2018年,，茶園以全年商業(yè)總成交11.03萬方的成交量，獨(dú)占全市商業(yè)總成交量的近十分之一,，連續(xù)3年占據(jù)各個板塊商業(yè)成交量榜首,。這說明茶園的商業(yè)配套近幾年在加速！

整個茶園商圈核心,，從0擴(kuò)容到8平方公里,。而整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)體量，將從22萬方擴(kuò)展到120萬方左右,。

相當(dāng)于一個觀音橋商圈,。

這是茶園的“整容史”。

2）那么,，鹿角又是誰,？

鹿角，總規(guī)劃居住面積約15平方公里,，北靠茶園新區(qū),，南邊是巴南界石組團(tuán)，西邊是銅鑼山,，東邊是樵坪山,、明月山。

（茶園-鹿角跑二塘,、楊家坪不用再繞行南環(huán)）

進(jìn)一步而言，未來鹿角片區(qū)公共交通的脫胎換骨還是要看第四輪軌道建設(shè),，從網(wǎng)絡(luò)流出的線路分布看,，鹿角周邊未來將有6、8,、12,、24、27號線,。

這些都會伴隨著重慶東站的建設(shè)而逐步成型,。

鹿角的規(guī)劃比較科學(xué)，那就是集中式的商業(yè),。

主城第二家奧特萊斯,，10萬方體量，預(yù)計今年10月開業(yè),，他附件還規(guī)劃有“協(xié)信星光系”品牌商業(yè)體,、融創(chuàng)商業(yè)小鎮(zhèn)。

在這一點(diǎn)上,，鹿角商業(yè)就不同于茶園的點(diǎn)狀式布局,，而采用集中式。縮小人流+商圈的局限性,。對于新區(qū)初始人氣的積累,，這才是正解！

早期進(jìn)來的開發(fā)商和鹿角ZF還是引進(jìn)了一些知名學(xué)校的分校,，例如魚洞實(shí)驗二?。ㄊ屑壷攸c(diǎn)）、清華中學(xué),、樹人小學(xué),、南坪實(shí)驗小學(xué)、重慶市十一中等。

鹿角目前擁有臺灣長庚（三甲）醫(yī)院,、重慶市東南醫(yī)院,、達(dá)爾康醫(yī)療機(jī)構(gòu)等醫(yī)療資源，茶園的重慶醫(yī)科大學(xué)附二院已經(jīng)開張,。

在配套上,，算是“初見端倪”，重點(diǎn)看未來幾年,。

（3）區(qū)域價值

都知道,，“智谷”入駐了茶園新區(qū)。

新型工業(yè)產(chǎn)業(yè),、阿里20余個大數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)集聚在周圍,。

我判斷，整個茶園,、鹿角未來的產(chǎn)業(yè)都會圍繞國家產(chǎn)業(yè)趨勢和高鐵經(jīng)濟(jì)做文章,。這樣對于茶園和鹿角來講，價值定位很重要,，這就是鹿角的機(jī)會,。

放眼看鹿角的整體居住水平，平均容積率1.67,，旁邊是重慶“綠肺”樵坪山,！

規(guī)劃居住用地約590公頃，綠地總面積達(dá)640公頃（其中公園用地95公頃）,，區(qū)域內(nèi)綠地面積超越了居住面積,！生態(tài)環(huán)境是鹿角的核心競爭力。

近6年,，鹿角新城共成交19宗地商住類用地,，居住土地容積率主要集中在1-2之間，決定了板塊未來將以低密品質(zhì)型住宅居多,，基本上是別墅,、洋房為主，高層為輔,。在這點(diǎn)上,，是鹿角的核心競爭力，并與茶園形成互補(bǔ),。

（4）潛力預(yù)期

所以稍微展望一下,，你就可以發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域利好,，已經(jīng)從概念規(guī)劃周期慢慢進(jìn)入了建設(shè)期,，比如：

2011-2018年,，鹿角板塊一共出讓了20宗商住用地,，其中,，以協(xié)信、金科,、融創(chuàng)是稍早拿地入駐鹿角板塊。

（部分地塊成交情況）

在2017年,，鹿角板塊實(shí)現(xiàn)加速,，碧桂園、中海,、美的,、雅居樂、新希望,、卓越,、首創(chuàng)等房企也來了。

回顧近兩年土拍,，鹿角板塊迎來了風(fēng)口,。

從整體拿地情況看：

◆ 近幾年出讓的地塊容積率多數(shù)較低，給入駐的開發(fā)商設(shè)了個門檻：平均1.67的容積度,，洋房,、別墅、品質(zhì)方面玩得不好的開發(fā)商,，一般不敢進(jìn)來,；

◆ 近兩年來的土拍均價在4500元/㎡左右，土地價格相對合理,；

◆ 住宅區(qū)域相對集中,。

低容積+低密度改善，就明確了鹿角的產(chǎn)品定位：不錯的開發(fā)商+優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。讓未來整個區(qū)域都很新,。

（實(shí)景圖）

拿個項目舉例,，悅麓山，是中海和金科聯(lián)合打造的,。

建筑體量約30萬方,，容積率2.5。高層+洋房組成,。

配套就依托我們上面說的奧特萊斯（即將開業(yè)）+協(xié)信星光商業(yè)配套+規(guī)劃中的軌道8號線,、12線站點(diǎn)，距離都在500m左右,。

項目本身,，圍繞著環(huán)境+產(chǎn)品做品質(zhì)社區(qū)：

（實(shí)景圖）

●  生態(tài)環(huán)境

悅麓山后面靠著樵坪山，能遠(yuǎn)眺南山,，三面公園環(huán)繞,，保障居住舒適和空氣質(zhì)量。

還利用項目西高東低的臺地優(yōu)勢,，把樓間距做大了,，不僅保證了視野和私密性，也為社區(qū)景觀挪出了更多發(fā)揮空間,。

很多人離開主城區(qū),，到新區(qū)買房，無非是追求更優(yōu)質(zhì)的住房,，更優(yōu)越的空氣和環(huán)境,。

所以，居住環(huán)境固然最重要,。

●  產(chǎn)品定位

從品牌,、環(huán)境與配置看，悅麓山非常符合區(qū)域的角色定位,。

（實(shí)景圖）

?低密度

洋房梯戶比很低,，1梯2戶、2梯2戶的梯戶比,，配上層高4.5m的入戶大堂,，品質(zhì)感十足。在我看來,，它更像是一個十足的高端低密生態(tài)公園社區(qū),。

聽說3月中旬，悅麓山會推出新的洋房,，面積在126-143㎡,，大家可以去現(xiàn)場感受一下,。

?高品質(zhì)

洋房教父金科+豪宅玩家中海，實(shí)力很強(qiáng),，戶型很純粹,！前后通透、純粹的板式結(jié)構(gòu),，真正做到家家戶戶三開間朝南,。

再加上2.4m進(jìn)深的陽臺和12.8m的超大面寬,，采光面是相當(dāng)開闊,。

說實(shí)話,，當(dāng)前的鹿角新城，沒有嘉陵江以北那幾個新區(qū)的強(qiáng)勢,，但未來發(fā)展?jié)摿€是相當(dāng)不錯,。

它有著南區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境和清新空氣,，有著距離傳統(tǒng)中心區(qū)不遠(yuǎn)的物理距離,，以及地價與房價的性價比。

下一步,，隨著高鐵和軌道交通發(fā)達(dá),，我相信整個鹿角會迎來一次大機(jī)會,。

而鹿角的這些品質(zhì)物業(yè),，也會成為后駐者們?yōu)榱烁纳粕疃分鸬哪繕?biāo)。