9月10日，美國私募巨頭黑石（Blackstone）經(jīng)過幾個月的談判,，再次提出5.52澳元/股現(xiàn)金收購澳洲房地產(chǎn)投資信托基金Investa Office Fund（ASX：IOF）,，急于結(jié)束IOF的收購競爭。

這也是因為競爭者加拿大最大的養(yǎng)老基金公司OMERS旗下牛津地產(chǎn)集團（Oxford Properties Group）虎視眈眈,，在最后一刻加入競標,，使得IOF的收購競爭出現(xiàn)白熱化狀態(tài)。

Investa Office Fund董事會將在下周一9月17日投票決定這項價值超過33億美元的收購要約,。如果投票通過,，這將成為今年規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資信托基金收購案之一。

不僅是海內(nèi)外機構(gòu)投資者,，當前澳洲住宅地產(chǎn)實體投資風(fēng)險聚積,，越來越多的個人投資者也把目光投向了地產(chǎn)基金。澳洲市場上的地產(chǎn)基金有哪些種類,？都有哪些特點呢,？很多投資者都不懂如何選擇適合自己的地產(chǎn)基金，本文將通過地產(chǎn)基金的分類列舉若干典型的地產(chǎn)基金做比較分析,。

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust）按照資金的募集方式有公募與私募區(qū)別,，公募是上市的地產(chǎn)信托基金（REITs）, 私募即非上市的REITs。上市的REITs與非上市的REITs最主要的區(qū)別是可否在澳大利亞證券交易所（ASX）購買,。

按基金的流動性來分,，上市的REITs是開放式地產(chǎn)基金,，像股票一樣在證券市場交易時間內(nèi)買賣；非上市的REITs大多數(shù)是封閉式地產(chǎn)基金,，有固定的開放期可以申購贖回,。一般來說，上市的地產(chǎn)信托基金比非上市的流動性要高,，但同時上市地產(chǎn)基金的波動性也會遠遠大于非上市的,，因為受證券交易影響，基金單位價格波動比較厲害,。

根據(jù)投資策略和盈利模式的不同,，地產(chǎn)基金可分為債權(quán)類（固定收益）和股權(quán)類（浮動收益）。簡單來說,，如果購買基金的投資人是股東,，享有資產(chǎn)的所有權(quán)就是股權(quán)類投資，如果投資者是債主即資金出借方,，則基金就是債權(quán)類的,。目前上市的REITs以股權(quán)類的居多，股權(quán)類的地產(chǎn)基金投資各種不同的物業(yè)資產(chǎn),，通過出租物業(yè),、地產(chǎn)開發(fā)、或改造后出售等獲得收益,。

租金收入與地產(chǎn)增值是最主要的利潤來源,。投資者很可能獲得超額回報，但投資風(fēng)險也比較大,。而債權(quán)類的基金實質(zhì)上是抵押貸款,，要求地產(chǎn)開發(fā)商有抵押擔保，并收取合同約定的固定利息,。投資者并不享有地產(chǎn)增值的收益，只有固定的利息分紅,，收益相對較低但風(fēng)險程度不大,，主要風(fēng)險在于項目違約時是否能通過抵押物拍賣回收資金。

投資界有一句至理名言——“雞蛋不要放在一個籃子里”,。地產(chǎn)基金也分單一項目的和集合項目池的,。中國大多數(shù)的地產(chǎn)信托都是單一項目的地產(chǎn)基金，而澳洲上市的地產(chǎn)基金絕大多數(shù)是分散投資的項目,。 地產(chǎn)基金的資金分散投資于項目池中的不同項目來降低單個項目的非系統(tǒng)性風(fēng)險,。

還有一種基金中的基金（FOF），如APN AREITs就是持有一攬子不同上市地產(chǎn)基金的基金,，追求的是穩(wěn)健收益,，熊市震蕩市中分散了風(fēng)險,，牛市也勢必會分散收益。

另外,，地產(chǎn)基金投資的地產(chǎn)類別也有很大區(qū)別,，前文收購要約中的Investa Office Fund就是主要投資于辦公地產(chǎn)的基金，還有專業(yè)于住宅地產(chǎn)開發(fā)的Dexus, 零售地產(chǎn)的Westfield Corporation Stapled Securities, 更多的是多元化地產(chǎn)投資的如Stockland,。

目前澳洲市場上有逾千只地產(chǎn)基金,，著實讓人眼花繚亂。根據(jù)以上分類的特點,，筆者選擇了AMP WAPF,，APN AREITs，Stockland,，Investa Office Fund, Aveo Group,和Wingate Investment Partners Trust (WIP3)來做進一步地比較分析,。

AMP WAPF基金成立于1985年3月31日，是一只非上市的開放式基金,。根據(jù)其6月底最新的季度報告,，基金主要投資于25個直接地產(chǎn)項目（93.1%），其余的6.9%資產(chǎn)配置于澳洲證券交易所上市的地產(chǎn)基金和現(xiàn)金來增加基金的流動性,。

地產(chǎn)項目的投向多樣化,，其中34.3%是零售地產(chǎn)，35.5%是辦公地產(chǎn),，23.3%是工業(yè)地產(chǎn),。而且，直投地產(chǎn)的地區(qū)分布也足夠分散,。并且,，沒有單個租戶的租金收入占到總現(xiàn)金流收入的5%以上。這樣的投資結(jié)構(gòu)有效地分散了風(fēng)險,。

該基金的收益回報主要來自于穩(wěn)定的租金收入,、直投地產(chǎn)估值的增值以及AREITs的投資收益。商業(yè)地產(chǎn)的投資更注重現(xiàn)金流收益,，而住宅地產(chǎn)更側(cè)重資本的增值,。這個基金的優(yōu)勢在于所投地產(chǎn)的租用率達98%，平均租賃年限為4.7年,，這給基金分紅帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報,。

該基金每季度分紅，自成立至今都取得了很不錯的年化回報率,，近一年的年化回報率達9.08%,。由于AMP WAPF是非上市的地產(chǎn)基金，所以波動性并沒有上市的地產(chǎn)基金那么厲害,。在上圖中除去每季度分紅導(dǎo)致單位價格下降外,，該基金的單位價格一直都在穩(wěn)定增長中,。

但是，作為股權(quán)性質(zhì)的基金,，地產(chǎn)項目價值的負增長也會影響基金的總體回報,。從下圖可以看出在某些年份由于地產(chǎn)價值的下降抵消了租金的正收益，在房市下跌時,，短期內(nèi)持有這個基金是有可能面臨投資損失的風(fēng)險,，因此，AMP基金經(jīng)理也是建議投資者持有該基金5年以上,，做中長期投資,。

另一個風(fēng)險因素在于項目池全部集中于商業(yè)地產(chǎn)，若在某些周期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)不景氣,，出租率過低無法維持分紅收益的時候,，基金也可能負回報。非上市基金直投地產(chǎn)的退出策略是否明確也是投資者需要考慮的因素,。

總之,，AMP WAPF適合風(fēng)險承受能力為穩(wěn)健型以上，并要求定期現(xiàn)金分紅的客戶中長期投資,。

APN AREITs 和AMP WAPF基金截然不同,，并不是直投地產(chǎn)，而是構(gòu)建一個投資組合,，持有多個上市地產(chǎn)基金的基金,。持有的前五大上市地產(chǎn)基金分別是Scentre Group, Stockland, Vicinity Centres, Dexus Property Group和GPT Group。APN AREITs成立于2009年,，投向非常的多元化,。

根據(jù)2018年8月31日的數(shù)據(jù)，零售地產(chǎn)占58%,，辦公地產(chǎn)占22%,， 工業(yè)地產(chǎn)占14%，住宅及其他地產(chǎn)占6%,。

但由于APN AREITs是基金中的基金,，更多的是跟蹤澳洲上市地產(chǎn)基金指數(shù)（AREIT Index），相對來說波動率低于單只上市地產(chǎn)基金,退出策略也比較靈活,。

從該基金的業(yè)績表現(xiàn)來看，近5年分紅收益的年化回報率是7.24%,，若紅利再投資,，則5年的總年化回報率是12.23%，低于澳洲地產(chǎn)基金指數(shù),，尤其是近兩年來的表現(xiàn)略差,，甚至在一段時間內(nèi)出現(xiàn)虧損的狀況,。

主要的原因是APN AREITs持有的地產(chǎn)基金中，零售地產(chǎn)比重過大,，收益不佳,。相對于非上市基金AMP WAPF來說，這只基金的波動性就非常大,，因為證券市場上的交易會影響基金的單位價格,。

總體來說，APN ARE類似股票一樣的投資,，屬于于股權(quán)性質(zhì),，風(fēng)險程度高，受基金經(jīng)理選擇的AREITs業(yè)績表現(xiàn)影響大,，適合風(fēng)險偏好進取型以上的客戶做中長期5-7年的投資配置,。

Stockland 成立于1952年，是澳大利亞最大的多元化房地產(chǎn)集團之一,，業(yè)務(wù)涉及了住宅地產(chǎn)（社區(qū)及養(yǎng)老）,、零售地產(chǎn)購物中心、商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓）和工業(yè)地產(chǎn)（物流）,。

Stockland 代表了一類有開發(fā)商背景的做多元化投資的上市地產(chǎn)基金,。基金如同公司股票,，其業(yè)績表現(xiàn)和公司戰(zhàn)略,、項目的開發(fā)運營關(guān)系很大，還和證券市場的波動有關(guān),。在過去的2018財年,，Stockland的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)負利潤16.7%，商業(yè)地產(chǎn)的增值有限,。

因此Stockland近兩年的回報不佳,，波動大。而重倉持有stockland的APN AREITs也跑輸AREITs指數(shù),。若在2017年6月買入Stockland或APN AREITs并持有一年,，總收益基本為負。建議投資者選擇此類基金要謹慎,，除了關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢,，還要研究公司策略，最好做中長期投資,。

這兩個 都是專業(yè)于某種地產(chǎn)類型的上市公司,。Investa Office 擁有澳洲多個最負盛名的寫字樓，備受各方買家青睞。澳洲的辦公地產(chǎn)在近五年都發(fā)展迅猛,，這也得益于上一輪的房產(chǎn)牛市,。而Aveo是專門從事養(yǎng)老住宅地產(chǎn)開發(fā)與運營的地產(chǎn)基金，但這兩年來養(yǎng)老住宅市場低迷,。

可以從近兩年的走勢圖看出,，這兩只基金的走勢是完全背離的。Investa Office回報率高達30%,，而Aveo的虧損也超過30%,。把時間軸拉長到近15年, Aveo也曾在2006年至2007年暴漲。兩只基金都在2008年金融危機中暴跌,。所以投資于此類基金,，擇時很關(guān)鍵，并不建議將大部分資金過度配置于某一地產(chǎn)類型的REITs, 風(fēng)險性較高,。

這類具有抵押性質(zhì)的地產(chǎn)基金一般是非上市的基金,，屬于固定收益類別產(chǎn)品，風(fēng)險程度較低,。WIP3主要投資于具有合同確定結(jié)果的多元化擔保債務(wù)組合,，自2015年7月成立以來，年化回報率穩(wěn)定在10%左右,，從2017年1月份開始分紅頻率從每半年改成每季度,，凈值歸1.00。

地產(chǎn)信貸基金特別適合風(fēng)險承受能力較低的投資者,，或者想要配置一部分防御型理財產(chǎn)品的家庭,。這部分投資者對資產(chǎn)的安全性特別看重，不愿意鋌而走險,，在承擔高風(fēng)險下追求超額投資回報,，更希望在本金相對安全的基礎(chǔ)上追求比銀行利息更高的收益，又要求一定的資金流動性,。

而固定收益類地產(chǎn)基金可以提供定期分紅,，免受金融市場波動，受房地產(chǎn)市場的影響又沒有權(quán)益類產(chǎn)品大,，不失為當前比較好的一種投資產(chǎn)品,。由于當前澳洲房市進入調(diào)整階段，銀行信貸,、資本市場融資受限,，這也為債權(quán)類的地產(chǎn)基金提供了一個機會。

在當前房地產(chǎn)低迷環(huán)境下甚至未來幾年,，債權(quán)的投資產(chǎn)品會比股權(quán)的更安全得多,。而因為信貸收緊，很多優(yōu)質(zhì)的開放商會轉(zhuǎn)向基金公司貸款,，將土地或房產(chǎn)作為抵押來獲得資金,，開發(fā)已獲得的土地或在建的地產(chǎn)項目。

當然,，選擇這類地產(chǎn)信貸基金,，投資者需要擦亮眼睛，不是目標收益率越高,、費用越低的就是最適合的基金,。投資者需要對地產(chǎn)基金的風(fēng)控和產(chǎn)品設(shè)計深入了解，比如借貸比率,，抵押債務(wù)級別,，地產(chǎn)項目是單一項目還是項目池，投資項目的時長和規(guī)模,，退出策略是否清晰等等問題,。投資基金的順利退出和獲利是核心，“謹慎”才是投資的硬道理,。

總之,，地產(chǎn)基金的類別多種多樣，投資者要根據(jù)自身的投資金額,、投資期限,、風(fēng)險承受能力以及期望的回報率做一個全盤的考慮。財富管理時代已經(jīng)來臨,，越來越多的家庭正在揮別簡單的房地產(chǎn)投資,。

高凈值人群的財富管理需求正在呈現(xiàn)多樣化、專業(yè)化的趨勢,，資產(chǎn)配置不容小覷,。房地產(chǎn)投資是資產(chǎn)配置中很重要的一部分，要合理地安排好打底的保守型固定收益類產(chǎn)品,，適當配置中高風(fēng)險的權(quán)益類產(chǎn)品追求收益,，構(gòu)建合理的家庭理財金字塔。