1.拿地二三事

特色小鎮(zhèn)的拿地是一件技術(shù)活兒,，無論從政策背景還是選址標準等方面來說均有非常強的可討論性。建設(shè)特色小鎮(zhèn)是一個龐大的系統(tǒng)組合,，但說到根本,，最需解決的還是特色小鎮(zhèn)的載體問題。2016年《國務(wù)院關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》出臺,，為特色小鎮(zhèn)用地問題提供了政策指引,。

此外，選址標注也一樣重要,。從目前品牌房企簽約落實的特色小鎮(zhèn)來看,，小鎮(zhèn)選址基本以緊鄰經(jīng)濟發(fā)達,、消費能力強,、或有豐富產(chǎn)業(yè)資源的一線城市或強二線城市，以疏導(dǎo)中心城市核的人力資源,、消費能力,、產(chǎn)業(yè)資源為生存基礎(chǔ)。所以,，一般均緊鄰高速公路和主干道,，有高鐵和近機場更好，或規(guī)劃有高鐵,、地鐵,、輕軌站點等。

近兩年來,，房企爭先恐后地進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)領(lǐng)域,，但對于房企而言，如何拿到地才是關(guān)鍵的,。目前房企在獲取特色小鎮(zhèn)中主要有通過項目收購,、招拍掛及PPP模式。

房企在打造特色小鎮(zhèn)拿地中,，不僅在方式上進行分析,，而且在策略上也值得關(guān)注。通常我們可以圍繞地方供地政策,、土地屬性搭配,，產(chǎn)業(yè)用地的租售運營，土地屬性創(chuàng)新等展開,，以此增加拿地的機會,。而我們的研究報告中既可以看到拿地策略,，還可以看到拿地的實操經(jīng)驗。

2.小鎮(zhèn)怎么開發(fā)

房地產(chǎn)企業(yè)在對特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中,，具有開發(fā)建設(shè)能力強,、資源整合能力強的優(yōu)勢，根據(jù)不同的開發(fā)節(jié)點和深入,，房企在特色小鎮(zhèn)開發(fā)中主要有五個階段,，房企可根據(jù)自身優(yōu)勢資源和能力，可選擇介入某個開發(fā)節(jié)點,，也可全程開發(fā),。這其中包括：土地一級開發(fā)、二級房地產(chǎn)開發(fā),、產(chǎn)業(yè)項目開發(fā),、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)、城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā),。

對于具有一級開發(fā)能力的房地產(chǎn)企業(yè),，可考慮在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中介入土地的一級開發(fā)，不僅可獲得開發(fā)收益,，對后續(xù)小鎮(zhèn)開發(fā)實質(zhì)性建設(shè)設(shè)有先手優(yōu)勢,。

在二級房地產(chǎn)開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)類型大多為園區(qū)地產(chǎn),、城市地產(chǎn)及旅游地產(chǎn),。房企主要是通過銷售、銷售+回收經(jīng)營,、租賃經(jīng)營三種方式獲取銷售及運營收益,。

在進行了房產(chǎn)開發(fā)后，開發(fā)的重點將會集中在產(chǎn)業(yè)項目的導(dǎo)入和開發(fā),，目前特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)主要分為,，特色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)及旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)兩大類，對于產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)主要還是通過后期的運營獲得收益,，相對于房產(chǎn)開發(fā)一次性收益較小,，但持續(xù)時間長，能形成穩(wěn)定現(xiàn)金流,。

除此之外,，還有產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)、城鎮(zhèn)建設(shè)與公共服務(wù)開發(fā)等多種開發(fā)模式……

3.運營為王

對于有一定產(chǎn)業(yè)資源房企自主開發(fā)的特色小鎮(zhèn),，將旗下各業(yè)務(wù)板塊子公司進行資源和團隊整合,，組成小鎮(zhèn)運營管理團隊包，各業(yè)務(wù)子公司分工協(xié)作,，收益獨立核算,；對于房企與其他企業(yè)合作開發(fā)的特色小鎮(zhèn),，雙方共同成立項目公司，成為獨立運營主體,，合作雙方分工協(xié)作,，經(jīng)營結(jié)果則按成立SPV公司時約定的比例共享利益、共擔風(fēng)險,。

根據(jù)研究顯示,，特色小鎮(zhèn)運營可以采取全產(chǎn)業(yè)鏈運營模式。具體表現(xiàn)在切實根據(jù)小鎮(zhèn)特色與實際需求,，在精耕主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同事,，盡可能向上游和下游產(chǎn)業(yè)延伸，落實全產(chǎn)業(yè)鏈運營,。既包括上游的技術(shù)研發(fā),、本體產(chǎn)業(yè)資源供應(yīng)，又包括本體產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與運營,，例如農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn),；再到下游端衍生產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)、銷售,，類似于農(nóng)產(chǎn)品的加工與銷售,。全面化協(xié)助小鎮(zhèn)運營生態(tài)系統(tǒng)的運營與操作模式,。

而居住社區(qū)與產(chǎn)業(yè)關(guān)系是相輔相成的,，二者既相互獨立又相互融合。因此,，在開發(fā)運營上,，居住社區(qū)和產(chǎn)業(yè)板塊各自獨立開發(fā)和運營，然而社區(qū)的居民可以從事相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和運營,，而部分產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員也是小鎮(zhèn)社區(qū)居民,，特別是科技小鎮(zhèn)，二者的融合度會相對較高,。

由于小鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)周期長,、資金投入量大，房企主導(dǎo)特色小鎮(zhèn)建設(shè)大多引入戰(zhàn)略合作方共同開發(fā),、建設(shè)和運營,，且需要多種融資方式……而對于資源導(dǎo)入運營管理、IP的選擇均面臨嚴峻考驗……

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