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“打工人”的住房困境:買房一定比租房好嗎?

 譯言 2020-11-18

譯言·譯眼看世界

提到租房,,大家可能都或多或少吃過虧,。長租公寓被斷網(wǎng)斷電,部分房東驅(qū)趕租客,,租客租房押金遲遲得不到退還……諸如此類的報道已見怪不怪,。租房的種種糟心和不穩(wěn)定性讓“打工人”不得不把買房也列入“人生計劃”當中。然而,,不論“打工人”如何努力,,他們“內(nèi)卷”的速度遠遠趕不上房價上漲的速度。這便造成了住房困境,。

然而換一個視角來看,,租房與買房相比,未必相形見絀,。從本質(zhì)上來說,,我們之所以執(zhí)迷于買房,很大程度上究于它所為我們提供的穩(wěn)定感和安全感,,而租房作為“不穩(wěn)定”的代名詞自然被排斥,。

然而事實并非如此。理論和證據(jù)都表明,,從長遠來看,,租房和買房的成本最終是差不多的。哪個更好的問題最終歸結為個人偏好,,但“買房一定比租房好”這種觀念是失之偏頗的,。

01

對自有房執(zhí)念的根源

不同文化背景的人對擁有自己的房子的重要性有著截然不同的看法。對一些人來說,,如果與家人同居和與伴侶同居,,搬進自己的房產(chǎn)意義并不大。而對另一些人來說,,擁有一套自己的房子具有非常重要的社會文化意義,。如果有選擇,人們更愿意擁有自己的房屋而不是租房,。

這對美國人來說尤甚,。正如諺語所說,“一個人的家就是他的城堡,?!睋碛幸惶鬃约旱姆孔硬粌H僅是為了生活穩(wěn)定,更是數(shù)代人美國夢的基石,。這種觀念根深蒂固,,從小灌輸至人們的思想中,以至于他們甚至失去了批判性看待住房問題的能力,。他們往往不會質(zhì)疑擁有房屋是一件好事,,忽略了硬幣的另一面。實際上,,對自有房的癡迷有意想不到的后果,,它不僅扭曲了住房市場,而且使金融系統(tǒng)陷入困境,。

那么民眾對自有房的執(zhí)念是何以產(chǎn)生的呢,?你可能會認為這要歸根于人們對穩(wěn)定生活的追求,或是受同輩壓力所驅(qū)使,。事實上,,民眾對自有房的執(zhí)念與國家政策密不可分。

在20世紀初,,大多數(shù)人還是租房者,。而二戰(zhàn)后,為了給人民創(chuàng)造一個戰(zhàn)后更好的生活環(huán)境,,許多富裕國家政府在住房政策上做出了巨大的轉變,,立志成為一個人人都擁有自有房的國家(a nation of homeownership),給民眾以歸屬感和幸福感,。20世紀50年代,,公共政策開始鼓勵房屋所有權,利用各種補貼,、減稅和公共住房促銷等措施,,來鼓勵居民自住而不是租房。自此,房屋擁有率急劇攀升,。

(擁有一套自己的房子就是積累財富的關鍵)

除卻情感,、文化上的因素,大多數(shù)政府推廣自有房的原因還在于,,它為個人創(chuàng)造了可用于投資和積累財富的資產(chǎn),。抵押貸款和投資房產(chǎn)被認為是一個明智的經(jīng)濟決定:這樣一來,房主無需支付租金,,還可以在有房住的同時積累財富,。

在這種盛行買房的風氣下,大多數(shù)人都將租房和落后聯(lián)系在一起,,覺得租房就有不穩(wěn)定的風險,。二者疊加起來,進一步助長了社會對自有房的執(zhí)念,。

02

對自有房的追求:從美國夢到美國的噩夢

盡管出臺政策鼓勵人們購房,、刺激購房需求量,這些富裕國家似乎并未建造更多的房屋,?!督?jīng)濟學人》的數(shù)據(jù)計算表明,自20世紀60年代以來,,富裕國家人均新建房屋數(shù)量下降了一半,。這樣一來,一方面房屋的供應受限,,另一方面政府又帶頭鼓勵購房,。二者疊加下,供不應求,,房產(chǎn)價格激增,,更使得那些買房者望而卻步。這也為房地產(chǎn)市場的扭曲埋下了一顆種子,。

2008年的經(jīng)濟危機不失為一個好的例證,。這場危機與公眾對自有房的執(zhí)念不無關系。在公眾買房的強烈需求下,,大額抵押貸款被放出,,以滿足公眾購房資金要求。而在2007-2008年,,一萬億美元的不良抵押貸款炸毀了金融系統(tǒng),,使經(jīng)濟體大范圍內(nèi)突然崩潰。住房自有率也大幅下降,。

但同樣有害的是幾十年來對自有房的執(zhí)念所造成的漸進式功能失調(diào),,導致充滿活力的城市沒有發(fā)展空間:年老的房主坐在半空的房子里,,熱衷于保護自己的房產(chǎn)價值而抗拒發(fā)展;而年輕人們則負擔不起租房或買房,,認為資本主義讓他們失望,。

這一系列問題的大部分責任在于扭曲的住房政策。這些政策可以追溯到第二次世界大戰(zhàn),,持續(xù)刺激著公眾對自有房的執(zhí)念,,久而久之造成了富裕世界最嚴重和持續(xù)時間最長的經(jīng)濟失敗之一,。

失敗的根源是缺乏房屋建設,,特別是在就業(yè)機會豐富的繁榮城市附近。從悉尼到西德納姆(Sydenham),,繁瑣的法規(guī)保護著現(xiàn)有的精英業(yè)主,,阻止開發(fā)商建造現(xiàn)代經(jīng)濟所需的摩天大樓和公寓。由此產(chǎn)生的高租金和高房價,,使工人很難搬到生產(chǎn)力最高的工作崗位上,,并使經(jīng)濟增長放緩。美國的總體住房成本占GDP的11%,,而1970年代為8%,。如果只有三個大城市——紐約、舊金山和圣約瑟——放松規(guī)劃,,美國的GDP可能會提高4%,。

住房市場不僅效率低下,而且極不公平,。幾十年來,,利率下降加劇了供應不足,導致價格暴漲,。在美國,,這種狂熱集中在繁榮的城市;在其他富裕國家,,全國平均價格飆升,,特別是在英語國家。在這些國家,,買房是一項全民運動,,金融危機并沒有扼殺這一趨勢。在英國,,經(jīng)通脹調(diào)整后的房價與危機前的峰值大致相當,,而實際工資卻不高。在澳大利亞,,盡管近期房價有所下降,,但仍比2008年高出20%。在加拿大,房價上漲了一半,。

住房成本的飆升造成了不平等的差距,,并激化了代際和地域的鴻溝。1990年,,中位年齡為35歲的嬰兒潮一代擁有美國三分之一的房地產(chǎn)價值,。而到了2019年,規(guī)模相近的一批千禧一代,,年齡為31歲,,只擁有4%。因此,,眾多年輕人認為住房遙不可及——除非你是富二代,。

因此,政治家們把重點放在補貼邊緣買家上,,將現(xiàn)金輸送給中產(chǎn)階級,,進一步提高了價格。而這也助長了抵押貸款債務的積累,,使危機更有可能發(fā)生,。

03

買房一定比租房好嗎?

關于租房弊端的常見論調(diào)就是“沒有安全感”,,以及“不想每個月把錢都花在房租上面”,。世界上很多地方普遍存在這種觀念:買房比租房更好,能創(chuàng)造一個更穩(wěn)定,、更美好的社會,。聽起來固然有道理,但這并不能一概而論,。

一方面,,我們很難證明擁有房產(chǎn)是否能讓公民過上更好的生活。如果忽略杠桿,,通常擁有股票能比擁有房屋帶來更大收益,。另一方面,對自住房的執(zhí)念也會帶來不可忽視的負面影響,。那些擁有房屋的人往往會成為nimbys(全稱為“not in my backyard”)——往往會為了保護自己的房產(chǎn)價值而抵制發(fā)展,。此外,據(jù)調(diào)查,,購房者不太可能成為企業(yè)家,,也不太愿意搬家找工作。據(jù)統(tǒng)計,,美國的住房擁有率增加,,隨之而來的是失業(yè)率的急劇上升,,因為人們不愿意搬遷找工作

事實上,,租房未必是一件壞事,,這還要取決于不同地區(qū)的租房政策。以瑞士為例,,瑞士的住房自有率就很低,,在2018年只有38%,然而該國卻被稱為全球經(jīng)濟最發(fā)達的國家之一,,人民生活水平較高,,幸福感也很強。這很大程度上要歸因于瑞士政府對租房者權益的保障以及常年穩(wěn)定的租房價格,。

此外,,在德國,,住房擁有率僅有50%,。租賃部門鼓勵長期租賃,并為租房者提供明確和可執(zhí)行的權利,。由于租房供應充足,,而且對自住者的稅收減免和補貼很少,所以購房遠沒有那么誘人,,而nimbys的政治影響力也很弱,。盡管最近一些城市的房價增長強勁,但德國的實際房價平均沒有超過1980年的水平,。

具體來算,,租房的成本一般包括每月所需支付的租金;而買房就不一樣了,,一般要包括抵押貸款,,利率,以及其他一系列的手續(xù)費,、房屋保險,、維護費用等。其中利率可能會隨時間變動,,具有不穩(wěn)定性,。

一旦你把所有這些成本加起來,有的時候租房更劃算,,而有的時候則買房更劃算,。這在一定程度上取決于利率和經(jīng)濟。但理論和證據(jù)都表明,,從長遠來看,,租房和買房的成本最終是差不多的,。哪個更好的問題最終歸結為個人偏好,但認為其中一個一定比另一個好的觀點是有失偏頗的,。

原文鏈接:

https://www./leaders/2020/01/16/home-ownership-is-the-wests-biggest-economic-policy-mistake

原文標題:Home Ownership is the West’s Biggest Economic Policy Mistake

原文作者:The Economist

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