文 / 和君康養(yǎng)事業(yè)部

題記：地產(chǎn)巨頭的養(yǎng)老，不僅僅有自營建設(shè)的影子,，更多的是資本上的動作,，2014年起楊帆起航，2020年時已頗具成效,。

一,、集團介紹

華潤集團的前身是于1938年在香港成立的“聯(lián)和行”。1948年聯(lián)和行改組更名為華潤公司,。1954年華潤公司成為中國各進出口公司在香港總代理,。1983年華潤集團成立后，因應(yīng)外貿(mào)體制改革的形勢,，企業(yè)逐漸從綜合性貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型為以實業(yè)為核心的多元化控股企業(yè)集團,，1999年12月，與外經(jīng)貿(mào)部脫鉤,，列為中央管理,。2003年歸屬國務(wù)院國資委直接監(jiān)管，被列為國有重點骨干企業(yè),。

2000年以來,，經(jīng)過兩次“再造華潤”，華潤奠定了目前的業(yè)務(wù)格局和經(jīng)營規(guī)模,。集團主營業(yè)務(wù)涉及大消費（零售,、啤酒、食品、飲料）,、電力,、地產(chǎn)、水泥,、燃?xì)?、大健康（醫(yī)藥、醫(yī)療）,、金融等,。集團下設(shè)7大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元、17家一級利潤中心,，實體企業(yè)1987家,，在職員工42萬人。直屬企業(yè)中有6家在港上市,其中華潤電力,、華潤置地位列香港恒生指數(shù)成份股,。

“十三五”期間，華潤集團作為紅色央企,，將養(yǎng)老與健康產(chǎn)業(yè)作為主要發(fā)展方向，于2016年12月成功獲取華潤集團首個康養(yǎng)地產(chǎn)項目——沈陽小南街康養(yǎng)中心,，并與沈陽市鐵西區(qū)政府就區(qū)域內(nèi)社區(qū)型養(yǎng)老服務(wù)中心及居家養(yǎng)老服務(wù)站的運營管理展開深入合作,，首批合作試點為篤工綜合商務(wù)區(qū)、重工文化生態(tài)區(qū)的20個社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)項目,，打響了華潤集團養(yǎng)老布局的第一槍,，此后，華潤集團的康養(yǎng)事業(yè)走上了快車道,。

二,、養(yǎng)老板塊

2.1 介入方式及實施主體

相較于大多數(shù)企業(yè)或是選擇并購，或是選擇自營的方式實現(xiàn)養(yǎng)老轉(zhuǎn)型,，華潤的養(yǎng)老布局屬于二者兼具的形式,，一方面，自2016年第一次與沈陽方合作后,，華潤置地就擔(dān)負(fù)起了集團自營養(yǎng)老項目的使命,，下設(shè)酒店旅游與健康事業(yè)部，進行項目管理,，目前的自營項目主要包括悅年華連鎖項目以及潤馨匯,，南十社區(qū)兩個單體項目，其他與資源方進行合作的項目包括城市鄰里中心,、中醫(yī)院,、城市康養(yǎng)綜合體、護理院、康養(yǎng)小鎮(zhèn)等多種業(yè)態(tài),。另一方面,，華潤集團與比利時Verlinvest基金在2016年8月合作成立華潤維麟健康養(yǎng)老有限公司，主要負(fù)責(zé)進行國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的收購,，兼并和運營業(yè)務(wù),，截止目前，華潤維麟共實施過5次投資,，1次增資,，目前占有上海紅日養(yǎng)老和北京華方養(yǎng)老60.0%股份，成都哺恩堂與廣東頤和養(yǎng)老66.7%股份和重慶合展養(yǎng)老50.0%股份,。

從介入產(chǎn)業(yè)和類屬來講,，華潤的養(yǎng)老介入模式，是一種從C端延續(xù)到B端的模式,，首先通過華潤置地和華潤維麟對于養(yǎng)老實體進行收購和建設(shè),，在經(jīng)營過程中不斷完善自己的養(yǎng)老服務(wù)板塊，在養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定后,，再逐步延伸到養(yǎng)老科技最后是養(yǎng)老金融,。

從華潤置地近兩年的合作方向和合作機構(gòu)來看，在經(jīng)過兩年的兼并重組后,，目前集團愈發(fā)重視服務(wù)端與養(yǎng)老配套的發(fā)展與合作,，例如與國開行、中國銀行和太平人壽關(guān)于養(yǎng)老金融方面的合作,，與法國愛默智集團和深圳健康養(yǎng)老學(xué)院在養(yǎng)老人才培訓(xùn)和服務(wù)方面的合作等,，布局逐漸向B端擴展。

2.2 華潤置地——自營養(yǎng)老模塊盤點

（1）華潤·悅年華

華潤置地·悅年華是華潤集團大健康戰(zhàn)略的開路先鋒,，是華潤置地全力打造的中國全齡段全產(chǎn)業(yè)鏈康養(yǎng)品牌,。目前在深圳松崗、南寧五象,、廣州越秀,、武漢石橋、北京大興黃村鎮(zhèn),、成都成華有六個實體項目,，未來可能擴展更多的項目。從地域分布來看,，這六個項目分別代表了華潤養(yǎng)老介入城市的幾個層次,，第一層次便是北京，深圳,，廣州等一線養(yǎng)老城市,，具有良好的市場前景與消費潛力，而第二個層次則如成都、武漢,、南寧等養(yǎng)老熱門城市,，條件和環(huán)境比較適宜養(yǎng)老，同時也有不錯的經(jīng)濟基礎(chǔ)與消費能力,。六個項目的建設(shè)與周邊配套也代表了兩種思路,，第一種思路在較為繁華的地段布局，充分享受周邊的醫(yī)療設(shè)施與配套商業(yè)資源,，另外一種思路則是以護理院的模式建立,，周邊配套較弱但是服務(wù)也更加的細(xì)致和全面。

（2）華潤·潤馨匯與南十社區(qū)

相比于華潤悅年華系列的傳統(tǒng)機構(gòu)的建設(shè)理念,，華潤還開始了小型城市度假型CCRC項目的探索,，潤馨匯就是樣板案例?？偨ㄖ娣e38300平方米,，一至三層為活動及醫(yī)療區(qū)，四,、五層為護理層,，六至二十八層為活力老人居所，有希望向醫(yī)療康養(yǎng)綜合體的方向發(fā)展,。

南十社區(qū)居家康養(yǎng)服務(wù)中心是華潤置地與鐵西區(qū)政府聯(lián)合建設(shè)的項目,，屬于居家養(yǎng)老服務(wù)站模式的探索，2017年8月11日,，華潤置地與鐵西區(qū)政府正式簽約，就區(qū)域內(nèi)社區(qū)型養(yǎng)老服務(wù)中心及居家養(yǎng)老服務(wù)站的運營管理展開深入合作,，計劃在鐵西區(qū)打造首批試點的20個社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)項目,。

（3）自營養(yǎng)老項目總結(jié)

從時間跨度來看，華潤的自營的連鎖社區(qū)或機構(gòu)養(yǎng)老項目悅年華系列起步較晚,，不過發(fā)展迅速,，一年時間已經(jīng)在北京、深圳,、廣州等一線城市有了樣板案例,，南十社區(qū)是其居家養(yǎng)老模式的一個探索，而潤馨匯則是在康養(yǎng)綜合體方向的嘗試,，就目前而言,，整體自營的養(yǎng)老項目仍然需要很長一段時間的發(fā)展與布局。

2.3 華潤維麟——收購項目盤點

（1）上海紅日養(yǎng)老

紅日養(yǎng)老誕生于2006年03月,，是滬上首家導(dǎo)入“家”服務(wù)理念的創(chuàng)新性現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)運營商,，為長者提供獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護理,、失智護理等全方位,、全鏈條的養(yǎng)老服。在2016年11月,，華潤維麟收購60.0%的股權(quán),，一方面為紅日養(yǎng)老在中國其他養(yǎng)老地區(qū)的拓展提供土地和建設(shè)資源，自2016年后,，紅日養(yǎng)老在南京和蘇州分別建設(shè)了中等體量的兩家養(yǎng)老機構(gòu),，其中南京銀城在100天內(nèi)入住率達(dá)到50%；另一方面,，紅日養(yǎng)老在上海本地的項目均擁有100%的入住率,，華潤維麟可以借助紅日養(yǎng)老多年的探索經(jīng)驗和成熟的養(yǎng)老運營模式打開各地市場，從而產(chǎn)生雙向促進的作用和效果,。

（2）北京華方養(yǎng)老

北京華方養(yǎng)老投資有限公司作為北京市區(qū)屬國資獨資企業(yè)成立于2014年12月,，是立足首都核心區(qū)的連鎖性專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，于2020年1月實現(xiàn)混改,，成為華潤維麟養(yǎng)老服務(wù)有限公司旗下的北京養(yǎng)老業(yè)務(wù)平臺,。截至2019年底，華方養(yǎng)老共投資運營4家養(yǎng)老照料中心,、7家養(yǎng)老驛站,、1家康養(yǎng)中心，管理床位426張,。相比于上海紅日養(yǎng)老而言,，北京華方養(yǎng)老有國資北京，但是整體規(guī)模與表現(xiàn)都不甚理想,，此次混改更多是想要借助華潤維麟這一平臺提升自身運營表現(xiàn),。

（3）重慶合展養(yǎng)老

重慶合展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2012年9月，與上海紅日養(yǎng)老一樣,，都是屬于區(qū)域性優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老標(biāo)的,，而且項目整體體量較大，擁有較大的成長空間,，主要經(jīng)營范圍是護理員和護養(yǎng)中心的模式,，醫(yī)療護理屬性較為突出，目前華潤維麟持有其50.0%股份,，可能在未來成為華潤康養(yǎng)進駐成渝市場的又一大養(yǎng)老品牌,。

（4）成都哺恩堂與廣東頤和養(yǎng)老

相較于前三個連鎖機構(gòu)品牌，成都哺恩堂與廣東頤和養(yǎng)老屬于單體養(yǎng)老項目,，其中成都哺恩堂成立于2016年,，坐落于永陵路9號,，室內(nèi)面積3000多平米，室外1000多平米,擁有床位數(shù)120余張,；而頤和養(yǎng)老則控制1300余張床位,。二者位置都處于養(yǎng)老的熱門城市范疇內(nèi)，可以作為華潤養(yǎng)老布局的補充,。

（5）收購養(yǎng)老項目總結(jié)

從各收購項目的地理位置上可以看出,，幾乎與自營養(yǎng)老項目重合，由此可見,，二者共同拓展的市場,，如北京，廣州,，成都,，重慶將是華潤集團養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重點布局城市，自營的悅年華將于收購的地域性養(yǎng)老企業(yè)形成互補與協(xié)同,，共同拓展區(qū)域市場,。

三、未來發(fā)展

（1）地域特征

華潤集團養(yǎng)老未來的發(fā)展將劃定六大區(qū)域,，每一個區(qū)域均有核心城市與重點城市,，其中以京津冀為核心的華北大區(qū)，以長三角為核心的華東大區(qū),，以粵港澳為核心的華南地區(qū)將是大區(qū)戰(zhàn)略的重點區(qū)域,，根據(jù)官方信息，華潤目前已落地20余個項目,，覆蓋全國6個大區(qū)超過10個核心城市,，提供床位超10000張。

（2）業(yè)務(wù)特征

華潤集團的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，遵循從實業(yè)到生態(tài)的發(fā)展路徑,，以地產(chǎn)與運營為核心，一方面充分發(fā)揮自身城市綜合投資開發(fā)運營商的高質(zhì)量空間營造和物業(yè)管理積淀,，另一方面積極導(dǎo)入華潤醫(yī)藥、華潤雙鶴,、華潤三九,、華潤醫(yī)療等大健康領(lǐng)域兄弟單位的協(xié)同資源，并與國家中醫(yī)藥管理局,、臺灣彰基醫(yī)院,、沈陽金秋醫(yī)院、廣西濱江醫(yī)院,、鐘山康復(fù)醫(yī)院等知名醫(yī)療機構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作,，通過植入健康評估,、慢病管理、跟蹤體檢,、專家巡診,、綠色就醫(yī)通道等機制，構(gòu)建“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的健康保障體系,。除養(yǎng)老地產(chǎn)與醫(yī)養(yǎng)服務(wù)外,，未來，華潤還致力于通過養(yǎng)老科技和養(yǎng)老金融延伸產(chǎn)業(yè)鏈,，積極銜接政府利好政策與公眾現(xiàn)實需求,，以康養(yǎng)綜合服務(wù)構(gòu)建城市醫(yī)養(yǎng)新生態(tài)，打造全齡全業(yè)態(tài)綜合養(yǎng)老生態(tài)圈,。

四,、和君康養(yǎng)事業(yè)部意見

（1）企業(yè)介入養(yǎng)老并非只能二選一，雙管齊下會更有優(yōu)勢

外部企業(yè)介入養(yǎng)老或轉(zhuǎn)型養(yǎng)老,，大都僅采用一種路徑,，或是自行經(jīng)營，或是收購兼并,，華潤集團將多種介入方式結(jié)合起來,，從組織角度講，華潤的養(yǎng)老布局方式更為全面,，既通過華潤置地下設(shè)酒店旅游與健康事業(yè)部來進行自持項目的經(jīng)營與其他國內(nèi)相關(guān)合作的建立,，又通過與維麟基金合資設(shè)立華潤維麟健康養(yǎng)老有限公司進行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的收購和兼并，避免了由于單一方式失敗而導(dǎo)致整體業(yè)務(wù)布局失敗的可能性,。但從資源集中角度分析,，這種模式可能會造成資源投入不集中，從而產(chǎn)生發(fā)展速度過慢,，機會錯失等問題,。因此，如果要結(jié)合多種介入模式,，則應(yīng)首先考慮自身資源的充沛性,。

（2）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的終點仍然是養(yǎng)老生態(tài)，地產(chǎn)與運營只是第一步

中國養(yǎng)老近十年重點發(fā)展的還是地產(chǎn)與運營,，因為這是整個養(yǎng)老生態(tài)圈的基礎(chǔ),，也是最接近C端的接口與模式，華潤集團的養(yǎng)老之路也是從C端開始,，布局地產(chǎn)與運營,，經(jīng)過近4年的擴張，目前已經(jīng)初具規(guī)模,。從近期的合作方來看,，華潤集團與金融方面交往密切,，如國開行等，預(yù)示著在繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)與運營的同時,，也將向養(yǎng)老金融領(lǐng)域做延拓,，未來還將會布局養(yǎng)老科技等相關(guān)領(lǐng)域，最終形成自己的養(yǎng)老生態(tài)圈,。

（3）地產(chǎn)商布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有自己獨特的優(yōu)勢,，但更重要的是自身的思維模式

正如此前所提到的，養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老運營是一直以來重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè),，與房地產(chǎn)行業(yè)連接異常緊密,，但也不乏房地產(chǎn)做養(yǎng)老最后失敗的案例。問題的關(guān)鍵并沒有出在產(chǎn)業(yè)對接上,，而是處于商業(yè)思維上,，傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)是重資產(chǎn)交付思維，自己負(fù)責(zé)建設(shè),，一旦交工,，售賣結(jié)束，整個服務(wù)流程基本就結(jié)束了,，而養(yǎng)老地產(chǎn)很大程度上擁有服務(wù)的性質(zhì),，并不以產(chǎn)權(quán)售賣為服務(wù)模式，因此,，是一種服務(wù)銷售思維,，這是很多地產(chǎn)企業(yè)沒有意識到的。華潤集團將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)納入華潤置業(yè)旗下,，也是希望可以借助地產(chǎn)的資源優(yōu)勢去快速鋪設(shè)項目,，但是在運營方面華潤做了非常大的改變，在發(fā)揮地產(chǎn)商優(yōu)勢的同時改變了地產(chǎn)經(jīng)營中不利于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,，所以最終才能獲得成功,。