在近期股市震蕩加劇,、銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率明顯下調(diào)的背景下,，信托產(chǎn)品越來(lái)越多地走進(jìn)普通投資者的視線中，其中相當(dāng)一部分是房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)品,。房地產(chǎn)信托投資對(duì)于普通投資者而言,，畢竟是一個(gè)陌生的領(lǐng)域。其之所以購(gòu)買該等信托產(chǎn)品,，是基于對(duì)受托人（信托產(chǎn)品的發(fā)行機(jī)構(gòu)）的信任,。我國(guó)《信托法》第二條規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任,，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人,，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的,，進(jìn)行管理或處分的行為”因此,，采取有效措施嚴(yán)格控制信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，并向投資人披露風(fēng)險(xiǎn),，是信托產(chǎn)品取得投資人信任的基礎(chǔ),，也是受托人的義務(wù)和責(zé)任。

房地產(chǎn)信托投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身,，選擇一個(gè)好的項(xiàng)目是房地產(chǎn)信托中最為重要的一環(huán),。在一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立之前，受托人自行或委托第三方對(duì)產(chǎn)品所涉的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查,，是前期控制風(fēng)險(xiǎn)的必不可少的重要工作,。

盡職調(diào)查的內(nèi)容主要包括：對(duì)融資方即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體的盡職調(diào)查；對(duì)項(xiàng)目合法性合規(guī)性的盡職調(diào)查,。

對(duì)融資方的盡職調(diào)查包括了融資方的基本信息,、經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)情況等。其中,，尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是：

1.公司股東尤其是實(shí)際控制人的基本狀況,；

2.融資方股東的實(shí)際出資到位狀況；

3.融資方的重大重組事項(xiàng),，如：重大的增資減資,、收購(gòu)資產(chǎn)或出售資產(chǎn)等；融資方在其它投資項(xiàng)目上的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和信用狀況,。

對(duì)項(xiàng)目合法性合規(guī)性的盡職調(diào)查包括了項(xiàng)目取得的合法合規(guī)和項(xiàng)目建設(shè)的合法合規(guī),。其中,，尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是：

1.該項(xiàng)目的四證（國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程施工許可證）以及環(huán)評(píng)合格的報(bào)告是否已經(jīng)具備；

2.是否已經(jīng)發(fā)生重大的違法違約事項(xiàng)（如：土地閑置的時(shí)間是否已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)了土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的出讓人可以依法收回土地的期限,；設(shè)計(jì),、施工、監(jiān)理,、重要設(shè)備材料的采購(gòu)等的招投標(biāo)是否依法依規(guī),，有無(wú)重新招投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；正在履行的合同是否已經(jīng)發(fā)生違約或已被相對(duì)方追索,；）

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到了規(guī)定的要求,，建設(shè)資金是否專款專用且具有監(jiān)管措施,；

4.是否已經(jīng)存在抵押,、質(zhì)押、查封等權(quán)利限制,；等等,。

在目前一線城市和二、三,、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和效益極不平衡的情況下,，除了上述事項(xiàng)的盡職調(diào)查外，對(duì)房地產(chǎn)信托所涉項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查也是非常重要的前期工作,。

房地產(chǎn)信托常見(jiàn)的擔(dān)保方式有：土地使用權(quán)和在建工程的抵押擔(dān)保,；項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保；第三方保證擔(dān)保,；等,。

幾乎所有的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目都以該信托資金所投向的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)定抵押擔(dān)保。但是抵押權(quán)并非必然成為第一順位的債權(quán)受償權(quán),。尤其需要注意的是：

1.根據(jù)我國(guó)《合同法》第286條的規(guī)定：“建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”,。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》進(jìn)一步明確：“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其它債權(quán)”,。

2.同樣根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。 可見(jiàn),，交付了購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的買受人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益更優(yōu)先于建設(shè)工程的承包人，當(dāng)然也更優(yōu)先于抵押權(quán)人,。

3.我國(guó)《擔(dān)保法》第54條規(guī)定,，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)按照抵押物登記的先后順序或抵押合同生效的先后順序予以清償,。因此，此前已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)具有優(yōu)先清償?shù)臋?quán)利,。

項(xiàng)目公司股權(quán)的價(jià)值和項(xiàng)目公司持有的房地產(chǎn)價(jià)值基本重合,，有時(shí)甚至低于房地產(chǎn)價(jià)值。因此,，項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押的意義,，主要在于限制項(xiàng)目公司股東通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式逃避債務(wù)和監(jiān)管。

在房地產(chǎn)信托投資的操作中的第三方保證擔(dān)保通常是指由融資方的主要股東或?qū)嶋H控制人提供的保證擔(dān)保,，其保證擔(dān)保的方式通常為連帶責(zé)任保證擔(dān)保,，即：當(dāng)債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù),，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任,。在設(shè)定擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)該等保證人的資產(chǎn)狀況和債務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查,，對(duì)保證人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查,，對(duì)保證人的資金來(lái)源清償能力進(jìn)行調(diào)查。

項(xiàng)目監(jiān)管主要包括對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)決策權(quán)的監(jiān)管,；對(duì)項(xiàng)目工程的監(jiān)管,；對(duì)項(xiàng)目銷售的監(jiān)管；對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管,；對(duì)項(xiàng)目公司證照印鑒的監(jiān)管,。

對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)決策權(quán)的監(jiān)管通常是指：信托公司通過(guò)向項(xiàng)目公司指派董事、財(cái)務(wù)主管,，指派董事的數(shù)量達(dá)到可以控制董事會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)的表決權(quán),，修改公司章程將章程中原規(guī)定由股東會(huì)決策的重大事項(xiàng)修改為授權(quán)由董事會(huì)決策。

對(duì)項(xiàng)目工程的監(jiān)管包括對(duì)工程進(jìn)度的監(jiān)管和對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)管,。鑒于信托公司一般不具備具有工程管理專業(yè)技能的專業(yè)人員,，故對(duì)項(xiàng)目工程的監(jiān)管一般會(huì)委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

對(duì)項(xiàng)目銷售的監(jiān)管包括對(duì)銷售進(jìn)度,、定價(jià)以及銷售資金的監(jiān)管,。應(yīng)當(dāng)約定在銷售進(jìn)度滯后到一定程度時(shí)，信托公司有權(quán)降低銷售價(jià)格以盡快回籠資金,。應(yīng)當(dāng)約定以銷售所獲款項(xiàng)的一定比例設(shè)定保證金賬戶以保證在逐步解除房地產(chǎn)抵押前提下信托資金的安全,。應(yīng)當(dāng)約定銷售所獲款項(xiàng)不得用于該項(xiàng)目之外的其它用途。

對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管主要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目賬戶的監(jiān)管實(shí)現(xiàn),。應(yīng)當(dāng)設(shè)立信托資金監(jiān)管賬戶,、銷售資金監(jiān)管賬戶及其保證金監(jiān)管賬戶等專項(xiàng)賬戶，并約定各賬戶的專項(xiàng)用途，項(xiàng)目公司設(shè)立的銀行賬戶均須獲得信托公司的確認(rèn)并將信托公司指定人員的名章作為各賬戶銀行預(yù)留印鑒之一,。

對(duì)項(xiàng)目公司證照,、批文、印鑒的監(jiān)管,。項(xiàng)目公司的證照包括主體資格證照（營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、稅務(wù)登記證等）和項(xiàng)目證照、批文（立項(xiàng),、可研,、環(huán)評(píng)等的政府批文，土地使用權(quán)證,，規(guī)劃許可證,，施工許可證，預(yù)售許可證等）,。該等證照,、批文和其它重要的法律文件均應(yīng)當(dāng)約定由信托公司指定人員進(jìn)行保管。原有的項(xiàng)目公司的公章,、法定代表人名章,、財(cái)務(wù)專用章等，在信托項(xiàng)目成立之始,，應(yīng)當(dāng)停止使用并銷毀,，刻制啟用該等印章的新章，以便于甄別此前的隱性債務(wù)和隱性事項(xiàng),。該等新的印章均應(yīng)當(dāng)約定由信托公司指定人員進(jìn)行保管,，在信托項(xiàng)目結(jié)束予以銷毀。