【沈陽“新8條”發(fā)布：請做好“延期交房”的準備】

關心你的十四少 2020-12-02

展開全文

01：引子

昨天下午,，就在千萬人的期待中，沈陽市房產局網發(fā)布了“關于聯合印發(fā)《沈陽市應對新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》的通知”,。

不得不說,，題目長到十分吸引人,，而看了內容，卻讓很多人大失所望——感覺不疼不癢,，但基本面上,，政策還是向好的，起碼比什么都不說強,。

而如果我們再次重新深入去研讀“新8條”,，你會發(fā)現，擺在最重要位置的第一條：

其實與我們千千萬萬近兩年剛買完房且期待盡快下房的準業(yè)主們息息相關——是的,，有效開復工時間,，都暫時延長至3月末了。

其實三月末這個開復工時間,，在南方,，那就是非常致命的了。

而在我們北方,，往往是3月初或者3月中旬才開復工,。

但是，按“新8條”的要求,，3月末能開復工的項目，還得是通過層層審批后才能執(zhí)行的,。

這也就意味著,，某些項目的開復工，會由于具體情況的不同,，開復工會更晚,。

而十四羅列以上種種分析的最終結論是：

近一兩年內購房房產的準業(yè)主們，尤其是涉及到今年即將收房的準業(yè)主們,，你們的收房時間,，大概率會受到波及，甚至有可能也要跟著延遲,。

02：現狀

19年,，關于很多項目交房時被發(fā)現有很多細節(jié)出問題的事件，十四這里就撰文過兩起：

【金輝改善第一盤：金輝中央云著,，出事了,！】

【中海城和悅府維權：合理訴求還是無理取鬧？】

無一例外地,，業(yè)主們得到的答復,，基本都是在2020年的春季甚至是5月份后得到修繕，然后重新收房,。

這延遲的三個月甚至是半年的時間,，受損失的,，不僅僅是開發(fā)商的口碑和經濟利益，還有業(yè)主們的入住時間的損失以及像中海和悅府的業(yè)主們在商討的延遲交房的違約金的問題,，這些都是需要放在紙面上來探討的,。

所以，今年凡是涉及到要交付的樓盤：

如果開發(fā)商足夠有資質和良心,，并且工地最終沒有發(fā)生任何疫情,，那么，延遲交房,，應該不會發(fā)生,；

如果開發(fā)商資質有限且本身的前期工程已經有落后跡象的，并且但凡發(fā)生一例病情的,，那么延遲交房,，就是可預見的。

03：準備

通過前面的分析,，今年涉及到收房的準業(yè)主們,，就要做好可能延遲交房的心理準備，以及相關的法律準備了,。

那么,，你們都有可能有面臨哪些問題呢？

1.如果開發(fā)商投資開發(fā)樓盤的工地人員出現“新冠病毒”確診病例或疑似病例,，并導致工地現場封閉,、工人隔離、停止施工,，則應當認定發(fā)生不可抗力事件,。

此類情況下，“新冠病毒”疫情已足以導致開發(fā)商不能按照合同約定日期交房,，其可在相應的延誤期內免除責任,。值得注意的是，開發(fā)商應依法履行告知購房人將延遲交房的通知義務,，以減輕給購房人造成的損失,，否則，因其未及時通知購房人而導致損失擴大的部分,，不能免責,；而且，其應在合理期間內向購房人提供由相關政府部門,、衛(wèi)生部門出具的疫情報告作為證據,。

2.因各地人員流動控制、政府要求延期復工導致的施工人力短缺,、工期延誤的,，或者工程所需重要的設備,、原材料由于交通管制、消毒措施限制等因素無法按時運輸到施工現場的情形,。

由于上述情況致使開發(fā)商樓盤處于停工或半停工狀態(tài)而導致延遲交房的,，雖然違反了《商品房買賣合同》的規(guī)定，但基于“新冠病毒”疫情發(fā)生的不可預見,、不可避免,、不可克服性，也應適用不可抗力免責的規(guī)定,。此類情況下,，只要在疫情過去后可以及時復工，則商品房買賣合同實際上可以繼續(xù)履行,，故購房人不能以開發(fā)商延期交房為由要求解除合同并退款,，除非“新冠病毒”疫情導致開發(fā)商完全地永久地不能履行合同義務。

3.導致開發(fā)商延期交房是“新冠病毒”疫情和開發(fā)商的過錯共同導致的情形,。

首先應查明“新冠病毒”疫情給施工所造成的損害程度和開發(fā)商在施工現場對“新冠病毒”疫情的防控情況,，然后決定開發(fā)商應否承擔責任或承擔責任的比例。即,，若開發(fā)商已經履行應盡義務仍不能避免延誤工期的,，可以全部免除其責任；如果既有開發(fā)商經營管理不善的因素,，也有“新冠病毒”疫情的因素,，則應按各自所占比例酌情免除開發(fā)商的部分責任。

當然,，在“新冠病毒”疫情下，如果確實出現了不能認定為“不可抗力”且雙方當事人均無過錯的情形,，法院在審理案件時可考慮使用公平原則,，對損失依法酌情裁判。

4.開發(fā)商延期交房,，我們能否解除合同,？我們的貸款能否延期？

不能,，因為疫情影響在法律上構成不可抗力,，即雙方可以據此免除雙方相應責任，并不構成違約,，購房者不能要求解除合同,。

疫情不影響銀行按揭貸款，除非銀行有特別的告知,，否則買房人不能據此斷供或者延遲還款,。

04：期待

十四的期待,，當然是皆大歡喜的順利：

開發(fā)商保質保量的準時交房以及購房者準時收到入住通知單時臉上露出的喜悅。

如果都能按時交房,，十四甘愿為大家,，因為這篇文章，通快地,，被打臉,。

過往文章

買房十全十美：

1.【買房子，我們到底該問誰,？】

2.【錢緊買錯樓盤,？真的不如不買】