都說廣州房價(jià)漲漲漲了,，我看未必！

最近陪朋友看房就發(fā)現(xiàn),，天河路商圈周邊的很多二手房才賣四五萬,，居然比黃埔、番禺等近郊板塊的次新房還便宜。

天河路商圈是什么地方,？絕對是宇宙中心級的超級地段,，這里周邊一公里內(nèi)，匯聚著全廣州最高級,、最昂貴的城市資源,，是廣州作為國際大都市的象征！

然而這個(gè)地段的許多二手房才賣四五萬,，說廣州房價(jià)瘋漲的朋友們,，多出來踩踩盤吧，市場其實(shí)冷熱不均,，很多地方紋絲不動(dòng)的,。

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下面我們來看看天河路商圈幾個(gè)小區(qū)的放盤價(jià)，除了六運(yùn)小區(qū)5萬多/平,，其他的均價(jià)都是4萬多/平,。

截圖來自貝殼找房

再來看看東圃-老黃埔板塊的三個(gè)“網(wǎng)紅盤”，其中盈彩美居均價(jià)快到6萬/平了,，天朗明居5萬多/平,，黃埔花園也接近4.5萬/平。

而事實(shí)上,，好的戶型成交單價(jià)還能高出幾千到近萬元,。嘖嘖，這價(jià)格簡直讓天河路商圈無地自容,。

截圖來自貝殼找房

論地段檔次,、教育水平、生活質(zhì)量,，天河路商圈絕對吊打東圃,、老黃埔、科學(xué)城等近郊板塊,，為什么房價(jià)反應(yīng)不及后者快呢,？

我認(rèn)為原因有兩個(gè)，一個(gè)是樓齡,，另一個(gè)更重要——單體樓,。樓齡因素很好理解,，本文重點(diǎn)說說“單體樓”這個(gè)現(xiàn)象,。

不可否認(rèn)，咱們國人都熱衷于住小區(qū),，而在國外很少看到居住方式,。

其實(shí)在國外，單體樓是很常見的，老外的房子一般都在馬路邊,，下樓就是公共街道,，即使是洛杉磯比弗利山莊這樣的豪宅區(qū)也往往是開放式街區(qū)。巴菲特老家的別墅,，就是直接沿街的,，沒有高墻大院，沒有高檔園林,，毫不起眼,。

而在國內(nèi)，無論是北上廣深還是五六線小縣城,，但凡是個(gè)新一點(diǎn)的樓盤,，通常都是封閉式管理、有花園,、有草坪的,，好一點(diǎn)小區(qū)的還會配泳池、幼兒園,，甚至有的小區(qū)還能圍湖而筑,、占山而建，私享一片山水,。

國人往往對完美小區(qū)的定義是：小區(qū)最好自給自足,，成為一個(gè)“小社會”。對業(yè)主來說,，除了工作,，其他所有日常需求都可以在小區(qū)內(nèi)部完成。當(dāng)然,，工作如果也能社區(qū)內(nèi)完成,，那就更完美了，比如華為歐洲小鎮(zhèn),。

總之,，對有“小區(qū)情結(jié)”、“大院情結(jié)”的國人來說,，似乎很難接受單體樓這種居住方式,。

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由于歷史原因，在市中心,，如天河路商圈周邊,，就存在大量的單體樓，包括六運(yùn)小區(qū),、育蕾小區(qū)的開放式單體樓,，黃埔大道西的廣信牡丹閣、廣信紅棉閣、恒城大廈,，天河南一路的天盛大廈等等,。

這些單體樓的現(xiàn)狀大家也都看到了，存在感很弱,，連話題都沒有,。房價(jià)也不高，目前均價(jià)4萬多的一大把,，漲得很慢,，也比不上近郊的那些花園小區(qū)。

不僅天河路商圈,，另一個(gè)宇宙中心——珠江新城（西區(qū)）也存在不少單體樓,，比如新大廈國際公寓、遠(yuǎn)洋明珠等,，單價(jià)在5.5萬-6萬多之間,。

而同在西區(qū)的小區(qū)房星匯園、保利香檳,、星匯云錦,、漾晴居價(jià)格卻能到8萬以上甚至近10萬，價(jià)差隨隨便便50%以上,。

截圖來自貝殼找房

珠江新城西區(qū)的單體樓為什么這么便宜,？

鎂地產(chǎn)之前分析過，因?yàn)榈乩砦恢锰?，這些單體樓相對旁邊的寫字樓較便宜,，又沒有小區(qū)式的嚴(yán)格管理，所以吸引了很多公司進(jìn)來辦公,，逐漸演變?yōu)橐赞k公為主的住宅樓,。

把房子租給辦公人群，業(yè)主的租金收入倒是越來越高,，但高出租率反過來也影響了這些單體樓的升值,。如今，想買珠江新城的購房者,，很多人都不會考慮這些單體樓,，即使它們比同片區(qū)的樓盤價(jià)格低50%以上。

商住混合真的很影響房價(jià),。

所以,，業(yè)主朋友們，為了你家房子的前途,，千萬不要為了短期利益,，把房子租給那些那些小公司辦公。

具體分析可見鎂地產(chǎn)這篇文章：《這件事千萬別做,，它會讓你的房子貶值50%》

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不過，單體樓是不是就完全沒有價(jià)值了呢,？

是不是要對單體樓一票否決呢,？

當(dāng)然不是！凡事不要一概而論,，是一個(gè)成年人必備的思維方式,。

一朵覺得，單體樓有沒有價(jià)值,，取決于它在什么地方,。如果在郊區(qū)，周邊什么配套都沒有,，或者是雜亂吵鬧的城中村,，這種單體樓當(dāng)然不考慮。

但如果在環(huán)境整潔,、生活便利的是市中心,，比如天河路商圈、珠江新城,，這里的單體樓當(dāng)然有價(jià)值,！

這里強(qiáng)調(diào)一下，一朵不是鼓勵(lì)大家買單體樓,，它肯定不是首選,，如果你買得起市中心的花園小區(qū)，那當(dāng)然是再好不過的,。

但如果你預(yù)算有限,，只能在市中心單體樓和近郊花園小區(qū)之間二選一，有的時(shí)候,，我還真建議你選前者,。

市中心單體樓，能同時(shí)享受城市的核心資源,，包括交通資源,、景觀資源、商業(yè)資源,、教育資源等等,。

上面提到的珠江新城西區(qū)的單體樓，性價(jià)比很高,，如果仔細(xì)挑,，還是能挑到一些戶型,、質(zhì)量、居住感都不錯(cuò)的房源,。

如果你不想與辦公人員為鄰,，天河路商圈板塊的單體樓可以考慮下，雖然樓下有商鋪,，但還是以居住功能為主,。

一朵有個(gè)朋友最近想買體育西的單體樓，但他有個(gè)疑問是,，擔(dān)心單體樓沒有小孩子玩耍的地方,。

我告訴他，這個(gè)擔(dān)心毫無必要,，因?yàn)樽≡隗w育西,，走路10分鐘內(nèi)可以到達(dá)花城廣場、天環(huán)廣場,、體育中心,、太古匯……

在這些地方遛娃，不比郊區(qū)樓盤的那些花園小區(qū),，爽得多,？從小就在花城廣場數(shù)樓房、太古匯看包包,，難道不比在郊區(qū)弄花草更長見識,？

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至于大家覺得有小區(qū)的房子顏值更高、管理更好,，我覺得這是一個(gè)誤區(qū),，如果物業(yè)不給力，你的小區(qū)分分鐘變貧民窟,。

比如市中心的一些老舊小區(qū),，因?yàn)槲飿I(yè)不給力，小區(qū)里面雜草叢生,、破敗不堪,，還不如小區(qū)外面的環(huán)境。

一朵曾經(jīng)在南沙蕉門河看過一個(gè)花園小區(qū),，就是這種感覺,，小區(qū)里面破破舊舊，小區(qū)外面綠樹紅花,，形成了鮮明對比,！

這樣的小區(qū)，還不如把圍墻拆了,，把小區(qū)變成市政街區(qū),，交給城管打理,。

一朵覺得，把居住環(huán)境交給一個(gè)不靠譜的物業(yè)公司,，還不如打開圍墻,，讓城管部門來維護(hù)。

值得一說的是,，相比近郊花園小區(qū)，市中心單體樓的租金回報(bào)率也更高,。同樣是100平米的三房,，市中心單體樓都能租到8000-10000元/月，而近郊花園小區(qū)只能租到四五千元,。

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說起來,，為什么郊區(qū)的樓盤一般都有小區(qū)花園呢？

除了整體開發(fā)時(shí)間晚于市區(qū),，還有一個(gè)更重要的原因是,，郊區(qū)的城市界面太差，配套少,，所以必須要圍起來,，做一個(gè)小區(qū)，給你安全感,，同時(shí)弄點(diǎn)花花草草,、游樂設(shè)施，彌補(bǔ)周邊環(huán)境的不足,。

而市中心的房子,，小區(qū)就不是非有不可了，因?yàn)槭兄行牡某鞘薪缑婧?、安全感足?/p>

一朵覺得,，年輕人要少待在家里，多待在外面,，多與這座城市的核心資源發(fā)生聯(lián)系,，才有更大的發(fā)展前途。當(dāng)這種聯(lián)系越來越緊密,，你的眼界,、見識、資源都會得到質(zhì)的飛躍,。

在預(yù)算不多的情況下,，住在市中心單體樓，就是建立這種“聯(lián)系感”的最佳策略,。