12月31日,，《中共深圳市委關(guān)于制定深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱《建議》）正式出爐,，建議內(nèi)容共計(jì)73條，約2.7萬(wàn)字,，詳細(xì)闡述了深圳今后5年,、10年乃至15年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
經(jīng)過(guò)深圳看房團(tuán)梳理,，《建議》有關(guān)于深圳樓市有七大核心要點(diǎn)：一,、深圳未來(lái)哪些片區(qū)最有潛力？8.著力增強(qiáng)基礎(chǔ)研究能力,。以主陣地作為推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心建設(shè),，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)光明科學(xué)城、河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū),、西麗湖國(guó)際科教城,、大運(yùn)深港國(guó)際科教城，加快綜合粒子設(shè)施,、腦解析與腦模擬設(shè)施,、合成生物研究設(shè)施等重大科技基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 34.建設(shè)全球金融創(chuàng)新中心,。打造全球創(chuàng)新資本形成中心,，支持深圳證券交易所創(chuàng)新發(fā)展，推動(dòng)恢復(fù)深圳證券交易所主板上市功能,，健全多層次的資本市場(chǎng)體系,。打造全球金融科技中心，前瞻布局新一代金融基礎(chǔ)設(shè)施,，提升金融業(yè)關(guān)鍵信息基礎(chǔ)設(shè)施安全水平,，完善金融科技產(chǎn)業(yè)孵化機(jī)制。加快金融集聚區(qū)建設(shè),，打造香蜜湖新金融中心,、前海深港國(guó)際金融城、紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶,。 點(diǎn)評(píng)：未來(lái)世界城市競(jìng)爭(zhēng)的最主要陣地就是科創(chuàng)和金融兩大領(lǐng)域,，粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃也是以科創(chuàng)和金融為主線。在科創(chuàng)領(lǐng)域：《建議》中點(diǎn)名了光明科學(xué)城,、河套深港科技合作創(chuàng)新區(qū),、西麗湖國(guó)際科教城,、大運(yùn)深港國(guó)際科教城。在金融領(lǐng)域：《建議》重點(diǎn)提名香蜜湖新金融中心,、前海深港國(guó)際金融城,、紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶，意味著這幾大片區(qū)將成為深圳未來(lái)5-10年重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū),。二、深圳未來(lái)的發(fā)展格局是怎樣的,？40.全面優(yōu)化城市開(kāi)發(fā)格局,。深入實(shí)施“東進(jìn)、西協(xié),、南聯(lián),、北拓、中優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略,，完善“多中心,、網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式,、生態(tài)型”空間結(jié)構(gòu),，構(gòu)建“一核多心網(wǎng)絡(luò)化”的城市空間體系。做大做優(yōu)做強(qiáng)都市核心區(qū),，聚焦金融,、科創(chuàng)、時(shí)尚等核心功能建設(shè)福田中央活力商務(wù)區(qū),，打造具有創(chuàng)新資源集聚輻射樞紐功能的南山中央智力區(qū),，建設(shè)羅湖舊城改造可持續(xù)發(fā)展示范區(qū)，打造龍華新興產(chǎn)業(yè)高地和時(shí)尚產(chǎn)業(yè)新城,。提升東部發(fā)展能級(jí),，打造產(chǎn)城融合的龍崗—坪山城市東部中心，加快建設(shè)龍崗全球電子信息產(chǎn)業(yè)高地,、坪山未來(lái)產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū),，打造鹽田國(guó)際航運(yùn)樞紐和離岸貿(mào)易中心、大鵬世界級(jí)濱海生態(tài)旅游度假區(qū),。優(yōu)化西部向?yàn)掣窬?，高?biāo)準(zhǔn)建設(shè)寶安中心區(qū)和海洋新城。拓展北部發(fā)展腹地,，建設(shè)世界一流的光明科學(xué)城和深圳城市北部中心,。高水平建設(shè)深汕特別合作區(qū)，優(yōu)化完善管理體制機(jī)制,，加快深汕第二高速,、深汕高鐵等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，實(shí)施好鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，打造深圳產(chǎn)業(yè)體系拓展,、城市功能延伸的新興城區(qū)和現(xiàn)代化國(guó)際性濱海智慧新城,。點(diǎn)評(píng)：深入實(shí)施“東進(jìn)、西協(xié),、南聯(lián),、北拓、中優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略,，進(jìn)一步驗(yàn)證了“深圳無(wú)洼地”這句話,，深圳每個(gè)片區(qū)規(guī)劃都大有可為，但從片區(qū)職能上看,，代表金融,、科創(chuàng)的福田、南山還是未來(lái)5年深圳絕對(duì)的城市中心,；代表旅游度假生態(tài)的大鵬,，不是負(fù)責(zé)賺錢養(yǎng)家的，是負(fù)責(zé)貌美如花的,；深汕合作區(qū)還在打通鐵路和高速的任督二脈,，目前仍是未振興的鄉(xiāng)村。 三,、商辦,、公寓類產(chǎn)品哪些片區(qū)值得關(guān)注？16.充分釋放消費(fèi)潛能,。順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì),，提升傳統(tǒng)消費(fèi)，培育新型消費(fèi),，適當(dāng)增加公共消費(fèi),。提升消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平，打造世界級(jí)地標(biāo)性商圈,，加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市,，打造國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)目的地，吸引集聚高端消費(fèi),。 點(diǎn)評(píng)：早在7月9日,，深圳市商務(wù)局發(fā)布《深圳市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）》，該文件提到深圳將要打造的國(guó)際知名商業(yè)街區(qū)有：1,、沿布吉河岸新型消費(fèi)發(fā)展軸,，依托蔡屋圍、東門(mén),、湖貝,、人民南,、水貝、筍崗六大核心商圈,，構(gòu)建“一河六圈”消費(fèi)空間格局,；2、以福田CBD及環(huán)CBD商圈為重點(diǎn),，輻射帶動(dòng)華強(qiáng)北商圈和車公廟-金沙商圈,，推動(dòng)購(gòu)物公園、皇庭廣場(chǎng)等商業(yè)體聯(lián)動(dòng),，形成與商務(wù)中心相匹配的高端商圈,。3、依托后海超級(jí)總部基地,，加快建設(shè)空中商業(yè)連廊,，推動(dòng)后海中心商業(yè)區(qū),、深圳灣萬(wàn)象城等商業(yè)體互聯(lián),，建設(shè)一批商業(yè)新地標(biāo)。4,、規(guī)劃建設(shè)前海合作區(qū)奢侈品一條街,，充分發(fā)揮前海合作區(qū)國(guó)際要素資源集聚優(yōu)勢(shì)，大力吸引國(guó)際奢侈品牌入駐,，打造內(nèi)陸奢侈品消費(fèi)重要目的地,。5、加快龍崗超級(jí)CBD 規(guī)劃建設(shè),，圍繞“三館一城”和世貿(mào)中心,、萬(wàn)科廣場(chǎng)、珠江廣場(chǎng)等重點(diǎn)區(qū)域引導(dǎo)品牌集聚,，打造面向深圳東部,、輻射周邊城市的綜合商業(yè)中心。6,、推進(jìn)寶安商業(yè)中心建設(shè),，發(fā)揮國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際藝展中心等的輻射作用,，打造集“濱海+文化+休閑+購(gòu)物”于一體的黃金商旅樂(lè)購(gòu)海岸線,。7、強(qiáng)化龍華商業(yè)區(qū)與北站商務(wù)區(qū)的資源互通,、協(xié)同聯(lián)動(dòng),，構(gòu)建以地鐵4 號(hào)線為軸，串聯(lián)北站,、紅山,、龍華等三大商圈的“一帶三圈”商業(yè)發(fā)展格局,。四、盤(pán)活存量土地,，推動(dòng)土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜18.創(chuàng)新要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制,。深化土地要素市場(chǎng)化改革，健全長(zhǎng)期租賃,、先租后讓,、彈性年期供應(yīng)等工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)體系，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給,，完善土地二級(jí)市場(chǎng)規(guī)則,，盤(pán)活存量土地和低效用地。 55.完善住房供應(yīng)和保障體系,。堅(jiān)持“房住不炒”,，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。構(gòu)建完善“4＋2＋2＋2”住房供應(yīng)和保障體系,，加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè),，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),。推動(dòng)土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜,，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房,。整頓租賃市場(chǎng)秩序,，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控,。健全公共住房分配管理,、封閉流轉(zhuǎn)和各類公共住房定價(jià)機(jī)制，完善公共住房租后監(jiān)管制度,。堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，有效防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 點(diǎn)評(píng)：深圳將進(jìn)一步加強(qiáng)從存量土地和低效土地中挖掘新的土地供應(yīng),，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給,、完善土地二級(jí)市場(chǎng)規(guī)則，可以預(yù)見(jiàn),，未來(lái)將有一大批開(kāi)發(fā)商參與進(jìn)來(lái),，尤其是混合產(chǎn)業(yè)用地，以租賃形式出售的宿舍將大量流入市場(chǎng)。同時(shí),，租賃住房的地位要高于商品房,，深圳將推動(dòng)土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，相信后續(xù)在租購(gòu)?fù)瑱?quán)上會(huì)有更多政策出臺(tái),。單列租賃住房用地計(jì)劃,，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自由閑置土地建設(shè)租賃住房，未來(lái)深圳將有大量新建租賃住房入市,。持穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，有效防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)五年深圳樓市的調(diào)控力度不會(huì)減弱,，調(diào)控仍是主旋律,。五、推動(dòng)在深工作生活的港澳居民享有“市民待遇”24.加強(qiáng)深港澳更緊密務(wù)實(shí)合作,。創(chuàng)新完善港澳居民來(lái)深就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系,，推動(dòng)在深工作生活的港澳居民在民生方面享有“市民待遇”。加強(qiáng)深港澳青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地建設(shè),，促進(jìn)深港澳青少年廣泛交往,、全面交流,、深度交融,，增強(qiáng)對(duì)祖國(guó)的向心力。深化三地在教育,、文化,、智庫(kù)、旅游,、社會(huì)保障,、疫情防控、應(yīng)急管理,、環(huán)境治理等領(lǐng)域的合作,，打造優(yōu)質(zhì)生活圈。加強(qiáng)與港澳政府部門(mén),、法定機(jī)構(gòu),、商會(huì)協(xié)會(huì)等交流，構(gòu)建多層級(jí)合作框架機(jī)制,。 點(diǎn)評(píng)：屬于老生常談的話題,，深圳和港澳的融合，對(duì)深圳樓市的影響不大，不會(huì)出現(xiàn)大批港澳客戶涌入深圳購(gòu)房的現(xiàn)象,，以深圳目前的房?jī)r(jià),，買不得起香港的人同樣買不起深圳。25.加快建設(shè)深圳都市圈。制定實(shí)施深圳都市圈發(fā)展規(guī)劃,，以深莞惠大都市區(qū)為主中心,，以深汕特別合作區(qū)、河源都市區(qū),、汕尾都市區(qū)為副中心,，形成中心引領(lǐng)、軸帶支撐,、圈層聯(lián)動(dòng)的發(fā)展格局,。協(xié)同東莞、惠州強(qiáng)化臨深片區(qū)產(chǎn)業(yè),、基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)等優(yōu)化布局，共同打造具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的電子信息,、人工智能等世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群,。加密都市圈交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)1000公里地鐵,、1000公里輕軌和城際鐵路,、1000公里高快速路，促進(jìn)國(guó)家鐵路,、城際鐵路和市域（郊）鐵路,、城市軌道對(duì)接融合，與周邊城市構(gòu)建半小時(shí)交通圈,。推動(dòng)生態(tài)環(huán)境共保共治,、民生服務(wù)共建共享，創(chuàng)新城際住房合作機(jī)制,，促進(jìn)教育,、醫(yī)療、養(yǎng)老,、環(huán)保等政策銜接,。 點(diǎn)評(píng)：東莞和惠州的城市地位獲得很大的提升，兩者都晉升為“深莞惠大都市區(qū)的主中心”,，這意味著深圳在未來(lái)5年將真正開(kāi)始著手于帶動(dòng)鄰深城市的發(fā)展,，帶動(dòng)方式包括但不限于：
1、強(qiáng)化鄰深的產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù),；2、加強(qiáng)交通建設(shè),，劃建設(shè)1000公里地鐵,、1000公里輕軌和城際鐵路、1000公里高快速路,，構(gòu)建半小時(shí)交通圈,；3、創(chuàng)新城際住房合作機(jī)制,，促進(jìn)教育,、醫(yī)療、養(yǎng)老,、環(huán)保等政策銜接,。不難發(fā)現(xiàn)，未來(lái)“工作在深圳,，住在惠州東莞”將成為深圳人的常態(tài),，深圳雖未擴(kuò)容，但實(shí)質(zhì)上與擴(kuò)容沒(méi)有區(qū)別,，鄰深正在實(shí)現(xiàn)與深圳的居住,、教育、醫(yī)療,、養(yǎng)老,、交通等各方面的融合。七,、深圳和廣州再度聯(lián)手,，契機(jī)是交通樞紐26.強(qiáng)化廣深“雙城聯(lián)動(dòng),、比翼雙飛”,。協(xié)同打造一批重大科技基礎(chǔ)設(shè)施，共建具有世界影響力的國(guó)際科技創(chuàng)新中心,。加快廣州—深圳國(guó)際性綜合交通樞紐建設(shè),，合力提升粵港澳大灣區(qū)門(mén)戶樞紐功能。 點(diǎn)評(píng)：廣深“雙城聯(lián)動(dòng),、比翼雙飛”,，加快廣州—深圳國(guó)際性綜合交通樞紐建設(shè)，合力提升粵港澳大灣區(qū)門(mén)戶樞紐功能,。深圳廣州目前的發(fā)展存在諸多重疊,，比如廣州科學(xué)城對(duì)應(yīng)深圳光明科學(xué)城、廣州琶洲國(guó)際會(huì)展中心對(duì)應(yīng)深圳大空港會(huì)展中心、廣州南沙自貿(mào)區(qū)對(duì)應(yīng)深圳前海自貿(mào)區(qū)……兩個(gè)城市的錯(cuò)位發(fā)展是一個(gè)非常值得研究的話題,，如果處理不好可能會(huì)產(chǎn)生不必要的競(jìng)爭(zhēng)和內(nèi)耗,，降低大灣區(qū)的運(yùn)作效率，而交通樞紐是兩座城聯(lián)手的一個(gè)很好的契機(jī),。
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