近期大部分資金已經被嚴令禁止進入房地產領域,，融資渠道越來越少,，而開發(fā)商規(guī)模效應對資金的需求依然旺盛。 不但渠道窄了  資金成本也高了。實際情況就是很多機構不批了,。

困難了,，開發(fā)商互殺一陣然后末端市場就會成本轉嫁。

事實上,，目前很多開發(fā)商打破頭做規(guī)模,，其實也是為了拿到更多的實惠， 20強資金成本普遍比100強低嘛,。

大魚吃小魚的的加速寡頭時代的到來,。很多業(yè)內人士表示：其實已經在吃了，還挺香呢,。

“抱歉，接上級通知,，因銀監(jiān)檢查貸款資金流入房地產市場,，嚴禁貸款買房，所以貴公司團購房第三次貸款不予放貸,，請理解,。”艷姐了解到,，放過完年,，中部某省屬國企員工接到銀行客戶經理的短信，告訴他之前約定好的貸款泡湯了,。

在信貸寬松的2016年,，銀行追著客戶放款，房地產當仁不讓地成為熱錢爭相投懷送抱的對象,。但到2017年,，隨著央行不斷出臺收緊銀根的政策，資金不斷收緊,，資金成本不斷上升,，銀行一再收縮放貸規(guī)模，首當其沖的也是地產行業(yè),。2018年剛開門,，“一行三會”調控新規(guī)不期而至。

1月26日,，銀監(jiān)會,、證監(jiān)會、保監(jiān)會在同一天相繼發(fā)聲,，房地產成了調控的重災區(qū),。

在1月25日-26日銀監(jiān)會組織召開2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議后,，銀監(jiān)會網站公布了全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議情況，明確2018年10大重點監(jiān)管舉措,，涉及房地產的包括,，將嚴查各類違規(guī)房地產融資、嚴控個人貸款違規(guī)流入股市和房市,，遏制房地產泡沫化,，嚴肅查處各類違規(guī)房地產融資行為。

同日,，證監(jiān)會宣布將對9家機構采取相關措施,，2018年將全面從嚴監(jiān)管。保監(jiān)會則強調,，險資運用新規(guī)4月施行,，加強去嵌套、去杠桿和去通道工作,。

高壓之下,，不少地方銀監(jiān)部門明確要求不得發(fā)放流動資金貸款，這也是上述中部省份某地方銀行不得不掐斷之前做好的授信的緣故,。不僅如此,，有地方銀監(jiān)要求，不得向房地產類公司發(fā)放流動資金貸款,，房地產類只認“432”的項目標準,。所謂“432”條件，是指房地產項目必須具備四證齊全,、30%自有資金,、具有二級及以上開發(fā)資質等條件，這幾乎斷了將近三成左右項目的開發(fā)貸,。

上海銀監(jiān)局下發(fā)《關于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務的通知》要求,，轄內商業(yè)銀行嚴格遵守房地產開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對“四證不全”房地產項目不得發(fā)放任何形式的貸款,，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目,，不得用于變相置換土地出讓金，防范關聯企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金,，確保貸款資金不被挪用,。

房地產行業(yè)的調控并不稀奇，不過對于資金密集型的地產行業(yè),，無法靈活地根據外部資本市場情況調整收縮自身的規(guī)模和現金流量的話,，隨之而來的行業(yè)洗牌也就不遠了。

2018年,，拼資金的時候到了,！

3月初，市場監(jiān)測機構爆出,，不少房企開始“以價換量”,，加快資金回籠。同策研究院首席分析師張宏偉稱,，事實上,，自自2017年12月份以來，救有個別房企出于回款目標壓力,、資金兌付壓力等因素,，主動“大幅降價”。預計2018年前三季度會有更多的房企放棄自己的價格“底線”,，有更多的項目因為資金兌付壓力而主動大幅降價,。

“融資越來越難了！”2017年銷售TOP10房企一位副總裁在談到一季度以來的監(jiān)管調控時感嘆,，降價也是迫不得已的“止血”行為,。他甚至認為，房企融資難問題雪上加霜,，如果糧草不足,，今年將成為不少中小房企“生死攸關”的一年。

部分銀行暫停授信,、利率上調加上監(jiān)管趨嚴,，房企融資被按“暫停鍵”。數據顯示,，2018年1月份,，房企融資額收緊，各方式融資額度占比大幅波動,，境內銀行貸款,、公司債、其他債權融資均大幅縮水,，房企多元化融資渠道遭到全面圍堵,。

國內不通，不少房企紛紛將融資目光轉向境外,。據同策研究院數據,，2018年1月份，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計637.12億元,，其中境外融資總額折合人民幣347.87億元,。過去發(fā)公司債融資成本平均約4%左右，如今海外債融資成本即使接近6%也愿意“買單”,。

比如,，碧桂園分別發(fā)行2.5億美元,、6億美元公司債，期限分別為五年和七年,，利率依次為4.75%和5.13%,；富力地產全資子公司發(fā)行2023年到期的5億美元優(yōu)先票據，成本為5.88%,；截至2月初,，綠地境外債達43億元，平均票息僅為4.58%,，但2月6日在香港發(fā)行的兩筆美元債券總額7億美元,，包括一筆發(fā)行4億美元3年期定息債券，票面利率為5.25%,；另一筆發(fā)行3億美元5年期定息債券,，票面利率為5.90%。

在儲糧過年的心態(tài)下,，融資將成為房企今年“渡劫”的關鍵,。但相對于房企在土地市場上的大手筆，這點海外融資實在是杯水車薪,。

更重要的是,，不是什么房企都能有機會去境外籌資的，能走出去用“遠水”來“解近渴”的,，基本上與絕大多數中小房企無緣,。

在這種情況下，規(guī)模房企的優(yōu)勢就顯現出來了,。

根據易居中國克而瑞研究中心發(fā)布的數據顯示,，2018年1月份TOP100房企銷售總金額6759.3億元，而三大地產龍頭企業(yè)碧桂園（653.6億元）,、萬科（652.3億元）和恒大（605億元）1月合同銷售額均超過600億元,，占TOP100房企總銷售額的28.27%，近乎占了三分之一,，不可謂不令人驚訝,。

1月房企銷售猛增有去年12月份的銷售業(yè)績認購延遲的原因，比如碧桂園和恒大2017年12月業(yè)績分別為165.3億元和305.6億元,，均大幅低于去年均值,。而碧桂園和恒大今年1月的業(yè)績分別為653.6億元和605億元，較去年均值分別增長42.4%和44.9%,。

但更重要的是,，高貨值土儲是1月份房企釋放業(yè)績的基礎。像萬科、華夏幸福,、泰禾這樣的房企,，由于去年以來在土地市場積極增加貨值儲備，今年1月推盤較多,，因此,，1月業(yè)績有顯著增長。這里最典型的例子是融創(chuàng)和綠城,。融創(chuàng)1月合同銷售金額雖然同比猛增173%，221.8億元的銷售額雖然難以同三大龍頭比肩,，但是得益于其2017年14358.5億元的新增土地貨值,，在2018年依然能保持強勁的動力。

與融創(chuàng)相比,，綠城1月銷售金額僅為87.4億,，與去年均值相比下降28%。綠城2017年新增土地貨值僅1147.8億元,，在新增貨值榜中僅排在第28位,。沒有充足的土儲，即意味著沒有業(yè)績的保障,。

至此,，問題又回到了原點，沒有強勁的資金保障,，就沒有充足的土儲,。有沒有錢拿地成了扼在房企咽喉上的一只手。

開年來,，雖然土拍市場依舊火爆,，但越來越近的資金面對于對于部分處于高速擴張期的中小房企而言,考驗將是巨大且難以承受的，若無法在短期內實現規(guī)模擴張,、加速資金回籠,很有可能面臨融資成本趨高,、資金鏈斷裂的風險。對中小房企而言,，這將是災難性的,。但對于品牌房企而言,由于融資渠道多樣，體量大,，總體抗風險能力較強,尤其是一些“財大氣粗”的龍頭房企和國有企業(yè),有望借此契機,將競爭優(yōu)勢進一步擴大,。

一季度的情況由于春節(jié)等原因雖然還不能蓋棺定論，但如果監(jiān)管力度不改變,，在復雜的競爭環(huán)境下房地產行業(yè)洗牌將難以避免,，融資將成為壓垮駱駝身上最后的稻草。中小房企在強者恒強、行業(yè)集中度越來越高的大趨勢下將面臨大浪淘沙的窘境,，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時代,。