建業(yè)地產(chǎn)（00832-HK）公告披露發(fā)布2020年11月未經(jīng)審核合同銷售數(shù)據(jù)顯示,，2020年11月份,，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售額人民幣56.15億元，同比減少29.2%,，其中,，重資產(chǎn)銷售30.40億元，同比減少46.5%,；輕資產(chǎn)銷售25.75億元,，同比增長14.8%,。截至2020年11月30日止，十一個月里,，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額人民幣830.09億元,。

盡管建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)完成了全年銷售800億元的任務，但隨之而來的是巨大的負債,。地王的位置,，建業(yè)地產(chǎn)還能坐幾天？

負債規(guī)模攀升

現(xiàn)金流承壓

2008年,，河南建業(yè)地產(chǎn)在香港上市，2016年開始進入高速增長模式,，經(jīng)過多年發(fā)展,，已成功成為河南地王,，全國TOP50。

高速發(fā)展,，迅速擴張，帶給河南建業(yè)地產(chǎn)的除了高收益,，還有高負債,。

財報顯示,，2016年至2020年上半年，建業(yè)地產(chǎn)的負債總額分別為373.29億元,、540.54億元、916.93億元,、1313.65億元，510.78億元,。在今年以前，凈負債率還能保持在60%左右,；今年上半年,，建業(yè)地產(chǎn)的凈負債率由2019年底的64.2%上漲了12.7個百分點至76.9%,，這一點與建業(yè)地產(chǎn)增長的融資金額脫不開干系,。

今年3月中下旬以來，隨著國內(nèi)流動性寬松,，審批發(fā)行加速,，房企發(fā)債利率進入下降通道。但建業(yè)地產(chǎn)的融資成本卻不降反升,。今年上半年較去年同期的2.3億元驟增超1億元至3.7億元,，同比增幅高達60.6%；銷售成本緊隨其后,，從2019年上半年的65.94億元增至2020年上半年的99.3億元,，同比增長50.6%,。

總負債規(guī)模擴大的同時,，建業(yè)地產(chǎn)的有息負債也在同步增加。2016-2019年末,，建業(yè)地產(chǎn)的有息負債增長曲線是143.56億元,、155.84億元、198.51億元和314.91億元,。2020年中期為363.21億元,，較2019年同期增加超100億元,。

下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入償債高峰期,，建業(yè)地產(chǎn)也是如此,。建業(yè)地產(chǎn)采用了房企常用的“借新還舊”方式,。11月18日,，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，就發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)已與相關(guān)購買方簽訂協(xié)議,。此次融資將用于償還一年內(nèi)到期的中長期境外債,。

新發(fā)債由建業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司建業(yè)新生活認購1250萬美元。業(yè)內(nèi)人士認為,，關(guān)聯(lián)方認購意味著房企融資難度升級,，需要關(guān)聯(lián)方來幫忙。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示,，這波操作有點類似股票回購,，給資本市場信息，企業(yè)的人變相“被強制”購買一部分,。

在房企快速擴張的過程中,，如何控制負債尤其凈負債率是開發(fā)商必須考慮的一個問題。建業(yè)地產(chǎn)高企的短期負債和大量到期的美元債成為建業(yè)地產(chǎn)面臨的巨大隱患,。

知名房產(chǎn)分析師王雪松在接受《企業(yè)觀察報》采訪時指出，要看短期債和美元債的時間結(jié)構(gòu),，如果不是同時,，集中性到期，企業(yè)還可以應對,，如果是集中到期，肯定會對企業(yè)造成非常大的影響,。債務大，對企業(yè)銷售壓力加大,，一旦銷售受阻,，就會發(fā)生企業(yè)無力應對的連環(huán)壓力,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄回復《企業(yè)觀察報》采訪時表示，房企通過借新還舊的方式,，來達到償還現(xiàn)有到期債務以及公司正常運營的目的,。這種借新還舊的方式，對于房企來說不僅要面臨較高的融資成本,，長此以往對于公司的財務安全造成嚴重威脅，若是長期未得到改善將會面臨資金鏈斷裂的風險,。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對《企業(yè)觀察報》表示,，一般來說，此類負債數(shù)據(jù)也和企業(yè)的擴張有關(guān),。往往擴張的同時，對于負債的依賴度是比較高的,。從實際過程看，短期等負債較大,，也是有問題的，至少容易使得債務的壓力是比較大的,。后續(xù)也需要防范此類債務到期所帶來的壓力,。

控股子公司IPO

專家提醒代建風險

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，2020年1-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計約10283億元,，融資規(guī)模突破萬億,。

距離“三道紅線”正式落地時間越來越近,，各個房企融資動作也越來越多,。各個房企都在擴大融資渠道,，而分拆旗下業(yè)務上市就是一個信號。

11月10日,，建業(yè)地產(chǎn)宣布，將分拆旗下代建業(yè)務平臺CCMC集團即中原建業(yè)集團（簡稱中原建業(yè)）在港股主板上市,，若中原建業(yè)最終IPO成功,，建業(yè)地產(chǎn)則將再添一條融資渠道。

中原建業(yè)作為一家專注房地產(chǎn)商業(yè)代建公司,，自2016年簽訂首份代建合約后,，發(fā)展迅速,，為建業(yè)地產(chǎn)整體的銷售業(yè)績出力不少,。如2019年全年,，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約1011.5億元人民幣，其中中原建業(yè)達293億元人民幣,，貢獻了28.97%。

相比于重資產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務,，輕資產(chǎn)模式的代建業(yè)務的利潤空間相當可觀。但是,，專家認為，應該關(guān)注代建業(yè)務的風險,。

知名房地產(chǎn)專家謝逸楓認為,，中原建業(yè)所服務項目的實際擁有人主要是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，這類房企的抗風險能力較小,，一旦出現(xiàn)資金等危機,，有出現(xiàn)工程爛尾等糾紛的可能，“雖然代建公司進行代建前,，會對開發(fā)商進行盡調(diào),，但仍難保障未來的資金狀況，畢竟當前房企融資正在收緊”。

除此之外,，代建行業(yè)不但集中度較高,，而且天花板肉眼可見。根據(jù)中指研究院報告,，中國房地產(chǎn)代建潛在市場預期將繼續(xù)由2020年的約6.8億平方米增長至2024年的約8.5億萬平方米,，4年僅增長25%。

億翰智庫研究報告則認為,，從未來的發(fā)展趨勢看,，地產(chǎn)規(guī)模總量的下降以及龍頭房企集中度的提升均限制了代建業(yè)務的增長,。代建業(yè)務是一個能看得到天花板的行業(yè)，未來十年代建規(guī)模大約在2萬億左右,。

代建業(yè)務模式單一，我國房地產(chǎn)市場有著自身的特殊性,，未來代建行業(yè)的發(fā)展趨勢仍需時間的檢驗。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進指出,，代建業(yè)務是一種新模式，也是輕資產(chǎn)模式的體現(xiàn),。對于此類代建模式來說，需要防范很多新的風險,，包括代建中協(xié)調(diào)成本增大的風險、代建本身成本的風險等,。從實際過程看,，類似企業(yè)進軍新的城市，機會還是比較大的,，各地政府也比較歡迎此類企業(yè)進入。

知名房產(chǎn)分析師王雪松認為,，代建其實不能為房企規(guī)避風險，優(yōu)質(zhì)企業(yè)不需代建,，也就無法享受品牌企業(yè)對風險的對沖,，而給中小企業(yè)代建,，市場銷售一旦受阻，代建風險更大,。

合營企業(yè)規(guī)模百億

回報難遂人愿

建業(yè)地產(chǎn)的合營企業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近百億元,，但基本難以貢獻像樣的凈利潤。

建業(yè)地產(chǎn)聯(lián)營合營企業(yè)規(guī)模逐年擴大，2014年年末,，公司的合營企業(yè)規(guī)模為40.44億元,，2015—2019年分別為65.32億元、62.76億元,、90.26億元,、99.15億元和95.34億元,，規(guī)模已經(jīng)接近百億元,。而向合營企業(yè)的銀行貸款及其他貸款的擔保金額也水漲船高，由2018年的49.85億元激增到2019年到103.73億元,，增幅達到108%,。伴隨著項目股權(quán)的出讓和合作項目的增多，建業(yè)地產(chǎn)對合營公司擔保金額也不得不隨之增長,。

但建業(yè)地產(chǎn)對聯(lián)營企業(yè)的付出與回報卻并未成正比。2019年,，建業(yè)地產(chǎn)營收307.67億元，凈利潤為24.16億元,，2020年上半年營收130.19億元，凈利潤7.27億,。在營收與凈利潤最差的2016年，建業(yè)地產(chǎn)也有94.95億元收入和4.04億元的凈利潤,。但與此同時，2015年-2019年,，合營企業(yè)為公司貢獻的凈利潤分別為2.69億元,、1.07億元、1.99億元,、1564萬元和1.78億元。如此看來,，只有2016年合營企業(yè)的凈利潤能為建業(yè)地產(chǎn)貢獻一定比例的盈利，之后的幾年幾乎可以忽略不計,。

規(guī)模龐大的合營企業(yè)始終無法為公司帶來同步增長的凈利潤，建業(yè)地產(chǎn)還要持續(xù)不斷投入,。對此，建業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負責人解釋稱,，合作開發(fā)項目是公司房地產(chǎn)開發(fā)模式之一,，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，一般用于項目結(jié)算時貢獻凈利潤,；近幾年，公司按照持股比例獲得合營公司的投資回報,。相應地，合作方也按持股比例取得了相應的投資回報,。

只是依靠自己的努力難以快速實現(xiàn)規(guī)模擴張,，因此多數(shù)房企都選擇合作拿地,，僅合營企業(yè)一項,，建業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)接近百億元,，但合營企業(yè)帶來的回報卻難遂人愿。即使房企存在結(jié)算周期原因,，建業(yè)地產(chǎn)的合營企業(yè)始終幾乎沒有貢獻利潤,。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進指出，合營企業(yè)盈利貢獻度小的問題,，也說明合作過程中可能效益不好。換句話說,，雖然規(guī)模在擴大，但是其實還是有很多問題的,。而且此類盈利規(guī)模不斷縮減，對于后續(xù)合作也會形成很多阻礙,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為,，建業(yè)聯(lián)營合營企業(yè)規(guī)模不斷擴大,，但從盈利水平上來看卻不甚樂觀,，而這或許是與企業(yè)采用明股實債的操作有關(guān)。

知名房產(chǎn)分析師王雪松表示,，萬科也是這種情況，一方面企業(yè)聯(lián)營動機很重要,，比如單純就想做大規(guī)模，或者聯(lián)營方出土地等,，另一方面不排除有利益輸送的可能,。

隨著正商、永威等河南本土房企的持續(xù)發(fā)力,，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的占有率和銷售金額不斷受到?jīng)_擊,。省內(nèi)陸位難保，省外舉步維艱,，負債高企,，盈利能力減弱，“河南一哥”的稱謂,，建業(yè)地產(chǎn)還能保持多久,？

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