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關于碧桂園發(fā)展模式，網上流傳楊老板一句話：“我們的商業(yè)模式很獨特,，別人想學學不來的,。” 其實,，學不來的又何止開發(fā)模式,。即使到了物業(yè)的使用和維護階段，大家也不一定學得會碧桂園,。
1st 記得有一次跟朋友探討“千金買房,，萬金買鄰”，我說：不管你花多少錢買的房,，決定你生活質量的人是你的鄰居,，特別是住在你樓上的那位。 本來我自信的以為我的話滴水不漏,，而且還突出了重點,。然而我的朋友老陳卻說：樓盤交付后，影響房屋舒適度和市場價值的主要內在因素,，恐怕就是物管了,。 這話對不對呢？對于小區(qū)物業(yè),，很多人其實都不重視,。 因為從過去的經驗看，房價主要由地價決定,，2000年以后的房子,，房齡才10年，20年,，你看不出來物業(yè)管理不一樣,，能給不同小區(qū)的價值帶來多大的影響。首要的房價影響因素是政府,、房地產市場,、開發(fā)商，漲勢來臨時,，你的小區(qū)整得再亂房價也能跟著竄,。因此大家覺得，房價好像和我怎么住、住得舒不舒服沒有關系,，對于物業(yè)好不好,，也就不怎么苛求重視了。 只是50年以后,，房地產市場進入二手房市場,。到那個時候，誰的房子好,、誰的房子壞,，一定是由小區(qū)物管水平決定的。現在大家對物管看似漫不經心,，但放到幾十年的時間軸上,，業(yè)主的“物業(yè)意識”覺醒只是一個遲早的問題。 與大家略顯遲鈍的物業(yè)意識形成鮮明對比的是,，資本正以前所未有的速度進入物管行業(yè),。就在今日（6月19日）上午9點30分，碧桂園服務在香港聯交所掛牌上市,。
據星子了解,，到目前為止，登陸A股的物管公司僅有南都物業(yè),，在香港上市的七家物管公司分別是彩生活,、中海物業(yè)、中奧到家,、祈福生活服務,、綠城服務、浦江中國,、雅生活服務,。 這意味著，碧桂園服務已經成為全國第9家上市物管公司,。 值得注意的是,，在前段時間碧桂園服務宣布香港上市之后，港股物業(yè)板塊已經出現過大幅上漲,，雅居樂雅生活當天即上漲6%,，彩生活當天上漲逾9%。作為最新的房企銷售額排行冠軍,，碧桂園服務攜龐大體量登陸港交所,，很有可能成為整個物業(yè)板塊行情的催化劑,。 2nd 那么，為什么碧桂園服務上市,，會如此牽動資本市場,？ 因為它具有一些非常特別而又一些非常典型的碧桂園標簽，它的上市在物管行業(yè)內的影響,，絲毫不亞于碧桂園2007年登陸港交所時在房地產開發(fā)市場上給人的震撼,。 比如說，從規(guī)模來看,，截至2017年12月31日,，碧桂園服務管理合同管理面積約3.295億平方米,，覆蓋超過240個城市,，服務約100萬戶業(yè)主。 100萬戶業(yè)主是什么概念,？ 意味著300-500萬人口,。這是一個中型城市的體量。而另外值得一提的是,，由于碧桂園是郊區(qū)大盤模式,，大盤內大部分的配套和服務都是碧桂園服務主導，這使得業(yè)主與碧桂園服務之間的關系更加緊密（一二線城市的小盤,，因為外在配套豐富,，物業(yè)能夠提供的差異化服務其實并不多，業(yè)主與物業(yè)之間的關系因此也相對較散）,。 由此想象一下,，一個幾百萬人口的大都市，由碧桂園服務管理,，這意味著什么,？ 要我說，這意味著巨大的商業(yè)潛力和物業(yè)領導者優(yōu)勢,，意味著這是一家正宗的酒店式管家物業(yè),。 而無論是從高達99.6％的管家滿意度來看，還是從其推出業(yè)界首個“鉑金鳳凰管家”服務,，獲英國標準協會（ＢＳＩ）權威認證等榮譽來看,，碧桂園服務無疑是酒店式物管中的明星企業(yè)。 實際上,，早在上個世紀九十年代初,，碧桂園這種開發(fā)運營理念就從廣東順德誕生。碧桂園不僅在房地產項目中率先引入星級酒店作為配套,，也將五星級酒店式服務引入住宅式物業(yè)管理,。 時至今日，碧桂園的酒店式物業(yè)已經擁有幾百萬業(yè)主，在我看來,，這無異于一座超巨型的大酒店,。 ▲1927年電影《大都會》里的巨構酒店。 由此,，從這一方面看,，碧桂園服務不同于傳統(tǒng)的以家政維修為落腳點的物業(yè)公司，碧桂園服務其實整體就是一個超巨型酒店管理集團,。 3rd 從服務來看,，碧桂園服務之所以能夠成為物業(yè)服務領域的“超巨型酒店管理集團”，主要因為其服務理念和管理模式與別家物業(yè)有著很大不同,。 碧桂園服務同時追求物業(yè)費收繳率和業(yè)主滿意度,，兩者一致才算是反映當地項目物業(yè)管理的真實水平。這跟五星級酒店追求最好的“體驗性價比”如出一轍,。 我們知道,，物業(yè)公司提供服務，業(yè)主對此支付費用,，這是物業(yè)管理領域最基本的生存法則,。 然而現實情況是，我們業(yè)主對房子的態(tài)度,，往往是只對房子以內的東西感興趣,。當業(yè)主大門一關，公共區(qū)域以外的設施服務,，如非確實感覺不錯,，否則自己不會掏錢。 由此,，以維護公共區(qū)域為主的物業(yè)公司,，就很容易與業(yè)主發(fā)生我們常見的各類沖突。最明顯的例子,，就是業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費,。 而碧桂園是怎么做得呢？就是努力提高管家服務,，爭取業(yè)主能夠主動支持物業(yè)的各方工作,。 據星子了解，在碧桂園的各個苑區(qū)都指定了專業(yè)的“管家”,，并公開電話,、電子郵箱等個人聯系方式，要求管家們快速,、溫情地,、全心全意地幫助業(yè)主處理問題,。無論是小到更換燈泡、幫業(yè)主找尋小狗小貓,，大到房屋裝修的問題,，業(yè)主只要一通電話，專屬“管家”都會及時地為業(yè)主提供便捷的服務,。 對此,，一位碧桂園服務的項目經理曾和我透露，在碧桂園服務,，每一位管家都要加業(yè)主的微信,。 加了微信以后，還不能是“塑料花”式的友誼,，必須有長期的聊天記錄,，在聊天記錄里業(yè)主確實愿意跟管家互動、尋求幫助,，這樣的管家才是優(yōu)秀稱職的,。 這從網上流傳的華南碧桂園某管家一天獲得21面錦旗,，以及杭州碧桂園某管家獲評浙江好人的故事就可見一斑,。 碧桂園服務披露的上市文件顯示，其管家滿意度達到99.6%,，物業(yè)費收繳率達到97%,。不得不說，這樣的成績,，在物業(yè)管理行業(yè),，簡直是一個奇跡。 4th 如果說,，物業(yè)費收繳率和管家滿意度只是反映物業(yè)基礎服務的成功與否,，那么，碧桂園服務的增值服務和精益管理,，則體現了碧桂園服務未來的發(fā)展空間,。 就如當今五星級酒店一樣，住宿只是基本需求,，五星級酒店的服務品質,，在住宿之外。 不得不說,，因為碧桂園本身的郊區(qū)大盤優(yōu)勢,，碧桂園業(yè)主基本上都是當地拔尖的一批人，對于服務品質的追求非常在意,。因此,，碧桂園服務除了幫助業(yè)主做安全管理,、綠化維護、清潔維護,、工程維修之外,，還擁有難以想象的增值空間。 目前,，碧桂園服務已經形成了1+N社區(qū)場景化全生活服務,，覆蓋醫(yī)療、教育,、房產,、汽車等多項領域。 另外,，碧桂園服務目前還積極實行“5H社區(qū)認證”,，與業(yè)主共建和美社區(qū)。 ▲“5H社區(qū)認證”,圖片來自碧桂園服務對外介紹PPT 而在精益管理方面,，碧桂園服務基于行業(yè)領先的服務分級設計,，推出了高度品牌化、標準化,、精益化的菜單式服務設計,，以滿足不同細分市場服務需求。 由于碧桂園服務在增值服務和精益管理上的努力,，碧桂園服務實現收益也節(jié)節(jié)高升,，從招股書上顯示的信息來看，2015年-2017年,，公司的營業(yè)收入分別為16.7億元,、23.6億元以及31.2億元，2016年和2017年收入增幅分別為為41%,、32%,。公司近三年毛利分別為5.1億元、8億元,、10.36億元,，同比增幅分別為57%和29.5%。公司2015年到2017年凈利潤分別為2.2億元,、3.5億元以及4.4億元,，同比增幅分別為59%以及26%。同時,，2017年,，碧桂園服務凈利潤率達到14%，經營績效在行業(yè)里排名第一,。 5th 在《道路與夢想》中,，萬科創(chuàng)始人王石,，曾有這樣一段自述：
當年的王石一定不會想到,，這個被自己小看的碧桂園,，在若干年后，竟然狠狠奪走了萬科穩(wěn)坐十幾年的地產王位,。 甚至在萬科引以為傲的物業(yè)口碑領域,，碧桂園服務也憑借著高昂的客戶贊許，奪得了2017中國社區(qū)服務商TOP100客戶滿意度第一的位置,。 ▲ 圖片來自碧桂園服務對外介紹PPT 因此,，碧桂園的開發(fā)模式，你可能學不會,。 碧桂園服務那些看似簡單的服務,，你可能仍然學不會——畢竟這些都是長年累月的人性化管理,，以及管家與業(yè)主之間的磨合所積累出來的,，其中更有楊老板的期許和物業(yè)管理層對物業(yè)服務的重視和不懈的摸索。 歡迎在下方留言評論 星子簡介：傳說中的地產矮個兒王祖賢,。關注地產3年,，專注行業(yè)，深度剖析,。 |
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