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《聊民法典系列》是李立律師的讀民法典筆記

聊民法典75：出租人批準(zhǔn)承租人違法改造方案，承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任

第七百零八條　出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途,。

出租人的義務(wù)，一是交付義務(wù),；二是對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。其中，租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任存續(xù)在整個(gè)租賃期限內(nèi),。

租賃合同的目的在于承租人對(duì)租賃物的使用收益,。因此，出租人依合同約定交付租賃物給承租人,，并于租賃關(guān)系存續(xù)期間保持租賃物符合約定的使用收益狀態(tài),，是出租人的基本義務(wù)。

基于租賃期限內(nèi)對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,，出租人有義務(wù)通過(guò)維修,、更換租賃物的方式保持租賃物符合租賃合同約定的用途。同時(shí),，當(dāng)發(fā)生租賃物出現(xiàn)不符合約定用途的睱疵時(shí),，租賃人可以根據(jù)雙方的約定以及法律的規(guī)定，要求出租人及時(shí)進(jìn)行維修,、更換,、減少租金或解除合同。

關(guān)于出租人的睱疵擔(dān)保責(zé)任,，最高院有一個(gè)案件挺特別,，是出租人批準(zhǔn)同意了承租人對(duì)商鋪的違法設(shè)計(jì)方案，由此法院認(rèn)定出租人違反了對(duì)出租物的睱疵擔(dān)保責(zé)任,。該案經(jīng)過(guò)了一審二審,，還由最高人民法檢察院提起抗訴后進(jìn)行了再審。

與租賃物睱疵擔(dān)保責(zé)任有關(guān)的案件事實(shí),，大致是這樣的：

1. 重慶工商大學(xué)是出租方,，將商鋪?zhàn)赓U給了張麗蓉，然后張麗蓉將其中一部分轉(zhuǎn)租給了馮星梅,。
2. 按照張麗蓉與馮星梅之間的合同約定,，張麗蓉轉(zhuǎn)租的房屋可做餐飲。馮星梅進(jìn)場(chǎng)裝修需提供正規(guī)的裝修設(shè)計(jì)圖，報(bào)學(xué)校有關(guān)部門和物業(yè)公司審批同意后進(jìn)場(chǎng)裝修,，張麗蓉應(yīng)積極配合做工作,。
3. 馮星梅第一次向?qū)W校提交了裝修設(shè)計(jì)圖，重慶工商大學(xué)不同意該裝飾方案,。并針對(duì)廚房設(shè)計(jì)位置指出：該區(qū)域位于配電房直接上方,，按國(guó)家建筑規(guī)章強(qiáng)制條文，嚴(yán)禁在配電房直接上方設(shè)置廚房和衛(wèi)生間等用水房間,。
4. 馮星梅于當(dāng)日出具書面承諾：客串客快餐店因裝修和使用中造成樓下的損失負(fù)一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任,。后經(jīng)張麗蓉出面協(xié)調(diào)，同時(shí)亦向校方作出如有損失由其負(fù)責(zé)的承諾,。重慶工商大學(xué)于2009年10月9日批準(zhǔn)了馮星梅第二次報(bào)送的裝修方案,，同時(shí)要求強(qiáng)化防水處理，加強(qiáng)檢查監(jiān)督,，若使用過(guò)程中出現(xiàn)滲漏,，應(yīng)立即停業(yè)整改，責(zé)任為承租人,，接受學(xué)校檢查、監(jiān)督,。
5. 兩次報(bào)批的裝修設(shè)計(jì)圖紙中廚房和衛(wèi)生間位置完全相同,。

在再審的民事判決書中，最高人民法院就認(rèn)定本案中出租人重慶工商大學(xué)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。法院認(rèn)為：

本案中,，張麗蓉與馮星梅簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》的標(biāo)的物是用于餐飲經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地，而在該租賃場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置廚房和衛(wèi)生間則是餐飲經(jīng)營(yíng)不可缺少的配套功能區(qū),，但由于馮星梅經(jīng)出租人批準(zhǔn)在該場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置的廚房和衛(wèi)生間等經(jīng)常積水場(chǎng)所位于該大樓配電房的正上方,，違反了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性規(guī)范，致使其不能實(shí)現(xiàn)租賃該場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)餐飲的合同目的,，因此,，對(duì)雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》依法予以解除。張麗蓉因向馮星梅交付的租賃場(chǎng)地不符合合同約定經(jīng)營(yíng)餐飲的條件,，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，賠償馮星梅的損失并退還保證金。

因此,，出租人批準(zhǔn)和同意承租人對(duì)租賃物的裝修改造,，即使在批準(zhǔn)同意書或者承租人出具了某種承諾書，出租人對(duì)于租賃物的睱疵擔(dān)保責(zé)任并不必然免除,。

第七百零九條　承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物,。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用,。

所謂租賃物的性質(zhì),，是指租賃物本身的屬性，例如住宅是用來(lái)人們居住的,，汽車是用來(lái)交通運(yùn)輸?shù)摹?/p>

第七百一十條　承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任,。

正常損耗,，本身就是使用租賃物的一種合理表現(xiàn)。

第七百一十一條　承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

例如,，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,，就屬于未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物。

第七百一十二條　出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),，但是當(dāng)事人另有約定的除外,。

本條是第七百零八條中所規(guī)定的出租人對(duì)租賃物的睱疵擔(dān)保責(zé)任的自然延伸。但是,，法律允許當(dāng)事人對(duì)維修義務(wù)的分配進(jìn)行自行約定,。

第七百一十三條　承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期,。

因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù),。

本條第2款內(nèi)容是《民法典》新增的內(nèi)容,，區(qū)分過(guò)錯(cuò)方進(jìn)行規(guī)定。承租人過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的,，出租人不承擔(dān)本條第1款的維修義務(wù),。

現(xiàn)《合同法》第二百二十一條中，并沒(méi)有區(qū)分過(guò)錯(cuò)方,，因此,，根據(jù)合同法條文的語(yǔ)義，無(wú)論是誰(shuí)的過(guò)錯(cuò),，出租方都 有維修的義務(wù),，這是不合理且不符合現(xiàn)實(shí)情況的。《民法典》從條文內(nèi)容上對(duì)此進(jìn)行了完善,。在實(shí)務(wù)中,，這個(gè)立法修改不會(huì)有有什么實(shí)際影響，因?yàn)榇蟛糠值臅孀赓U合同現(xiàn)在都會(huì)約定維修責(zé)任的基本分配原則,。

第七百一十四條　承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

具體來(lái)說(shuō)，承租人的保管義務(wù)可以細(xì)分為：

1. 按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)所要求的方法保管租賃物,。即按照租賃物的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),、保管標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保管。如果沒(méi)有具體的保管標(biāo)準(zhǔn),，就按照通常的善意管理人的水平和注意程度進(jìn)行管理,。
2. 正常的維護(hù)。對(duì)于根據(jù)使用要求或通常標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)定期或適時(shí)維護(hù)的租賃物,，應(yīng)當(dāng)按照正常水平進(jìn)行維護(hù),。
3. 發(fā)生需要出租人維修的情形時(shí)，負(fù)有及時(shí)通知和協(xié)助出租人進(jìn)行維修的義務(wù),。

第七百一十五條　承租人經(jīng)出租人同意,，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意,，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。

本條是第七百一十一條“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物時(shí)的法律責(zé)任”規(guī)定的延伸,。

改善，是指對(duì)租賃物并不改變其主體但對(duì)其性能進(jìn)行改良,。

增設(shè)他物,，也叫添附，是指在原有的租賃物上又添加另外的物,。

第七百一十六條　承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

本條規(guī)定，與現(xiàn)行《合同法》規(guī)定一致,。

次承租合同的訂立是以前一個(gè)租賃合同為基礎(chǔ),。

出租人對(duì)于轉(zhuǎn)租的同意，可以是事前的同意,，也可以是事后的追認(rèn),。

第七百一十七條　承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力,，但是出租人與承租人另有約定的除外。

本條是《民法典》新增內(nèi)容,，是吸收了司法解釋的相關(guān)內(nèi)容并進(jìn)行了擴(kuò)展,。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條　承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效,。但出租人與承租人另有約定的除外。

顯然,，《民法典》本條的立法,，直接致敬了上述司法解釋的規(guī)定，并且將之?dāng)U展到了所有類型的租賃物,。

第七百一十八條　出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租,。

《民法典》本條也是新增內(nèi)容,，推定同意轉(zhuǎn)租的規(guī)則，是對(duì)房屋租賃司法解釋第十六條的借鑒并擴(kuò)展至所有類型租賃物,。

第七百一十九條　承租人拖欠租金的,，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外,。

次承租人代為支付的租金和違約金,，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的,，可以向承租人追償,。

《民法典》本條也是新增內(nèi)容，但是是對(duì)房屋租賃司法解釋的有限借鑒,，雖然也是將規(guī)則擴(kuò)展到了所有類型的租賃物,。

《民法典》本條也是新增內(nèi)容，也是對(duì)于前述關(guān)于房屋租賃的司法解釋規(guī)定的直接借鑒,，也同樣是將規(guī)則擴(kuò)展到了所有類型的租賃物,。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：

因承租人拖欠租金,，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,，人民法院應(yīng)予支持,。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,，可以折抵租金或者向承租人追償,。

相對(duì)照看，司法解釋里規(guī)定的次承租人有對(duì)出租人合同解除權(quán)的抗辯權(quán),，而《民法典》對(duì)此沒(méi)有采納進(jìn)條文,。