文丨馮嘉（方塘智庫區(qū)域戰(zhàn)略研究中心研究員)

隨中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進，以及文旅市場的快速升溫,、土地市場的深度調(diào)整,，很多房地產(chǎn)商開始了新一輪的轉(zhuǎn)型，逐鹿文旅新時代則為重要的方向選擇之一。

而隨著國家政策的推動與國內(nèi)消費市場的變化,，文旅產(chǎn)業(yè)中的重資產(chǎn)投資之一—特色小鎮(zhèn)建設(shè)已成為新的經(jīng)濟風(fēng)口,。從碧桂園惠州創(chuàng)新小鎮(zhèn)、華夏幸福大廠影視小鎮(zhèn)以及綠城計劃打造的“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”來看,，重量級房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局特色小鎮(zhèn),，并將特色小鎮(zhèn)當(dāng)成了轉(zhuǎn)型與打造盈利新模式的實驗基地。

就目前而言,，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)是一個長期過程,，并且由于其所附加的文旅功能，開發(fā)模式單一的房地產(chǎn)企業(yè),、不斷增加的資本與行政干預(yù)都并不能成為其完全的主導(dǎo)者,。也正因如此，被相繼推出的特色小鎮(zhèn)如此之多,，其中能夠摸索出成功的開發(fā)與運營模式,、乃至形成產(chǎn)業(yè)鏈、真正完成“產(chǎn)城融合”的小鎮(zhèn)仍然少之又少,。但這意味著特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域還有著巨大的戰(zhàn)略布局空間,。

2019年3月26日，穩(wěn)居房產(chǎn)排行榜第四的融創(chuàng)中國啟動全新戰(zhàn)略升級,，宣稱“未來,，在堅持地產(chǎn)為核心主業(yè)的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)將繼續(xù)提升服務(wù),，布局文旅與文化,，致力于成為中國家庭美好生活整合服務(wù)商”。融創(chuàng)進軍文旅產(chǎn)業(yè)的征兆顯露已久,，早在其收購樂視之前,，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌就曾表示，“融創(chuàng)自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將與樂視相結(jié)合,，開發(fā)特色小鎮(zhèn)項目”,。而隨后，融創(chuàng)中國大手筆重組樂視,、接盤萬達文旅,，在2018年悄然成立了文旅集團，籌備多個文旅城與特色小鎮(zhèn),，力圖快速增強文旅板塊的盈利能力,。

融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)

據(jù)不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)文旅已在全國范圍內(nèi)布局9個文旅小鎮(zhèn),，其中融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)—融創(chuàng)文旅品牌的首個特色小鎮(zhèn)已經(jīng)面世,，這也意味著融創(chuàng)特色小鎮(zhèn)即將進入市場,。布局速度快、小鎮(zhèn)起點高,，重組樂視優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與萬達文旅項目,，手握一線城市核心地區(qū)稀缺性土地資源，融創(chuàng)中國的特色小鎮(zhèn)征途,，注定一出生就將引發(fā)市場的多重思考,。

融創(chuàng)中國的正式入局，也將對群雄并起的特色小鎮(zhèn)市場帶來很多新的改變和思辨空間,。

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多次并購為融創(chuàng)拼出進軍文旅的底氣

先知三日,，富貴十年。如今提及融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè),，樂視與萬達是避不過去的兩個名詞,。

身為內(nèi)陸第一批流媒體平臺，樂視以視頻,、內(nèi)容為核心形成競爭力,，一度擁有著成熟且一流的內(nèi)容營銷能力。同時,，以分享了IP變現(xiàn)紅利,、甚至被認為是開啟了粉絲經(jīng)濟變現(xiàn)時代的【小時代】系列為例，樂視曾在影視IP與自制內(nèi)容方面同樣斬獲良多,?？梢哉f，2017年前的樂視是資本青睞,、業(yè)內(nèi)推崇的“現(xiàn)象級”互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),。

從2016年計，樂視被不斷擴大的資金窟窿吞噬,，即便在其“至暗時刻”,，有融創(chuàng)馳援樂視逾百億，也仍未阻止其在萬眾矚目中從云端迅速跌落至谷底,。前后168億真金白金入局,，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌對此的評價是，“人有時候要敢叫日月?lián)Q新天,，有時候也要愿賭服輸”。但在這句話之外,，正如“天下惟庸人無咎無譽”,，舊樂視大廈的傾覆與新樂視的低調(diào)登場，給融創(chuàng)留下的絕不止一地瓦礫,。

樂視TV

就目前而言,，樂視的鴻業(yè)遠圖正在因賈躍亭風(fēng)波和紛紛擾擾的股權(quán)風(fēng)云被淡忘,。難以估算，樂視多米諾骨牌的重重跌倒在多大程度上損傷,、乃至摧毀了其多年的品牌效益和品牌信譽,。但從另一角度來看，在樂視宏大敘事的背后,，是其曾聚集的各行業(yè)優(yōu)質(zhì)人才,、經(jīng)多年培育起的在互聯(lián)網(wǎng)視頻生態(tài)、內(nèi)容生態(tài),、輸出平臺方面的試錯,、以及其統(tǒng)籌線上線下的IP整合開發(fā)能力。而這些區(qū)別于傳統(tǒng)企業(yè)運營的“企業(yè)遺產(chǎn)”或?qū)⒊蔀槿趧?chuàng)拓展文旅市場的“基因性”動能,。

這一場看似失敗的投資之后,，融創(chuàng)或可將文化引入自身地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，拿到了進行線上線下運營的渠道以及一系列有深度挖掘可能的IP資源,。得益于此,，融創(chuàng)這樣一家原本并不太具備排他性核心競爭力的房企，或可通過文化IP的植入與相關(guān)聯(lián)內(nèi)容的疊加,，進而擁有了在未來培植出知識產(chǎn)權(quán),、增加用戶依存度以及在新興的文旅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域獲得快速發(fā)展的可能性。

此外,，對于融創(chuàng)這樣一家重量級房企而言,，融創(chuàng)中國曾經(jīng)看中的另一部分—樂視所占據(jù)的龐大核心地段資源少有損失。據(jù)公開資料顯示,，樂視在美國以及國內(nèi)主要省市如北京,、上海、重慶等占據(jù)大量工業(yè)用地與居住用地,，旗下有超過兩萬畝的土地資源儲備,，而其中的部分資源都經(jīng)由收購最終轉(zhuǎn)歸融創(chuàng)。

樂視所帶來的“IP+IP運作能力+渠道+土地”,，最終成了融創(chuàng)“善其小鎮(zhèn)之事,、文旅之事”前的“利其器”。

而2018年10月,，在樂視風(fēng)波稍平之際,，融創(chuàng)中國發(fā)布公告宣布收購萬達項目。實際上,，融創(chuàng)早在前一年就已著手收購萬達文旅產(chǎn)業(yè),。但當(dāng)時，融創(chuàng)所進行的部分收購并未助其在萬達文旅項目中獲得理想的控制權(quán),。因此,，直到孫宏斌全面收購萬達文旅之后,，融創(chuàng)才在獲取土地資源、文旅資源的同時,，連同萬達文旅團隊一同收入囊中,。

融創(chuàng)中國收購萬達從而土地資源得到進一步增長

通過萬達這一輪收購，融創(chuàng)中國的稀缺土地資源得到進一步增長,。但與樂視不同,，萬達戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型相對較早，有著充分的品牌效益,，而這一點也將通過轉(zhuǎn)移給融創(chuàng)的文旅項目資源間接體現(xiàn),。同時，融創(chuàng)收獲了近5000人的文旅團隊,，或可成為其快速布局特色小鎮(zhèn),、快速推出特色小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)。而后,，萬達文旅結(jié)合樂視的渠道與影視運營能力,，在未來又有能為融創(chuàng)進一步孵化出更多的動漫IP、影視IP的可能,。

事實上,，在融創(chuàng)收購樂視與萬達多個文旅項目之前，“并購”就已經(jīng)是融創(chuàng)試圖擴大自身產(chǎn)業(yè)版圖的重要方式之一,。可以說,，“并購”是融創(chuàng)獲取項目并快速補充文旅劣勢、打造文旅大軍的主要方式,。另外,，融創(chuàng)在收購樂視前以增資的方式收購了鏈家的部分股權(quán)，并收購了重慶地產(chǎn)項目等,，而這些動作在將來融創(chuàng)發(fā)展文旅城,、為特色小鎮(zhèn)引進文旅相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及推動“產(chǎn)城融合”方面中所能發(fā)揮的作用有多少，也許仍有可期,。

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融創(chuàng)的入局加高了邁入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域的門檻

從碧桂園,、萬達、萬科到華僑城,、恒大,、綠城中國，將特色小鎮(zhèn)打造成下一個利益增長點已經(jīng)成為多家房地產(chǎn)企業(yè)的共識,。而融創(chuàng)這樣的千億級地產(chǎn)公司以高起點之姿進入尚在摸索中的特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域,，毫無疑問的將再次提高特色小鎮(zhèn)的競爭門檻，同時也將對特色小鎮(zhèn)的投資,、開發(fā),、運營帶來新的可能。

千億級地產(chǎn)公司為特色小鎮(zhèn)的開發(fā)運營帶來新嘗試

如上所述,，經(jīng)過樂視,、萬達等的多輪并購，融創(chuàng)文旅的“身軀”被文旅項目,、文旅團隊與文旅資源迅速填充,，接下來要看的是，這些資源在為其支撐前期的特色小鎮(zhèn)項目的過程中,，能否夠培植出融創(chuàng)中國在文旅方面難以被復(fù)制的核心競爭力,，進而完成融創(chuàng)與其開發(fā)地區(qū)的同步轉(zhuǎn)型，并最終發(fā)展成整個企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的獨特核心競爭力,。

很顯然,，融創(chuàng)的這一系列操作，并非所有房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到,，甚至也不是一些之前已經(jīng)進軍特色小鎮(zhèn)的企業(yè)所能輕易做到的,。

而在借助并購帶來的外力之外，眾所周知,，房地產(chǎn)業(yè)一直是一個資本密集,、高市場風(fēng)險的特殊行業(yè)，并且其產(chǎn)品相對透明,、可復(fù)制性高,、土地獲取難度不均、高度依賴政策與經(jīng)濟環(huán)境,。而作為一家主打高端房地產(chǎn)開發(fā)的融創(chuàng)中國,，在其高品質(zhì)產(chǎn)品邏輯之外，最為關(guān)鍵的是操盤手背后所隱藏著的豐富政府資源,、具有高執(zhí)行力的復(fù)合型團隊,、一流的地產(chǎn)運營能力、資本運作能力和更為全面的資源統(tǒng)籌能力,。

身為國內(nèi)第四大房地產(chǎn)集團,，融創(chuàng)手持充足的一、二線城市內(nèi)高區(qū)位價值的優(yōu)質(zhì)土地資源,，并且這份具備著獨一無二特質(zhì)的資源的面積正隨著融創(chuàng)在深耕二線,、接觸強三線城市的過程中繼續(xù)增長。而無論是對于特色小鎮(zhèn)還是對于房地產(chǎn)商而言,，土地資源都是其開發(fā)過程中的“剛需”,。與此同時，靠近一,、二線城市的稀缺區(qū)位又意味著潛在的,、廣大的旅游消費市場與差異化布局的可行性,。也就是說，有可能如浙江成功的特色小鎮(zhèn)集群一般,，融創(chuàng)特色小鎮(zhèn)在開發(fā)之前就擁有著可預(yù)見的開發(fā)前景,。

另外，融創(chuàng)地產(chǎn)板塊與文旅板塊的分開有利于融創(chuàng)本身的“去地產(chǎn)化”和文旅板塊的系統(tǒng)化,、專業(yè)化,。融創(chuàng)在開發(fā)、運營文旅產(chǎn)業(yè)能力方面的持續(xù)補充,，提升了其對文旅產(chǎn)品,、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)品的創(chuàng)新力，為融創(chuàng)在經(jīng)營IP方面的逐層深入,，最終如迪士尼,、漫威等知名IP等般深耕IP延伸產(chǎn)業(yè)鏈、提高IP衍生品收入占比提供了可能,。

“區(qū)位+商業(yè)模式”是決定特色小鎮(zhèn)發(fā)展前景的當(dāng)下

在“區(qū)位+商業(yè)模式”仍是決定特色小鎮(zhèn)發(fā)展前景的當(dāng)下,，特色小鎮(zhèn)市場中的市場空間與土地資源均有限、土地資源,。因而,，在資本、土地,、人才,、政府資源、商業(yè)運營能力等開發(fā)特色小鎮(zhèn)所需方面擁有諸多優(yōu)勢的融創(chuàng),，在成為特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域的玩家后必將進一步搶占局內(nèi)資源,，對局外人進入造成阻礙。而隨著阿朵小鎮(zhèn),、文旅城的相繼推出,，做到“落實事，聽回音”的案例也可為融創(chuàng)背書,。

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融創(chuàng)與中國特色小鎮(zhèn)的新想象

隨著眾多重量級地產(chǎn)的進入,，特色小鎮(zhèn)也確實出現(xiàn)了焦點模糊、過度房地產(chǎn)化的一些案例,。2019年初,，融創(chuàng)以融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù),、融創(chuàng)文化與融創(chuàng)文旅構(gòu)成其四大戰(zhàn)略板塊,，說明了其在“去地產(chǎn)化”方面的嘗試與在房企轉(zhuǎn)型方向上的思考，但其需要做出的突破也越來越明確。

就目前融創(chuàng)文旅集團的7000+團隊中來看,，從萬達繼承過來的5000+仍是項目運行的主力,。但從萬達早期的項目來看，對其團隊對地域文化的理解與運用,、對文旅項目的實操與運營能力的質(zhì)疑仍將持續(xù)存在,。而是否能開發(fā)出一套成熟,、可靠的運營和盈利模式,，讓小鎮(zhèn)脫離“無底洞”，養(yǎng)出自身的回血,、造血能力,，或能否在這一波轉(zhuǎn)型中抓住產(chǎn)業(yè)，為游客,、居民等提供多業(yè)態(tài),、綜合性服務(wù)，將成為決定這種質(zhì)疑能否消失的重要因素,。

特色小鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化載體的基礎(chǔ)性能

但對于長期扮演房地產(chǎn)商角色,、缺乏對于小鎮(zhèn)的創(chuàng)新、運營能力的融創(chuàng)而言,，隨其在特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域的層層深入,，特色小鎮(zhèn)本身作為新型城鎮(zhèn)化載體的基礎(chǔ)性能將愈發(fā)凸顯，其與城市,、鄉(xiāng)村之間的關(guān)系處理,，與旅游業(yè)、在地文化之間的相互配合都要求融創(chuàng)提供更多,、更專業(yè)的文旅項目運營團隊,，因此，能否在文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中培育,、磨合出自己的核心團隊,，對融創(chuàng)的下一步走向具有重要影響，對于其所運營的特色小鎮(zhèn)而言也至關(guān)重要,。

作為上市房企,，融創(chuàng)有更強的將過剩產(chǎn)能引向特色小鎮(zhèn)所在地的能力，特別是在特色小鎮(zhèn)的發(fā)展與中國城鎮(zhèn)化保持“同呼吸”的發(fā)展規(guī)律下,。每一個教科書級的特色小鎮(zhèn)都兼具獨特性與難以復(fù)制性的,，可以說，幾乎無人可對特色小鎮(zhèn)的發(fā)展模式蓋棺定論,，特色小鎮(zhèn)內(nèi)含的“城鄉(xiāng)+城鎮(zhèn)+文旅+產(chǎn)業(yè)”正是一片“藍?！薄?/span>

從某種方面上來看，融創(chuàng)這樣的房地產(chǎn)公司相當(dāng)于一個全資源整合平臺,，又擁有著相對而言足夠的后續(xù)資金來支撐特色小鎮(zhèn)長周期,、長時間的培養(yǎng)。融創(chuàng)地產(chǎn)與融創(chuàng)文旅結(jié)合下的特色小鎮(zhèn)將為觀察,、研究新一輪特色小鎮(zhèn)融資模式,、開發(fā)過程與產(chǎn)業(yè)進駐提供新的借鑒空間。

融創(chuàng)為研究新一輪特色小鎮(zhèn)提供新的借鑒空間

但很明顯的一點,，融創(chuàng)文旅目前的文旅項目大多需要“地產(chǎn)”來進行支持,，并未形成可足夠為其文旅產(chǎn)業(yè)賦能的相關(guān)IP，遑論其延長文旅產(chǎn)業(yè)鏈的后續(xù)延展,。

故事才剛剛開始,，期待讓改變發(fā)生。完成戰(zhàn)略發(fā)布的融創(chuàng),，如何憑借豐富的開發(fā)經(jīng)驗與并購后所得之東風(fēng),，來加快形成自身文旅IP的腳步是擺在融創(chuàng)面前的問題，而融創(chuàng)解決問題的過程也將受到特色小鎮(zhèn)及其相關(guān)領(lǐng)域的共同關(guān)注,。