2020年，如何挑選優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)信托項目,？

啥冬冬 2020-06-05

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導(dǎo)讀：房地產(chǎn)信托跟國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的波動是緊緊相關(guān)的,。2019年我國全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，明確了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策要長期落實,。“強政策”與“嚴監(jiān)管”雙管齊下使得房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模萎縮,，對于投資者來說，也一定程度上降低了房地產(chǎn)信托風(fēng)險,，經(jīng)過2019年的大力度監(jiān)管,，房地產(chǎn)信托項目逐漸向自身實力更強、違約成本更高,、風(fēng)險越低的頭部房地產(chǎn)企業(yè)靠齊,。本文就從以下幾個方面來分析一下，投資者應(yīng)該如何選擇房地產(chǎn)信托,？

如何選擇房地產(chǎn)信托,？

一、分析交易對手

交易對手是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中的融資主體,，目前大部分信托公司會選擇全國排名前100名的開發(fā)商進行合作,。投資者可以從下列內(nèi)容來判斷交易對手的強弱

1．信用評級：全國排名百強的房地產(chǎn)企業(yè)大部分都有信用評級，這個評級主要是由國內(nèi)的四大評級機構(gòu)為其評級,，評級越高說明其公司信用越好,，安全性越高，根據(jù)中誠信證評2019年發(fā)布的信用等級通知書,，恒大地產(chǎn)集團的信用等級為AAA,，評級展望穩(wěn)定；債券的信用等級為AAA,，評級等級越高其融資成本越低,。

2．百強排名：在房地產(chǎn)行業(yè)普遍運用的百強排名是根據(jù)年度銷售金額來進行排名，2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強榜單前三強由恒大,、碧桂園,、萬科占據(jù)。通常來講銷售額越多的公司，其操盤能力越強,，市場認可度越高,，銷售回款越快，流動性較好,，其還款能力越強,。

3．流動性分析：這是判斷開發(fā)商是否有具有還款能力的重要因素，流動性越強說明其公司的流動資金充足,，還款能力強,。流動性強體現(xiàn)在：通過發(fā)債進行再融資、上市公司進行融資,、財務(wù)報表中的現(xiàn)金流多,、預(yù)期未來一年的銷售貨值等。

4．實際控制人：房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)控措施中時常有實際控制人連帶擔保責任,，可以從網(wǎng)上查詢其實際控制人在行業(yè)的口碑及發(fā)展歷程來判斷有無負面影響,。

二、分析標的項目

標的項目是信托資金的投資去向,，投資者可以從下列內(nèi)容來判斷項目的好壞：

1．區(qū)域位置分析：房地產(chǎn)項目的還款來源主要是銷售還款,，去化率越快的房產(chǎn)項目才是風(fēng)險最低的產(chǎn)品，建議選擇一二線城市或者省會城市重要地段的項目,。

2,、成本分析：主要分析土地成本，通過房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的推介或者盡調(diào)中能查詢到所投項目土地的招拍掛成本,，勾地成本越低,，項目安全邊際越高。另外,，分析項目所在地的周邊樓盤的價格可以判斷本項目未來銷售價格的走勢及去化率,。

3、房產(chǎn)項目業(yè)態(tài)分析：主要分析所投資項目的業(yè)態(tài)是別墅型房源還是大面積戶型的房源或者改善型房源,，按照目前市場上銷售情況看，剛需,、改善型房源銷售最火爆,。

4、抵押物分析：主要分析抵押物的形態(tài),、位置,、貨值、抵押率,、變現(xiàn)能力等,。通常情況下優(yōu)先選擇抵押物處于一二線或省會城市的住宅項目。有些項目由于投資超出預(yù)期可能會拿出優(yōu)質(zhì)公司的股權(quán)、股票來進行抵押或者質(zhì)押,。抵押物是信托產(chǎn)品最重要的一道關(guān)口,，項目一旦出現(xiàn)風(fēng)險，抵押物能否迅速處置并變現(xiàn)是投資者判斷風(fēng)險的關(guān)鍵,。

三,、監(jiān)管措施

信托公司對房地產(chǎn)信托項目有獨特的監(jiān)管措施。

1,、項目公司監(jiān)管：主要有項目公司股權(quán)過戶,、項目公司股權(quán)質(zhì)押、董事會席位,、重大事項一票否決權(quán)等措施,。通過對項目公司股權(quán)過戶及質(zhì)押的監(jiān)管，能達到控制項目公司的所有權(quán),，防止開發(fā)商通過股權(quán)形式再融資,。

2、資金監(jiān)管：主要通過受托支付,、賬戶印簽,、賬戶監(jiān)管等措施對資金進行兩方面的管控。一方面是：監(jiān)管資金去向,，需要明確用在項目開發(fā)上面,，另外一方面是：監(jiān)管銷售回款，能保證銀行賬戶有足夠的資金歸還信托計劃,。

3,、章證照監(jiān)管：信托公司一般會派財務(wù)代表到項目公司對章證照進行共同監(jiān)管，以防發(fā)生風(fēng)險,。

4,、其他風(fēng)控措施：實際控制人連帶擔保責任、追加其他資產(chǎn)進行抵押等,。

案例分析

舉個例子:我們以【排名前十信托-貴陽恒大文旅】項目為例,。

首先，從交易對手來看,，融資人—貴陽恒大童夢天地旅游發(fā)展有限公司是恒大童世界旅游100%控股子公司,，且此項目由恒大旅游集團和中國恒大集團進行擔保；恒大集團的信用評級為AAA,，百強房企排名第一,；交易對手及擔保人信用評級高，違約成本大,，預(yù)期銷售貨值高,，還款能力強,；

第二，從項目來看,，貴陽是貴州省省會,，項目所在地貴安新區(qū)是中國第八個國家級新區(qū)，極具區(qū)域優(yōu)勢,。抵押物為2018年單盤銷冠（實現(xiàn)銷售收入87.36億）且勾地成本低,，（整體樓面價為961元/平，預(yù)計售價為10000元/平）安全邊際高,。

第三,，監(jiān)管措施齊全，抵押物評估價值約25.4億,，信托存續(xù)期內(nèi)動態(tài)抵押率不超過70%,；由恒大旅游集團和中國恒大集團提供連帶責任擔保；設(shè)置資金監(jiān)管賬戶,；設(shè)置銷售監(jiān)管賬戶,；進行工程和銷售進度監(jiān)督等。此項目擁有完美風(fēng)控,，抵押物容易變現(xiàn),，且可完全覆蓋信托本息。