在審查租賃合同的過程中,，應(yīng)注意對(duì)主體適格、租賃標(biāo)的,、附件,、租賃用途、租金標(biāo)準(zhǔn)和商業(yè)環(huán)境,、開業(yè)率,、關(guān)鍵日期和期限、排他條款,、不可抗力條款,、損失賠償條款、履行節(jié)點(diǎn),、租賃備案,、合同解除方式和條件等內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致的審查。

1,、承租人承擔(dān)一定的房屋維修責(zé)任,。《民法典》713條第2款：因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的,，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù),。出租人多數(shù)會(huì)利用格式合同將維修義務(wù)盡量推卸給承租人。上述新規(guī)出臺(tái)后,，給予了業(yè)主更強(qiáng)有力的借口,，可以預(yù)見承租人自行承擔(dān)維修房屋責(zé)任的情形將更普遍承租人在這方面的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。

2,、新增默示同意轉(zhuǎn)租的規(guī)定,。《民法典》第718條規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的,，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

3,、允許次承租人代付租金,。《民法典》第719條：承租人拖欠租金的,，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金,，可以折抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金,；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的,，可以向承租人追償,。

解決了次承租人代付租金的合法性問題,，減少糾紛。為適應(yīng)這一立法變化,，以后出租人在辦理出租事務(wù)時(shí),，除了注意要將租賃同及時(shí)辦理備案，確保合法性外,，還應(yīng)當(dāng)在合同當(dāng)中寫明如下內(nèi)容：

(1)只要出現(xiàn)承租人欠付租金的情況,，允許次承租人為完全享有租賃權(quán)益可徑行向出租人交付租金甚至是違約金等相關(guān)費(fèi)用。

(2)次承租人代承租人支付的租金超出其應(yīng)付租金部分的,，可以在與承租人結(jié)算租金時(shí)予以折抵,。

(3)在承租人違約的情況下，出租人可以解除與承租人的租賃合同,，轉(zhuǎn)為與次承租人直接建立租賃關(guān)系,。

4、增加承租人的法定解除權(quán),?！睹穹ǖ洹吩诘?24條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的,，承租人可以解除合同：

(一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封,、扣押；

(二)租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議,；

(三)租賃物具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

此外,，如果承租人進(jìn)場(chǎng)裝修之后,，房屋才出現(xiàn)“無法使用”的情況，解除合同往往會(huì)導(dǎo)致裝修損失,。無論最后能否獲得賠償,，對(duì)租賃合同雙方都不是最優(yōu)解決方案。因此《民法典》賦予承租人在特定情形下,，擁有少交或免交租金的權(quán)利,。

《民法典》第723條規(guī)定：因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用,、收益的,，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金。

5,、明確承租人享有優(yōu)先承租權(quán),?！睹穹ǖ洹返?34條第2款規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利,。優(yōu)先承租權(quán)以前作為一種期待權(quán),，當(dāng)事人多通過合同加以約定，且出租人往往利用事先預(yù)制合同的慣例,，在合同當(dāng)中加入“承租人應(yīng)于合同到期之前日/月內(nèi)提前書面通知承租人,，協(xié)商訂立新合同”等類似條款，作為承租人主張優(yōu)先承租權(quán)的前提條件,。

在合同實(shí)務(wù)當(dāng)中,，商業(yè)租賃尤其是一些較大面積、較長(zhǎng)期間的商業(yè)地產(chǎn)租賃,，承租人往往投入較大費(fèi)用進(jìn)行裝飾裝修和廣告宣傳,，非常希望穩(wěn)定租賃關(guān)系。新法賦予承租人優(yōu)先承租權(quán),，有效保障了租賃關(guān)系的穩(wěn)定性以及承租人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)持續(xù)不間斷,。

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