近期，澳洲的一些百貨商場(chǎng)和零售品牌傳出了裁員和關(guān)店的消息,，一些中文自媒體就以“關(guān)門(mén),、瘋狂裁員”等為題，說(shuō)澳洲零售行業(yè)要玩完了,，那么這樣的恐慌情緒是真是假,？澳洲零售業(yè)到底是怎樣的？

確實(shí),，百貨業(yè)巨頭David Jones近日宣布將裁員,，將裁減30個(gè)總部職位以及90個(gè)非CBD門(mén)店的職位，但120個(gè)崗位談不上瘋狂裁員,；盡管Woolworths集團(tuán)對(duì)旗下Big W門(mén)店進(jìn)行了裁減,，但按公司公布的2018-19年第三季度銷(xiāo)售報(bào)告來(lái)看,，Woolworths澳洲的超市銷(xiāo)售增長(zhǎng)達(dá)4.2%，超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期,。

說(shuō)“澳洲一片凄涼”也實(shí)在有些夸張,。2019年上半年，海外地產(chǎn)公司或投資機(jī)構(gòu)收購(gòu)澳洲零售物業(yè)的消息時(shí)有傳出,。根據(jù)世界最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司之一仲量聯(lián)行（JLL）的數(shù)據(jù)，對(duì)于5千萬(wàn)到2億澳元之間澳洲零售物業(yè)的詢(xún)價(jià)仍在增長(zhǎng),。零售物業(yè)交易仍很活躍,。

一面是唱衰，一面是買(mǎi)入,。海外投資機(jī)構(gòu)為何不斷買(mǎi)入澳洲零售物業(yè),？澳洲的商場(chǎng)商鋪還有投資機(jī)會(huì)嗎？博滿(mǎn)金資首席分析師魏睿昊對(duì)澳大利亞零售業(yè)和零售物業(yè)的現(xiàn)狀和投資前景就行了深度剖析,。

從今年年初,，不斷有媒體報(bào)道一些連鎖店或大型零售業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不佳，澳大利亞兩大百貨公司Myer和David Jones也出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑,，以至于持續(xù)在進(jìn)行打折清倉(cāng),。

2019年3月，投行摩根士丹利（Morgan Stanley）稱(chēng),，澳洲大型實(shí)體零售商,，可能像進(jìn)化失敗的恐龍那樣，由于規(guī)模過(guò)于龐大而業(yè)務(wù)遲遲跟不上,，最終走向衰亡,。根據(jù)他們提供的數(shù)據(jù)，截至2019年上半年財(cái)報(bào)季,，在澳大利亞22家大型零售商中,，只有3家零售商每平米銷(xiāo)售額增速高于同期的運(yùn)營(yíng)成本增速。

造成這些大型零售企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)如此緩慢甚至出現(xiàn)衰退的個(gè)案原因多種多樣,，總體而言,，魏睿昊認(rèn)為有兩大因素。

首先,，就是租金成本和人工成本的不斷增加,。摩根士丹利的上述分析結(jié)論采用的是每平米銷(xiāo)售額作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。原因是零售商慣用的“同店銷(xiāo)售額”缺乏一致性的計(jì)算方法,，同時(shí)往往低估了新店蠶食現(xiàn)有門(mén)店銷(xiāo)售的影響,。

他們發(fā)現(xiàn)，每平米銷(xiāo)售增長(zhǎng)和零售業(yè)兩大運(yùn)營(yíng)成本保持一致,，即租金成本和工資成本,。

例如,，澳大利亞規(guī)模最大的零售業(yè)主之一的Scentre集團(tuán)，旗下共有41家購(gòu)物中心,。根據(jù)該集團(tuán)提供的數(shù)據(jù),，租金年增長(zhǎng)率約為2.5%。另外,，根據(jù)公平工作委員會(huì)（the Fair Work Commission）發(fā)布的零售從業(yè)人員最低工資標(biāo)準(zhǔn),，行業(yè)工資年增長(zhǎng)率為3.5%。

在這種情況下,，70-90%的大型零售商運(yùn)營(yíng)成本每年都會(huì)出現(xiàn)上漲,。因此，大型零售商每平米銷(xiāo)售增速可能會(huì)很快下降,。目前很少有零售商能夠在內(nèi)部成本增長(zhǎng)之前,，實(shí)現(xiàn)每平方米銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)。

另外,，一些大型商場(chǎng)業(yè)態(tài)老化,，無(wú)法適應(yīng)網(wǎng)購(gòu)時(shí)代的消費(fèi)需求。在提供給客戶(hù)的一份報(bào)告中,，摩根士丹利的分析師如此評(píng)價(jià)：“我們認(rèn)為消費(fèi)者正在逐步脫離大型零售業(yè)態(tài),，越來(lái)越青睞小型零售商所帶來(lái)的便利和購(gòu)物體驗(yàn)。此外,，我們發(fā)現(xiàn)電商開(kāi)始對(duì)大型零售商造成的影響越來(lái)越顯著”,。

以百貨商店為主的購(gòu)物方式已經(jīng)出現(xiàn)了上百年，第一家David Jones在1825年就已經(jīng)建立,。魏睿昊指出,，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)和全球化，人們的購(gòu)物習(xí)慣確實(shí)發(fā)生了很大的變化,。

當(dāng)然,，澳大利亞的零售業(yè)市場(chǎng)也有許多自己的獨(dú)特性，相較于中國(guó)或者美國(guó),，澳洲的零售業(yè)的“進(jìn)化”速度還是較緩慢，購(gòu)物行為模式也相對(duì)傳統(tǒng)一些,。

盡管近年來(lái)澳洲的電子商務(wù)發(fā)展迅速,，亞馬遜也于2017年年底正式登陸澳洲，但是截至2019年3月,，澳洲人在實(shí)體商店年度消費(fèi)總金額為3050億澳元,，而年在線(xiàn)購(gòu)物額則只有156億澳元，僅占比不到5%,。亞馬遜澳洲的營(yíng)業(yè)額在2018財(cái)年剛剛超過(guò)1億澳元,，幾乎和吉朗（Geelong）的Gateway Plaza購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額差不多。根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局2016人口普查數(shù)據(jù),，吉朗的人口不過(guò)25.3萬(wàn)而已,。

大多澳洲人都喜歡生活在市郊區(qū)域（suburbs），因此在澳洲,，會(huì)有區(qū)域性（regional）,，次區(qū)域性（sub-regional）購(gòu)物中心和社區(qū)型（neighbourhood）購(gòu)物商場(chǎng)。這些地方幾乎是他們?nèi)粘ＯM(fèi)的主要場(chǎng)所,。

從上圖可以看到,，一方面是近10年來(lái)澳洲零售物業(yè)的租金回報(bào)率下跌至6.5%左右，另一方面是零售物業(yè)的年投資總值持續(xù)地上升,。

魏睿昊指出,，由此可以看到：租金回報(bào)率（yields）下跌的本質(zhì)是物業(yè)價(jià)格的上漲，其實(shí)是這類(lèi)資產(chǎn)走勢(shì)比較強(qiáng)的表現(xiàn),。而且,，從數(shù)據(jù)看，零售物業(yè)的租金回報(bào)率仍比工業(yè)和辦公室租賃高,。

相比規(guī)模小,、設(shè)施老舊,、零售業(yè)態(tài)種類(lèi)少的社區(qū)型購(gòu)物商場(chǎng)，澳洲人越來(lái)越喜歡前往區(qū)域性大型綜合購(gòu)物中心消費(fèi),。這些購(gòu)物中心通常在區(qū)域的核心位置,，停車(chē)位配置充分，道路交通和公共交通都要更加便捷,。

而且大型購(gòu)物中心的零售業(yè)態(tài)通常比較齊全,，從食品超市、家庭用品到服裝鞋帽,，還會(huì)有諸如餐廳,、電影院、診所,、健身房,、汽配修理等服務(wù)消費(fèi)場(chǎng)所。而且,，這些大型購(gòu)物中心由于資金雄厚,，裝修頻次較高，設(shè)施面貌較好,，往往有更好的購(gòu)物體驗(yàn),。

其中最有代表性的案例就是澳洲最大也是南半球最大的購(gòu)物中心——Chadstone購(gòu)物中心。它確實(shí)具備了以上提到的各類(lèi)特質(zhì)：良好的購(gòu)物環(huán)境,，齊全的零售品類(lèi),，吃穿住行一站解決。該購(gòu)物中心2017-2018財(cái)年銷(xiāo)售額超過(guò)20億澳元,，創(chuàng)下澳洲大型商場(chǎng)年銷(xiāo)售記錄,，也因此成為世界五大銷(xiāo)售量最高的商場(chǎng)之一。

位于墨爾本市區(qū)東南17公里的Chadstone購(gòu)物中心

在過(guò)去30年,，Chadstone每10年會(huì)進(jìn)行一次大規(guī)模重新裝修,。2018年，它完成了6.6億澳元的新設(shè)施建設(shè),，其中包括2.2億構(gòu)建了一個(gè)包含30家餐飲的美食中庭,，并增加了樂(lè)高天地（LEGOLAND），拓建了全新設(shè)備的Hoyts電影院,。且成為澳洲最大的奢飾品品牌匯集地,，共進(jìn)駐了30多個(gè)國(guó)際奢侈品品牌精品店。不僅是墨爾本當(dāng)?shù)鼐用褡钕矚g光顧的購(gòu)物場(chǎng)所,，也成為許多國(guó)際游客的旅行目的地,。

不僅是Chadstone購(gòu)物中心，根據(jù)澳洲《購(gòu)物中心新聞（Shopping Centre News）》雜志的統(tǒng)計(jì),，澳洲最大的5個(gè)購(gòu)物中心2018年的年?duì)I業(yè)額都超過(guò)了10億澳元,。

今年6月,，美國(guó)私募巨頭黑石集團(tuán)（Blackstone）以15.2億澳元打包收購(gòu)了Scentre集團(tuán)位于悉尼Westfield綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的多處寫(xiě)字樓。一時(shí)成為澳洲商業(yè)地產(chǎn)的大事件,。

而早在2015年,，黑石集團(tuán)已經(jīng)從Scentre集團(tuán)手中購(gòu)買(mǎi)了新南威爾士州的Westfield Figtree購(gòu)物中心和Westfield Warrawong購(gòu)物中心、以及昆士蘭州的Westfield Strathpine購(gòu)物中心等多處零售物業(yè),。

Westfield Figtree購(gòu)物中心

不僅是黑石,，還有多個(gè)海外機(jī)構(gòu)也瞄準(zhǔn)澳洲零售地產(chǎn)項(xiàng)目。新加坡報(bào)業(yè)集團(tuán)（Singapore Press Holdings）希望從澳洲地產(chǎn)集團(tuán)Lendlease手中購(gòu)得阿德萊德最大的商城Westfield Marion的股權(quán),。這并不是該媒體集團(tuán)第一次在澳投資零售地產(chǎn),。去年，其通過(guò)房地產(chǎn)信托公司SPH REIT,，與Moelis Australia一起從黑石手中以2.06億澳元購(gòu)買(mǎi)了Figtree Grove購(gòu)物中心,。

此外，據(jù)《澳大利亞商業(yè)評(píng)論》（Australian Financial Review）的報(bào)道,，香港新鴻基有限公司旗下的澳洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巨頭Mulpha Australia正在試圖收購(gòu)墨爾本西區(qū)的Brimbank購(gòu)物中心,。

這些購(gòu)物中心，之所以不斷吸引海外買(mǎi)家關(guān)注,，往往就是因?yàn)槠涞乩砦恢谩⒁?guī)模,、租戶(hù)組合等特性綜合在一起,，使得周?chē)鷽](méi)有同類(lèi)的競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)物場(chǎng)所，因此其往往是一個(gè)市政區(qū)或幾個(gè)市政區(qū)的居民活動(dòng)中心,。而且,，這些購(gòu)物中心往往仍具有一定的拓建潛力。

以Brimbank購(gòu)物中心例,，它位于墨爾本市區(qū)西北18公里,，距離機(jī)場(chǎng)10公里左右，中心內(nèi)設(shè)澳洲三大超市：Woolworths,，Coles和Aldi,，并有Target，澳洲四大銀行等一百多個(gè)租戶(hù),。由于周邊缺乏相似規(guī)模綜合業(yè)態(tài)的大型購(gòu)物場(chǎng)所,，因此使其成為區(qū)域內(nèi)購(gòu)物人流集中的地方。據(jù)統(tǒng)計(jì),，年車(chē)流量達(dá)到1100萬(wàn)輛車(chē)次,，貿(mào)易區(qū)覆蓋人口約十五萬(wàn)人。

Brimbank購(gòu)物中心外景

雖然占地近11萬(wàn)平方米,，但物業(yè)建筑覆蓋率只有34%左右,，有六萬(wàn)多平方米的空地,，而區(qū)域內(nèi)又有可預(yù)期的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和人口增長(zhǎng)，為未來(lái)留下進(jìn)一步發(fā)展的可能,。其售價(jià)約為1.6億澳元,，其年凈租金收入為1140萬(wàn)澳元左右，凈租金收益率可超過(guò)7％,，在區(qū)域性購(gòu)物中心中也處于較高水平,。考慮到買(mǎi)家Mulpha Australia的開(kāi)發(fā)商背景,，相信除了租金收益以外,，買(mǎi)家亦有考慮土地之綜合利用和潛在開(kāi)發(fā)前景。

對(duì)于投資澳洲本地零售地產(chǎn)的注意因素，魏睿昊強(qiáng)調(diào),，澳大利亞的零售業(yè)目前確實(shí)相對(duì)屬于一個(gè)低增長(zhǎng)期,，從業(yè)態(tài)而言，受沖擊較大的百貨公司,，以及一些人口增速慢的郊區(qū)小型購(gòu)物中心,，所以這些地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性就比較高。但是一些核心地區(qū),，無(wú)論是市中心還是人口增速較快的郊區(qū),，區(qū)域性大型購(gòu)物中心會(huì)較有投資價(jià)值，或其中的有些商鋪表現(xiàn)也會(huì)比較好,。

他提醒,，如果在商業(yè)地產(chǎn)方面投資經(jīng)驗(yàn)不足，投資時(shí)尤其需要考慮自己的管理能力和對(duì)投資資產(chǎn)或地區(qū)的熟悉程度,。如果真的想要投資類(lèi)似購(gòu)物中心的大型地產(chǎn)項(xiàng)目,，就需要一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì),。因?yàn)橘?gòu)物中心的情況一般非常復(fù)雜,，整個(gè)物業(yè)有許多細(xì)節(jié)需要照管，小到每天的清掃,，大到周期性的裝修,，維護(hù)成本往往較高。

大型的購(gòu)物中心有大量店鋪和租戶(hù),，他們不斷入駐或退租,，都需要進(jìn)行管理。如果租戶(hù)管理失敗,，那么本身再好的物業(yè)“也可能砸在手里”,。

還有一點(diǎn)需要注意的是，有些物業(yè)看起來(lái)租金回報(bào)率高出市場(chǎng)平均水平很多，但可能意味著該地區(qū)地價(jià)較低,。對(duì)此,，投資人應(yīng)當(dāng)理性進(jìn)行判斷，不要盲目追求高回報(bào)率,，要看物業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展前景,。

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