城鎮(zhèn)居民不能單獨繼承農(nóng)村宅基地

近日,，自然資源部在《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復(fù)》（2020年9月9日）中認為：“農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記,。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承,，按照房地一體原則,，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán),，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承,。”

不少人歡欣鼓舞,，誤認為農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以直接由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記，是重大突破,。

實際上,，在上述《答復(fù)》中,，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記,，重點在于“依法”，即被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承,，按照房地一體原則,，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。而根據(jù)“房地一體”的原則,，城鎮(zhèn)居民通過繼承農(nóng)村房屋取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)之規(guī)定已早就實施,。并且，可能被不少人忽視的是,，在上述《答復(fù)》中,，再次強調(diào)了農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承。

根據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定,，宅基地屬于集體所有,，農(nóng)村宅基地只能分配給本集體的成員使用，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承，城鎮(zhèn)居民可以繼承農(nóng)村的房屋,，基于地隨房走的原則,，有權(quán)使用該繼承房屋占用范圍內(nèi)的宅基地。但是城鎮(zhèn)居民不能對繼承的房屋進行拆建改建或者是重建,，只能進行修葺,。

相關(guān)規(guī)定：

1、《國土資源部,、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,、財政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》【國土資發(fā)〔2011〕178號】

2,、國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》 【國土資規(guī)〔2016〕6號】

10 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

10.3 轉(zhuǎn)移登記

10.3.1 適用

已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán),，有下列情形之一的,，當事人可以申請轉(zhuǎn)移登記：

1  依法繼承；

2  分家析產(chǎn),；

3  集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋,；

4  因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生變化的,；

5   法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

10.3.2 申請主體

宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當由雙方共同申請,。因繼承房屋以及人民法院,、仲裁委員會生效法律文書等取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的，可由權(quán)利人單方申請,。

10.3.3 申請材料

申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，提交的材料包括：

1  不動產(chǎn)登記申請書；

2  申請人身份證明,；

3  不動產(chǎn)權(quán)屬證書,；

4  宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：

（1）依法繼承的,，按照本規(guī)范1.8.6的規(guī)定提交材料,；

（2）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料；

（3）集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋的,，提交互換協(xié)議書,。同時，還應(yīng)提交互換雙方為本集體經(jīng)濟組織成員的材料,；

（4）因人民法院或者仲裁委員會生效法律文書導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，提交人民法院或者仲裁委員會生效法律文書；

5    法律,、行政法規(guī)以及《實施細則》規(guī)定的其他材料,。

10.3.4 審查要點

不動產(chǎn)登記機構(gòu)在審核過程中應(yīng)注意以下要點：

1  受讓方為本集體經(jīng)濟組織的成員且符合宅基地申請條件，但因繼承房屋以及人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外,；

2  宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移材料是否齊全,、有效,；

3  申請轉(zhuǎn)移的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致；

4  有異議登記的,，受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔風險的書面承諾,；

5  申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿的記載是否沖突；

6  本規(guī)范第4章要求的其他審查事項,。

不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的,，將登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿,，并向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

10.3.5 已擁有一處宅基地的本集體經(jīng)濟組織成員,、非集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民,，因繼承取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的，在不動產(chǎn)權(quán)屬證書附記欄記載該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人,。

3,、自然資源部《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復(fù)》（2020年9月9日）

4,、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《對十三屆全國人大三次會議第6469號建議的答復(fù)》（2020年9月7日）

農(nóng)辦議[2020]159號

　　我部高度重視鄉(xiāng)賢回歸創(chuàng)業(yè)和居住問題。2019年,，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》，強調(diào)要依法保護農(nóng)民合法權(quán)益,，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件,。鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，依據(jù)合同法保護城鎮(zhèn)居民,、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的合法權(quán)益,，明確租賃合同的期限不超過二十年,，合同到期后，雙方可以另行約定,。我部出臺了《關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》,，支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。注重保護非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承農(nóng)房或其他合法方式占用宅基地的權(quán)益,，探索由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織主導(dǎo)實施有償使用制度,。這些政策措施的出臺，為鄉(xiāng)賢回鄉(xiāng)生活和創(chuàng)業(yè)提供了便利條件,。

　　關(guān)于繼承祖宅的鄉(xiāng)賢回鄉(xiāng)翻建新建房屋和在農(nóng)村無房的鄉(xiāng)賢回鄉(xiāng)“積分建房”問題,，涉及農(nóng)村宅基地基本制度，我部將會同有關(guān)部門,，結(jié)合宅基地制度改革試點進行深入研究,，對基層因地制宜開展的探索創(chuàng)新進行跟蹤，及時總結(jié)好的做法和經(jīng)驗,，穩(wěn)妥有序推動形成制度性成果,，提出完善有關(guān)法律法規(guī)的意見建議。

　　感謝對農(nóng)村宅基地管理與改革工作的關(guān)心,，希望繼續(xù)對我部工作給予支持,。  

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部

2020年9月7日