|
剝開洋蔥的第三層,，1萬7的中山臨深盤到底長什么樣?1萬7的臨深盤扎堆在國父故居紀念館片區(qū),，有錦繡海灣城、碧桂園保利天啟,、卓越海畔山,、朗詩德洲尚郡等十幾個盤互掐，均價14000-18000,，別墅賣到了30000,。絕大部分被中介忽悠去中山臨深看房的都是這幾個盤，深中通道,，20分鐘,，直抵寶安，價差6倍,，能控制住當場不刷卡的我佩服他的定力,。首先弄清楚一點，為什么所謂的臨深盤不建在離深中通道最近的南朗中心片區(qū),，反而扎堆在離通道20公里遠的國父故居紀念館片區(qū),。道理說穿了很簡單，只有這里還有大片的土地,，而且都是填海而來的凈地,，其他片區(qū)或者是山，或者開發(fā)殆盡了,。說起填海,，中山也是一把好手，從1996年就開始填海造陸,，不僅南朗鎮(zhèn)的東部，連馬鞍島大部分都是填出來的。如果不是2018年國家緊急叫停,，中山還準備近幾年再填出1000公頃,。說起中山臨深盤，十個中介有九個會拉你去錦繡海灣城,，因為這個盤實在是太大太大了,，總占地面積9800畝，折合652萬平方米,，規(guī)劃戶數近20000戶,，分18期開發(fā)，目前開發(fā)到第11期,，比起周邊其他樓盤,，錦繡海灣城就是一個巨無霸的存在。開發(fā)商敏捷地產1994年就拿到了這塊地,，可以想象地價和白撿差不多,。錦繡海灣城一期2007年開盤，到現在也開發(fā)了13年,，本來開發(fā)商囤著地慢慢開發(fā)慢慢賣,，反正賣多賣少都不虧，沒想到天降鴻運,，深中通道從天而降,，這個片區(qū)一下變成了臨深的網紅，均價直接干到了17000,。錦繡海灣城是國內很多郊區(qū)概念盤的縮影，靠一張大餅可勁建可勁賣,，而且都成功賣出去了,。這樣的樓盤一批又一批地售磬，緣于近幾年樓市投資火熱的大環(huán)境,，也緣于韭菜一茬又一茬長的又快又茂盛,。說到底這一輪的周期還是太短，不過三五年,，新鮮長成的投資客還沒有經歷過長周期的吊打,，沒有體驗過房子10-20年租不出也賣不出的酸爽，總認為自己在做價值投資,，學習羅胖和時間做朋友,。剝開洋蔥第四層,，看一看這個臨深片區(qū)的土地供應情況。放眼望去,，全是規(guī)整好的地塊,，巨盤錦繡海灣城只是一個小小的起步實驗區(qū)。單海灣城還要至少十年才能開發(fā)完,，還有至少二三十倍海灣城的地塊等待被拍出,，繼續(xù)建造出無數的房子，房子……附贈,，這個區(qū)域缺少配套，沒有產業(yè),，還無法和深圳實現通勤,。有時我會想，過往轟轟烈烈的五年,，中國到底賣出了多少純靠概念堆砌的房子?不敢想不敢算,，十年之后，二十年之后,，這些大規(guī)模量產的房子恐怕仍在迎風流淚吧,。當然,，中山也有真正的臨深盤，中山最高光的片區(qū)——馬鞍島來了,。 馬鞍島,，守著深中通道的入口，不堵車的情況下確實可以半個小時抵達寶安,，再到前海后海CBD,，預計60-70分鐘，勉強算1小時通勤圈,。馬鞍島現在均價3萬+,，島上惟一在售的樓盤——萬科中天西灣匯，均價33000,，據說賣的很火,。除了西灣匯，保利天匯也啟動了認籌,，營銷中心人山人海,。除了西灣匯和保利天匯，招商瑧灣府,，恒大悅瓏灣,，雅居樂北塔綜合體項目都在緊急施工建設,，不難看出，馬鞍島的賣房之路已經開始了,。高大上的規(guī)劃加3萬+的價格,，真臨深的馬鞍島貌似真的可以買。中山的主要產業(yè)是電子、小家電,、制衣制鞋,、養(yǎng)殖和五金加工，最重要的火炬開發(fā)區(qū)主要產業(yè)是電子,、光學和玩具,。從產業(yè)就能看出，中山已深陷中低端產業(yè)的泥潭,，高端產業(yè)早被周邊強市瓜分完畢,，深圳的前海自貿區(qū)、廣州的南沙自貿區(qū),、珠海的橫琴,、中山的松山湖環(huán)伺大灣區(qū)，還在爭搶剩下不多的總部和高端產業(yè),，哪里輪得到中山的馬鞍島,，估計連口湯都喝不到。所以馬鞍島亮瞎眼的產業(yè)規(guī)劃看看就好,，千萬別當真,。不出意外，馬鞍島的定位就是賣房子,，專蹭深中通道的概念賣房子,。馬鞍島面積230平方公里,，大部分填海而來,，最不缺的就是土地，到處都是大片大片的荒地,。現在在售和在建的五個盤,，對馬鞍島來說連開胃菜都算不上。未來會建多少房子?想建多少建多少,，只取決于政府賣地的速度,。3萬+的馬鞍島對標深圳寶安確實不高,，但對標1個多小時的通勤時間呢?對標80起的過橋費呢?對標未來漫山漫野的競爭新盤呢?在中山,，我仿佛看到了第二個惠州，還是熟悉的配方,，還是熟悉的味道,。大片的土地，臨深的噱頭,，一茬又一茬待建的房子,。區(qū)別是惠州的房子已經批發(fā)差不多了，中山的剛支好攤子開始叫賣：“客官,，我們有20分鐘直抵寶安的深中通道,，有前景無限的未來科技島，價格有33000,，有17000,，豐儉由人，請問您選哪一款?”后記：最后的投資小彩蛋,，如果仍然想在中山臨深買房,，有一個片區(qū)可以考慮。南朗中心片區(qū),，距馬鞍島7公里,，緊臨翠亨快線，有為數不多的幾個新盤在售,，包括佳兆業(yè)上品雅園,，錦盛恒富祥，文信朗庭,，均價15000,，比起17000的錦繡和33000的西灣匯，明顯靠譜很多,。最后,，希望大家買房前學會剝洋蔥，不要買完再流淚,。米宅珠三角 收獲知識 增長財富
憑借大漁和管家團隊多年來樓市深耕和不動產配置經驗；為客戶提供深圳和廣州入戶,、購房資格獲取,、信貸規(guī)劃、樓盤選籌代購等一站式服務,；
|
