地產(chǎn)八卦女說

現(xiàn)在的地產(chǎn)圈兒,，公司上市融資、加杠桿做規(guī)模是常態(tài),，很多企業(yè)也爭先恐后,，擔(dān)心公司在這一個快速突進的年代，如逆水行舟般不進則退,。

58同城的CEO姚勁波甚至下了斷言：現(xiàn)在企業(yè)不上市,、不加高杠桿、不把規(guī)模放在第一位能成功,？不可能,！

可是這樣拼命融資、加杠桿,、做規(guī)模,、求上市，真的是通往商業(yè)成功的不二法門嗎,？踏踏實實做企業(yè),，老老實實賺營收，真的沒有前途嗎,？

當(dāng)然不是,！

眾所周知，光耀我巍巍中華,、掙外國人錢的華為是沒有上市的,。

任正非曾說：“我們都聽過傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)中的大量理論，這些理論都宣稱股東具備長遠(yuǎn)視野,，他們不會追求短期利益,，并且會在未來做出十分合理、有據(jù)可循的投資,。但事實上,，股東是貪婪的。他們希望盡早榨干公司的每一滴利潤,?！?/span>

而就在前幾天,，融創(chuàng)、泰禾,、萬科的股價,，屢創(chuàng)新高。

可以說,，現(xiàn)在的地產(chǎn)股,，正值資本風(fēng)口，也是各位股民青睞的寵兒,。一個地產(chǎn)大資本的時代,，正在起飛。

然而,，在這一盛宴之中,，有一家房企，卻顯得特別特殊：它名列地產(chǎn)25強,，銷售金額36強,，在福建、長三角,、武漢等區(qū)域有著極好的口碑,，卻至今沒有上市；

它也是在福晟和正榮相繼上市后,，唯一一家沒有上市融資的閩系房企,。

說實話，融僑成立于1989年,，在中國,，算得上是最早一批成立的房企,。

從規(guī)模上看,，融僑2017年年度銷售額562億，相比碧桂園,、萬科和恒大的5000億關(guān)口自然是小了很多,，但與其他房企比，融僑能夠長期保持在50強體系之內(nèi),，又明顯說明了它的運營實力,。

值得一提的是，融僑500多億的營收業(yè)績,，光是福州就占了100多億,；融僑布局的城市，也不像其他公司那么一二三四線全占,，它的重點戰(zhàn)場是熱二線城市,，其中全國住宅價格指數(shù)最高的15個一線和熱點二線城市,，融僑就布局了9個。

既擁有地產(chǎn)50強的運營實力,，卻只在少數(shù)精選的城市布局,，融僑的規(guī)模擴張，似乎一點也不著急——盡管融僑早已是一個全國性的品牌,，盡管融僑在過去29年里,，有很多次進入第一陣營的機會。

是融僑沒有擴張的實力嗎,？

肯定不是,。

我們知道，想要大幅擴張,，多加杠桿,、進軍三四五線城市是常態(tài)，然而融僑幾乎不玩什么高杠桿,，融僑的杠桿在所有閩系開發(fā)商里面是最低的,。

融僑成立29年來，沒有一點危機或者是差錢的事,。甚至因為財務(wù)穩(wěn)健,，融僑2017年的主體信用等級，是較高的AA+,，這使得融僑能夠長期和金融機構(gòu)展開合作,；

融僑也不是每一個城市有機會就進入，而是堅持“聚焦＋深耕”,，只布局經(jīng)濟圈的核心城市,，如合肥、武漢,、鄭州,，是中原經(jīng)濟圈最核心的城市；廈門,、福州,，是海西經(jīng)濟圈的區(qū)域中心。

事實上,，正是這種有選擇性的城市布局,，對規(guī)模的不強求、不著急的“佛系心態(tài)”,、把更多的用心用在做產(chǎn)品上,，才是它在殘酷的市場競爭中勝出的原因。

經(jīng)過29年的大浪淘沙,，很多和融僑同期的房企已經(jīng)銷聲匿跡了,，但是融僑依然以穩(wěn)穩(wěn)的姿態(tài),，屹立于地產(chǎn)競技場。

融僑據(jù)此認(rèn)為,，保持中游,、力爭上游但不蠻干，才是良性的發(fā)展方式,。

為什么融僑會這么認(rèn)為呢,？

看看其他房企，有的在2016年為了擠進一線陣營拼命拿項目,，甚至不惜高價買地王,，結(jié)果在2017年調(diào)控之后瞬間尷尬；

有的拼命加杠桿做融資布局所有的城市,，“有機會就進”,，結(jié)果背上大量債務(wù)，不得不繼續(xù)前奔,，否則一旦停下腳步,，債務(wù)壓力就隨之而來。

由此,，從這方面來看,，一味地追求大規(guī)模，不一定是一件好事,。

相反,，能把穩(wěn)健做到極致，反倒有余力做品牌,、做產(chǎn)品,，踏踏實實將業(yè)務(wù)做到極致。

融僑能夠以162億品牌價值蟬聯(lián)《2017中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值50強》榜單TOP18,，相信與此不無關(guān)系,。

除了不著急做規(guī)模之外，融僑的另一個特點,，是不著急上市,！

在前言里我說過,，融僑是在福晟和正榮相繼上市后,，唯一一家沒有上市融資的閩系規(guī)模房企。然而,，對于上市的計劃,，融僑的高管多次對外表示，并沒有時間表,。

融僑首席投資官鄭偉也表示,，不一定要上市,，尤其是對于希望成為百年老店的企業(yè)。

他表示,，公司已經(jīng)進入第二代掌門人時代,，“我們現(xiàn)在的總裁從小在新加坡長大，講英文比中文更流暢,，他的經(jīng)營理念中把企業(yè)負(fù)債率看得很重,，不愿意以賭博的心態(tài)經(jīng)營企業(yè)，更多的是希望做成百年老店的愿景”,。

也許作為地產(chǎn)圈媒體人,，看到融僑在地產(chǎn)股風(fēng)口上，仍然不為所動會很難理解,，畢竟上市了,，一方面能夠擴大品牌媒體效應(yīng)，另一方面也能獲得大額融資,，支撐公司發(fā)展,。

但仔細(xì)一想，企業(yè)要掛牌上市,，就得定期公開運營數(shù)據(jù),，企業(yè)的股價也會受到股票市場整體氛圍的影響。

尤其企業(yè)專注長遠(yuǎn)發(fā)展時,，可能因嘗試新產(chǎn)品或進行結(jié)構(gòu)重組,，需要增加投入，營收也會下降,，碰到經(jīng)濟衰退時,，投資回報也會減少，資本市場的壓力就會接踵而至,，逼迫經(jīng)營者為迎合市場采取各種短期行為,，導(dǎo)致抗壓力減弱。

企業(yè)不上市則能完全按照自己的步伐制定策略,，定力要大很多,。

因此這樣看來，融僑上市并不是目的,，而是手段,，保證公司健康的現(xiàn)金流和持續(xù)穩(wěn)健的擴張才是正道。

不著急做規(guī)模,、不著急上市,，融僑的第三個“不著急”，是產(chǎn)品和服務(wù)優(yōu)化。

其實融僑在創(chuàng)立之初,，就有“為居者著想,，為后代留鑒”的企訓(xùn)，直到現(xiàn)在,，依然是融僑的核心理念,。

融僑集團品牌營銷官張巖表示：進入2018年，融僑圍繞客戶需求,，強化出“4+3+1”的整體均衡發(fā)展模式,，以逐漸“構(gòu)建城市美好生活綜合服務(wù)商”的新角色，提供更多更好的產(chǎn)品和服務(wù),。 

▲所謂“4+3+1”模式,，4代表融僑持續(xù)深耕已布局的四大戰(zhàn)略區(qū)域（長三角經(jīng)濟區(qū)、海西經(jīng)濟區(qū),、京津冀經(jīng)濟區(qū),、中部經(jīng)濟區(qū)四大區(qū)域）；“3”指的是融僑的產(chǎn)業(yè)布局面,；“1”代表的是融僑的精致化社區(qū)打造,，包括社會公益慈善、興趣社群IP化,、智慧社區(qū)運營,。

其中，在產(chǎn)業(yè)布局面上,，2017年,，融僑產(chǎn)業(yè)伴隨著核心城市特色商業(yè)陸續(xù)開放、融僑國內(nèi)首個國際學(xué)校落地,、母嬰護理中心運營等新產(chǎn)業(yè)的探索與誕生,，逐步形成三大生態(tài)鏈，分別是：

一是商務(wù)生態(tài)鏈,。目前,，融僑在全國建設(shè)經(jīng)營多個高端商辦資產(chǎn)，擁有多座高端五星級酒店,，主要分布在福州,、上海、天津,、合肥,、武漢、無錫等一,、二線城市,。

二是全球全齡教育生態(tài)鏈,。在新加坡,、印尼和中國大陸,，融僑投資建設(shè)有幼兒教育、義務(wù)教育與國際教育三大類型,。目前,，融僑集團0至18歲的全齡教育體系已初步建成。

三是大健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈,。高端醫(yī)療服務(wù)的介入,，讓業(yè)主不用出國，就能享受到歐美最先進的醫(yī)療服務(wù),。

在社區(qū)打造上的社會公益,，2016年，融僑啟動了以創(chuàng)始人命名的“林文鏡慈善基金會”,，在公益事業(yè)累計捐贈超10億人民幣,，在2017年被授予“中國房企社會責(zé)任TOP10”稱號；

在社區(qū)運營上,，融僑每年都為業(yè)主舉辦豐富多彩的社區(qū)運動活動,，像游泳比賽、羽毛球賽,、長跑賽,，以及中秋百家宴、端午包粽子大賽等,；融僑也積極鼓勵社區(qū)業(yè)主豐富自己的生活,，如融僑的社區(qū)老年協(xié)會、老年合唱團,、歌舞團等等,，都是福州社區(qū)的榜樣。

也許你在這些內(nèi)容上看不出融僑是否“不著急”,，不過,，我們知道，無論是產(chǎn)品營造還是服務(wù)打磨,，都是需要時間慢慢證明的,。在這一方面，2017年,，融僑老帶新,、老業(yè)主重購率達到75%，全國業(yè)主30萬,。近5年來,，融僑客戶資源積累量每年環(huán)比增長35%，已經(jīng)說明了融僑的產(chǎn)品運營進入了精細(xì)化時段，“不著急慢慢來”,，自然也是常態(tài),。

盡管融僑“不著急”，但并不意味著,，融僑沒有理想和動力,。

其實回想起我們小時候讀書，往往是那些平時優(yōu)秀,、動力十足的孩子不著急,，著急的，可都是臨時抱佛腳的同學(xué),。

跟那些將理想和動力融入了平日的孩子一樣,，融僑在取得優(yōu)秀成績之余，也提出了更高的目標(biāo)——在2020年前邁入千億門檻,。

“千億規(guī)模是以后兩到三年的門檻,，這是行業(yè)內(nèi)的普遍共識。接下來兩到三年里面,，一個企業(yè)如果沒有達到千億規(guī)模,，應(yīng)該說他存在出局的可能性，或者是以后只能做一些小事,，在整個行業(yè)里面沒有太大的話語權(quán),。”融僑集團首席投資官鄭偉說,。

其實按照融僑近幾年的成長業(yè)績來推算,，用3年的時間實現(xiàn)千億目標(biāo)，并不是一個難題,。而為了達到千億目標(biāo),，融僑提出“3+5+X”的架構(gòu)，即三大區(qū)域,、五大核心城市以及機會型城市,。

三大區(qū)域包括融僑的大本營福州區(qū)域，華東和華南,；華東區(qū)域以上海,、南京、杭州為中心,，輻射周邊的衛(wèi)星城和城市地郊,；華南區(qū)域以廣州為中心，輻射周邊,。五個二線城市包括天津,、合肥,、鄭州、武漢和閩南,。

“X”指的是正在布局中的西南機會型城市——西安,、重慶、成都和昆明,。

在不著急的持續(xù)穩(wěn)健前提下,，融僑有足夠的時間達成區(qū)域深耕目標(biāo)：在一二線城市要做到城市前十,，在三四線城市要做到前五,，三大區(qū)域每個做到一百到兩百億，五大中心城市整個的銷售額要做到五十到一百億,，機會型城市是三十到五十億,。

   后記：

除了華為任正非的理性判斷，還有很多大佬,，在狂飆突進之后都后悔不已——網(wǎng)易創(chuàng)始人丁磊,、新東方創(chuàng)始人俞敏洪都公開表示過大力抓規(guī)模、忽視穩(wěn)健性的不良影響,。

而一向火辣的“老干媽”陶華碧更是敢想敢干,，直接就宣布了永遠(yuǎn)要做穩(wěn)健的“不上市”企業(yè)。

老干媽,、華為“不上市”的心態(tài),、融僑“不著急”的做法，是在向所謂資本為上的社會宣告,，其實社會還有另一種評價模式,。