大年初三接財(cái)神,，給大家拜個(gè)大年,，祝我的讀者們雞年大吉，萬(wàn)事如意,，財(cái)源廣進(jìn),，恭喜發(fā)財(cái)！也感謝很多讀者們從2005年就開(kāi)始的一路不離不棄,，用心呵護(hù),，小夕這廂有禮了！

回到我們2017年1月的房市,。新年伊始,，地產(chǎn)市場(chǎng)就給了我們一個(gè)大大的難題：我們大多地區(qū)鬧房荒了！沒(méi)房源了,！

微信上面一篇文章已經(jīng)轉(zhuǎn)瘋了,，截止去年12月，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存的新房數(shù)量創(chuàng)下歷史最低位,，只有13,670間,。其中，新建高層公寓11,792間,，低層房屋只有1,878間,，獨(dú)立屋僅742間！TREB市場(chǎng)分析總監(jiān)Jason Mercer分析后認(rèn)為，2016年的新掛牌的房源總數(shù)下降了近4%,，這也是房屋上市后就遭到哄搶的原因,。

存貨不足最直接體現(xiàn)在搶Offer大戰(zhàn)上，不管是whitby,，世嘉堡,，還是萬(wàn)錦列治文山，北約克,，密市和oakville,，獨(dú)立房的搶Offer大戰(zhàn)完全無(wú)視圣誕新年或者大雪和極寒的天氣。

我的所有同行朋友們,，大家?guī)缀趺刻於荚诒疾ㄓ诟黝?lèi)搶OFFER大戰(zhàn)中,。有個(gè)同行好友最近幾個(gè)星期一共去搶了11次OFFER，對(duì)于心理和體力都是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)??！

售出待售比是推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格上漲的直接因素，因?yàn)槭鄢龃郾冗^(guò)高,，意味著市場(chǎng)上的存貨很快會(huì)被買(mǎi)走,，出現(xiàn)市場(chǎng)奇貨可居的現(xiàn)象，賣(mài)家就可能借此機(jī)會(huì)抬高賣(mài)價(jià),，而買(mǎi)家也不得不接受,，或者是買(mǎi)家自愿多加幾萬(wàn)十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)，從而能夠在搶Offer的競(jìng)爭(zhēng)中勝出,，這個(gè)額外的加價(jià),，就最后成為了平均價(jià)格上漲的來(lái)源。

感覺(jué)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如90年代初老股票交易大廳的小黑板一樣,，不斷的擦掉已經(jīng)破紀(jì)錄的數(shù)據(jù),，再寫(xiě)上新的更加令人咋舌的數(shù)據(jù)。剛剛為一個(gè)house搶offer搶高82萬(wàn)而驚呼,，馬上就又出來(lái)一個(gè)搶高120萬(wàn)的,，一次次挑戰(zhàn)我們的心理承受能力。以前是house搶搶搶,，今年連condo市場(chǎng)都加入進(jìn)來(lái),，一個(gè)downtown的condo，七八個(gè)OFFER也是稀松平常的事情,。非?；鸨?/p>

其實(shí),，市場(chǎng)供給其實(shí)很多時(shí)候不受到房?jī)r(jià)上漲下跌的影響,，而是受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,。我們說(shuō)房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品是一個(gè)特殊產(chǎn)品，他有自己的需求特點(diǎn),，從而對(duì)價(jià)格的彈性沒(méi)有普通商品那么大,，當(dāng)價(jià)格上漲的時(shí)候，不一定會(huì)出現(xiàn)同比例的供給增加,。多倫多市場(chǎng)的供給,，其實(shí)季節(jié)因素對(duì)于供給的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)價(jià)格的影響。

大家也不必因此而驚恐,，甚至有種世界末日的惶恐。多倫多的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)每年大同小異,。寒冷的11月到2月,，因?yàn)榧竟?jié)和節(jié)日的緣故，房源少,，買(mǎi)家也相對(duì)少,；交易量和房源都會(huì)降低；從3月開(kāi)始,，大家收心回來(lái)工作生活,，一切步入正軌。房子也收拾妥當(dāng),，賣(mài)方多起來(lái),，買(mǎi)房也增加，交易量從3月會(huì)一直火到5月,。6月7月8月這三個(gè)月,，受到暑假影響，又是一個(gè)低谷,。然后隨著開(kāi)學(xué)號(hào)角的吹起,，金九銀十又是一個(gè)新的小高潮。這樣就形成了一年的一個(gè)供求銷(xiāo)售鏈,。

市場(chǎng)足夠穩(wěn)定,，這樣的供求關(guān)系會(huì)一直非常平衡地存在。如果大幅度變化唯一的可能就是有突發(fā)狀況,。

美國(guó)新總統(tǒng)trump新出臺(tái)的禁止七國(guó)入境的一刀切武斷政策以及加國(guó)總理特魯多即刻出臺(tái)另一個(gè)敞開(kāi)懷抱的大一統(tǒng)政策,。會(huì)不會(huì)因此而影響我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

通過(guò)吸引大量移民去刺激并大幅度推動(dòng)移民市場(chǎng)是加拿大這么多年一直致力于發(fā)展的事情,。也希望可以拉動(dòng)內(nèi)需,。記得2008年的時(shí)候，溫莎底特律地區(qū),，多倫多的Oshawa地區(qū),，都受到汽車(chē)行業(yè)整體蕭條的直接打擊，汽車(chē)廠大幅裁員，周邊城市的屋主由于失業(yè),，不得不搬離這個(gè)地方,，被迫出售自己的房產(chǎn)。在2009年,，溫莎一些地區(qū),，社區(qū)里80%的房產(chǎn)都在出售，而根本沒(méi)有買(mǎi)家,，這樣的市場(chǎng),，供給就被人為地創(chuàng)造出來(lái)了，與房?jī)r(jià)完全無(wú)關(guān),。

而市場(chǎng)的需求,，就來(lái)源于新移民的數(shù)量，本地居民就業(yè)的情況,，負(fù)擔(dān)能力的高低（負(fù)擔(dān)能力就和房?jī)r(jià)掛鉤了,，房?jī)r(jià)漲太快，買(mǎi)家就不愿意買(mǎi)了）等等其他因素,。在過(guò)往,，夕子反復(fù)強(qiáng)調(diào)，需求主要來(lái)源于兩個(gè)源頭,，一個(gè)是移民的速度,，另外一個(gè)是本地的就業(yè)情況，二者成為推動(dòng)多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)火車(chē)頭,。

移民不必多說(shuō),，全加拿大的移民政策一直在調(diào)整，但是總體僅僅限于結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，整體數(shù)量卻一直保持上升的態(tài)勢(shì),，也就是說(shuō)移民到多倫多的人數(shù)在未來(lái)的五年或者十年，應(yīng)該會(huì)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì),。而多倫多的經(jīng)濟(jì)情況也相對(duì)比較特殊,，這里集中著最多的金融業(yè)，服務(wù)業(yè)的職位,，以及城市由于不斷擴(kuò)張而需要的開(kāi)發(fā),。在過(guò)去的一百年里，多倫多經(jīng)歷過(guò)很多大事件,，包括多倫多大火,，29年的經(jīng)濟(jì)大蕭條，二戰(zhàn),，70年代的高通脹,，89年的房地產(chǎn)泡沫破滅等等,，但是整個(gè)城市的擴(kuò)張步伐卻從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。夕子翻看過(guò)TTC的歷史資料,，里面包含了過(guò)去的老地圖的影像,，不敢想象，50年前,，30年前的多倫多,，都是一個(gè)什么樣子，而我們今天人口濟(jì)濟(jì)的世嘉堡,，萬(wàn)錦,，列治文山，在50年代只是荒郊野外,，連公車(chē)都沒(méi)有,，而30年前也不過(guò)是新開(kāi)發(fā)的一片住宅區(qū)，正如我們今天看到的列治文山的北面,，接近Aurora的地區(qū)，以及萬(wàn)錦的東北方向,。

所以長(zhǎng)久來(lái)看,，移民的涌入，城市的擴(kuò)張,，本身就決定了多倫多市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向,，唯一需要擔(dān)心的就是在發(fā)展的過(guò)程中，如果出現(xiàn)價(jià)格上漲過(guò)快,，會(huì)發(fā)生泡沫堆積,，而某個(gè)時(shí)間集中擠泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

在擠泡沫的過(guò)程中,，擔(dān)當(dāng)導(dǎo)火線的因素,，可能是利率上漲，可能是就業(yè)下滑,，那么看美國(guó)現(xiàn)在就業(yè)改善的過(guò)程,，應(yīng)該最近出現(xiàn)大規(guī)模失業(yè)的可能性不大，利率上漲也是很多人分析和討論的焦點(diǎn),，然而美國(guó)要從08年金融危機(jī)中走出來(lái),，唯一的方案就是通過(guò)注入流動(dòng)性，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。在刺激經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)下,，流動(dòng)性泛濫，利率只會(huì)維持極低的位置,，除非刺激過(guò)度出現(xiàn)高的通貨膨脹,，否則利率暴漲的可能性也非常低,。

2017年多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)夕子最擔(dān)心的,，還是市場(chǎng)存貨不足,。從2016年全年的情況看，淡季都沒(méi)有出現(xiàn)售出待售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于40%的情況,，只是在最冷的假日12月和1月出現(xiàn)短暫的萎縮,，隨即就復(fù)蘇。今年1月份夕子身邊搶Offer的情況有越演越烈的趨勢(shì),，從MLS上翻看各個(gè)熱門(mén)區(qū)域待售的房屋,，似乎非常難找到可以挑選的標(biāo)的，夕子手邊的買(mǎi)家都無(wú)所適從,，或許最終也不得不加入搶Offer的大軍中,，別無(wú)選擇。

所以看看2017年,，需求與供給都不會(huì)有大的變化,，只是市場(chǎng)不平衡會(huì)一直貫穿2017年，供給不足將會(huì)成為市場(chǎng)最頭痛的地方,，唯一市場(chǎng)供給充足的地方,，或者就是市中心的Condo市場(chǎng)了，但是具體到最好的地段,，比如金融區(qū),，Bay College地區(qū)，依然會(huì)被租房者把存貨一掃而光,，擠破頭要住到這附近的年輕人,，將會(huì)是市中心Condo的有力支持者。

跟隨大勢(shì),，今年的祝福語(yǔ)應(yīng)該改成,，恭喜發(fā)財(cái)，祝搶offer拔得頭籌,，馬到成功,！也再次恭祝各位讀者朋友雞年好運(yùn)，都可以買(mǎi)到心儀的好房子,，賣(mài)到高價(jià),！投資成功！