖宣傳彩頁中,,對小劉購買房屋戶型有文字說明具體確定,即“兩室/兩廳/一廚/一衛(wèi)”,,并通過圖畫方式進(jìn)行了直觀的展示,,房屋結(jié)構(gòu)圖片清晰直觀,且銷售人員亦明確知曉小劉想要購買的房屋系兩室,,可以認(rèn)定開發(fā)商對案涉房屋使用功能的說明和允諾,,足以讓欲購買兩居室戶型房屋的小劉產(chǎn)生信賴且對合同訂立及價格產(chǎn)生重大影響,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商的戶型宣傳彩頁構(gòu)成要約,,應(yīng)作為合同內(nèi)容,,開發(fā)商應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。 小劉想要購買的是二居室戶型房屋,,房屋戶型系其締約的主要因素,,實(shí)際交付的房屋與該合同目的明顯不符??梢哉J(rèn)定開發(fā)商交付的案涉房屋不符合同約定,,致使小劉合同目的無法實(shí)現(xiàn),構(gòu)成違約,。最終,,對小劉要求解除案涉房屋買賣合同并由A公司返還購房款的主張,法院予以支持,。 說法 商品房對每一個消費(fèi)者來說都可能要花費(fèi)一輩子積蓄,,因此購買時要格外慎重。作為購房者,,要注意甄別商品房銷售廣告的內(nèi)容,,特別是預(yù)售類商品房,,對于開發(fā)商承諾的配套設(shè)施等重要內(nèi)容,可事先向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門咨詢核實(shí),,有條件的可以到樓盤現(xiàn)場實(shí)地探勘,、了解,并要求將相關(guān)內(nèi)容明確到購房合同或補(bǔ)充協(xié)議上,。同時,,注意保留廣告宣傳冊、小區(qū)規(guī)劃圖等宣傳資料,以免收樓時與宣傳情況不符維權(quán)難,。 賣房人在銷售商品房時,,要堅(jiān)持誠實(shí)信用原則,不作誤導(dǎo)性,、夸大性的前期宣傳,在訂立商品房買賣合同過程中,,要充分盡到提示說明義務(wù),,讓買房人全面準(zhǔn)確了解所購買房屋的真實(shí)架構(gòu)、戶型等信息,,而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢地位,,進(jìn)行片面引導(dǎo)。在現(xiàn)實(shí)生活中,,開發(fā)商要謹(jǐn)慎發(fā)布銷售廣告和宣傳資料,,對于戶型、水電煤氣,、對購房者訂立合同目的及價格有重大影響的相關(guān)配套設(shè)施等的描述,,均可能構(gòu)成商品房買賣合同的條款,若與實(shí)際交付條件不符,,均可能構(gòu)成違約,,可追究賣方的違約責(zé)任。 法條鏈接 《中華人民共和國民法典》第四百七十三條第二款規(guī)定:商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的,,構(gòu)成要約,。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,構(gòu)成要約,。 《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定,,當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,當(dāng)事人可以解除合同,。 法條解析: 理解上,,廣告,、宣傳資料可以認(rèn)定為要約(要約指合同一部分)的應(yīng)當(dāng)同時符合兩個要件:一是開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定;二是對合同訂立的價格確定重大影響,。兩要件缺一不可,。 總結(jié),法院支持學(xué)區(qū)房賠償?shù)那闆r: 1,、 因?yàn)樾麄鲝V告被行政處罰,,有行政處罰必能賠償,因?yàn)檎畮湍阏J(rèn)定了,; 2,、 承諾比較具體情況,明確所購房屋與入學(xué)關(guān)系的一般認(rèn)定明確,,比如“配套XX學(xué)?!保兄Z入學(xué)XX學(xué)校,,對于學(xué)區(qū)予以明確等情況,。表示距離較近的詞,比如毗鄰,,鄰近之類詞的肯定不作為虛假宣傳,。 3、 約定廣告僅為宣傳,,如沒有特別說明,該約定會被認(rèn)定為無效格式條款,,購房者不用被嚇住,,開發(fā)商也不能把他作為萬能護(hù)身護(hù)。 |
|