衣、食,、住,、行，這是每個(gè)人每天都離不開(kāi)的生活四大要素,。無(wú)論是在北美,，還是在中國(guó)大陸，我們絕大多數(shù)人的家庭最大開(kāi)支都是用于住房的開(kāi)支,。住在自己買(mǎi)的房子里,，我們是在經(jīng)營(yíng)自己的房地產(chǎn)。住在別人買(mǎi)的房子里,，我們?cè)诟蹲饨饚椭鷦e人經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),。事實(shí)上，無(wú)論我們是否意識(shí)到,，只要我們活著,，我們的一生都離不開(kāi)房地產(chǎn),。不離不棄，這就是我們的人生與房地產(chǎn)的關(guān)系,！

租房vs. 買(mǎi)房

也許有人會(huì)說(shuō),，“多倫多的房?jī)r(jià)就是華人炒起來(lái)的”，“華人最?lèi)?ài)買(mǎi)房子”,。其實(shí),，在華人移民朋友還沒(méi)來(lái)加拿大之前的上百年里，多倫多的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在一路向上發(fā)展,。西人朋友們?cè)缇兔靼?，是否擁有房地產(chǎn)，會(huì)對(duì)人的一生產(chǎn)生巨大的影響,，尤其重要的是,，決定了人晩年的生活質(zhì)量。

1999年,，我剛到多倫多,，就在主流大報(bào)<<Toronto Star>>上讀到一篇題為<<Have, or Have Not>>的文章，大意是說(shuō),，如果買(mǎi)房,，人們通常會(huì)貸款，攤還期 (Amortization) 一般為25年,。25年里,，買(mǎi)房人的支出用于還貸款，租房人的支出用于付租金,，金額可能相差不遠(yuǎn),，然而，25年以后,，結(jié)果會(huì)相差很遠(yuǎn),。買(mǎi)房的人，手里會(huì)有一間供完貸款的房子,，並且享有物業(yè)升值的收益,，用西人的話講，買(mǎi)房的人屬于“Have” 型的有產(chǎn)者,?？墒牵夥康娜藢㈠X(qián)交了租金,，到頭來(lái)手里還是沒(méi)有房子，更沒(méi)有機(jī)會(huì)賺取物業(yè)升值的差價(jià),，依然屬于“Have Not” 型的無(wú)產(chǎn)者,。假設(shè)人在晚年時(shí)突然需要一筆錢(qián),，買(mǎi)了房的人可以售房變現(xiàn)，或是抵押房子去貸款,，而一直租房的人就沒(méi)有這么容易籌錢(qián)了,。到生命的終點(diǎn)，能否留下點(diǎn)什么,，更是明顯看出“Have” 和“Have Not” 的區(qū)別,。

步步登高---換房的“1+50% 定律”

與上點(diǎn)年紀(jì)的西人老經(jīng)紀(jì)閑聊，聽(tīng)他說(shuō)西人社區(qū)靑年人開(kāi)始買(mǎi)房,，到老年人賣(mài)房的不同故事,，發(fā)現(xiàn)西人一生買(mǎi)房賣(mài)房的典型的循環(huán)。

青年人讀書(shū)時(shí)住在父母家里或是租房,，工作后盡可能存錢(qián)攢首期,，稍有能力，就先貸款買(mǎi)公寓樓房,，開(kāi)始擁有自己的房地產(chǎn),。然后，結(jié)婚時(shí)或是快有第一個(gè)孩子時(shí),，賣(mài)公寓樓房,，買(mǎi)鎮(zhèn)屋或半獨(dú)立屋，因?yàn)殒?zhèn)屋或半獨(dú)立屋的睡房和衛(wèi)生間都多,，還可能有一個(gè)小院子讓孩子玩耍,。接下來(lái)，孩子多了,，工作職位和薪水都更高了,，就賣(mài)鎮(zhèn)屋或半獨(dú)立，買(mǎi)入獨(dú)立屋,，獨(dú)門(mén)獨(dú)院,，孩子更開(kāi)心，自己也能享受更大生活空間,，更可以請(qǐng)朋友開(kāi)Party,，有點(diǎn)吵鬧也不怕影響他人。最后,，等孩子們上學(xué),、結(jié)婚，他們自己買(mǎi)房搬走之后,，或是等到干不動(dòng)剪草,、鏟雪的體力活兒了，上了年紀(jì)的老人家會(huì)賣(mài)掉獨(dú)立屋,，買(mǎi)個(gè)好點(diǎn)兒的公寓樓房去住,，因?yàn)楠?dú)立屋貸款基本還清,，房?jī)r(jià)也升了一大截，一買(mǎi)一賣(mài)之后手中還剩一大筆錢(qián),，每年都可以瀟灑地去外地度假,，享受高質(zhì)量的晚年生活。

這樣一個(gè)步步登高的過(guò)程貌似隨機(jī),，但實(shí)際上有一個(gè)“1+50% 定律” 在起關(guān)鍵作用,，這個(gè)定律可以幫助朋友們決定何時(shí)換房，換到哪里,?！?+50% 定律” 是指，我們要買(mǎi)的下一個(gè)房子的房?jī)r(jià)大約等于手中這個(gè)房子目前的市場(chǎng)價(jià)再加50%左右,。這樣每隔幾年循徐漸進(jìn)地主動(dòng)換房,，毎次換房后的負(fù)擔(dān)不會(huì)突然加重太多而影響生活質(zhì)量。這是因?yàn)?，只要沒(méi)買(mǎi)錯(cuò),，手中的房子多少應(yīng)該升點(diǎn)值，又還了幾年貸款,，賣(mài)掉以后,，凈值應(yīng)該不小，加上過(guò)去幾年多少存點(diǎn)兒錢(qián),，算下來(lái),，會(huì)有一筆更大的首期。華人朋友們勤奮好學(xué),，幾年下來(lái),，很可能有升職加薪或者生意擴(kuò)大的進(jìn)步，銀行會(huì)愿意給更大一筆貸款,。更大的首期加上更大的貸款,，不就是更大的房子嗎？在我經(jīng)手的眾多案例中,，一個(gè)普通的技術(shù)移民家庭走過(guò)這樣一條路,，買(mǎi)的第一個(gè)房子是20萬(wàn)左右的公寓，幾年后30萬(wàn)左右賣(mài)出,，買(mǎi)入45萬(wàn)左右的半獨(dú)立屋,。再過(guò)幾年，將手中的半獨(dú)立屋以70萬(wàn)左右賣(mài)出,，買(mǎi)入100萬(wàn)左右的獨(dú)立屋,。其實(shí)，這可能是很多技術(shù)移民家庭走過(guò)的換房之路。走得越早,，每一步買(mǎi)房的價(jià)位就越低,，到目前賺到的獨(dú)立屋升值幅度也越大，未來(lái)還清貸款可以無(wú)憂(yōu)無(wú)慮去旅游度假這一天也能來(lái)得更早,。

公寓vs. 獨(dú)立屋

近年來(lái)新登陸的華人移民朋友們更加有福。因著過(guò)去30年中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,，尤其是過(guò)去十幾年中國(guó)大城市房?jī)r(jià)近10倍地翻番,，只要在大陸賣(mài)一套樓房，就可以輕松地在多倫多買(mǎi)一間獨(dú)立屋,。據(jù)我所知,，不少華人朋友擁有不止一間獨(dú)立屋，甚至擁有各種不同種類(lèi)的房產(chǎn),，例如,，還有公寓樓房。

大眾化的房地產(chǎn)價(jià)值理論應(yīng)包含兩個(gè)簡(jiǎn)單的核心公式,。第一個(gè)公式: 房?jī)r(jià)= 人口/ 可利用土地,。就大多倫多地區(qū)而言，隨著外來(lái)移民數(shù)目越來(lái)越多,，而熱點(diǎn)區(qū)域的土地面積有限,，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上升。第二個(gè)公式: 每一單房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)值=房屋價(jià)值+土地價(jià)值,，其中,，實(shí)體房屋隨著年頭老化失修破敗，有可能貶值,，但是,，腳下的那塊土地的價(jià)值是核心價(jià)值，將會(huì)隨著本地人口增加而升值,。

過(guò)去十幾年里,，我們明顯看到一個(gè)事實(shí): 有土地的房子，尤其是獨(dú)立屋,，升值幅度大于公寓樓房,。所以，在經(jīng)濟(jì)能力許可的情況 下,，哪怕是“踮著腳尖兒” ,，我也建議大家在好校區(qū)買(mǎi)進(jìn)擁有土地的獨(dú)立業(yè)權(quán)(Free Hold)的自住物業(yè)，包括無(wú)管理費(fèi)的鎮(zhèn)屋,、半獨(dú)立或獨(dú)立屋,，占地面積越大越好，房子越新越好，這樣做,，房產(chǎn)升值空間比較大,。簡(jiǎn)單來(lái)講，要換房,，換大地段的房,。這樣做的好處是，無(wú)論自住物業(yè)升值多大都可免稅享有資本回報(bào),。我認(rèn)為,，萬(wàn)錦、烈治文山和旺市的土地房升值潛力都很大,。沿著Highway7以北,，一直到Elgin Mills, 甚至到19街，西邊從400號(hào)高速公路,，一直到東邊的9Th Line,，這些區(qū)域大多數(shù)社區(qū)都是好區(qū)。特點(diǎn)是人不太多,，道路較寬,，房子較新，房齡大都在15年以下,，而且很多學(xué)校排名都相當(dāng)好,。房?jī)r(jià)稍微高點(diǎn)，但是物有所值,。

當(dāng)然,，對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力處在起步階段的年輕朋友們，首先要量力而為,，要力爭(zhēng)在合適地點(diǎn)早買(mǎi)公寓早上車(chē),，開(kāi)始自己擁有房地產(chǎn)的人生。經(jīng)驗(yàn)告訴我們,，只要進(jìn)入了市場(chǎng),，就像站到了大商場(chǎng)里向上行走的自動(dòng)扶梯上，房?jī)r(jià)通常會(huì)水漲船高,，讓我們上臺(tái)階時(shí)更省力氣,。然后要適時(shí)換房，一步步向上走,。如果不換房,，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)一些好的機(jī)會(huì)，但是具體換房換到哪里,，一定要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士幫忙,。

投資經(jīng)營(yíng)我們自己的房地產(chǎn)是一項(xiàng)永遠(yuǎn)都做不的功課,，長(zhǎng)期持有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，會(huì)讓我們的生活越變?cè)胶茫?/p>