前言

古語(yǔ)云：“時(shí)來土成金,，運(yùn)去金成土”,！

澳洲地產(chǎn)投資亦是如此。過去一年,，無論是聽到,，還是看到,，跌成為了澳洲住房市場(chǎng)的代名詞。

然而,，在當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格下行周期中,，我們似乎忽略了那些依舊火爆的細(xì)分市場(chǎng)，譬如旅游業(yè)帶動(dòng)的酒店資產(chǎn),、新興涌現(xiàn)的租賃型資產(chǎn),、蓬勃發(fā)展的寫字樓市場(chǎng)等等。

眼下,，澳洲酒店住宿行業(yè)正在經(jīng)歷自悉尼奧運(yùn)會(huì)以來最大規(guī)模的變革。盡管澳洲住房建設(shè)速度持續(xù)下滑,，但是當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)卻正處于快速發(fā)展時(shí)期,。

澳洲旅游住宿協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官Carol Giuseppi表示，酒店住宿業(yè)的快速擴(kuò)展得益于投資者看好行業(yè)發(fā)展前景的信心,。他說：“酒店住宿行業(yè)需求持續(xù)增長(zhǎng)旺盛,，同時(shí)低利率和澳元走軟對(duì)行業(yè)發(fā)展持續(xù)構(gòu)成利好?！?/p>

據(jù)Giuseppi透露,，澳洲聯(lián)邦政府先后談判簽署了超過100項(xiàng)雙邊航空服務(wù)協(xié)議，繼而為吸引更多的海外游客赴澳旅游開辟了道路,。

例如,，中澳兩國(guó)于2016年12月簽訂“開放天空”協(xié)議，取消兩國(guó)間在航空服務(wù)方面的運(yùn)力限制,，推動(dòng)兩國(guó)間貿(mào)易和旅游業(yè)發(fā)展,。

Giuseppi說道：“中澳兩國(guó)之間的航空運(yùn)力從2005年的285,000個(gè)席位迅速增長(zhǎng)至2018年的150萬(wàn)個(gè)席位?！?/p>

就澳洲酒店住宿業(yè)而言,，自悉尼奧運(yùn)會(huì)召開期間達(dá)到峰值后，澳洲酒店住宿業(yè)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)經(jīng)歷過明顯的增速放緩,。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，2000年至2016年期間，悉尼和墨爾本酒店客房數(shù)量?jī)H新增3000間,。

主題酒店引領(lǐng)潮流

同樣,，自2000年以來，酒店的流行風(fēng)格發(fā)生了明顯的變化,。

眼下廣為流行的“生活方式”酒店無論是設(shè)計(jì)上,，還是配套上明顯不再那么千篇一律，更具居家風(fēng)格,。相比以往刻板老氣的家具和通用的公共區(qū)域,，眼下的酒店配置采用的是講究個(gè)性、獨(dú)樹一幟的家具和裝飾,。

去年4月在悉尼Surry Hills開業(yè)的Paramount House Hotel酒店就是一個(gè)明顯的例子。這家擁有29間客房的酒店在很大程度上迎合了那些想要融入本土生活游客的需求,。整個(gè)酒店突出的風(fēng)格即是捕捉城市的本質(zhì),。

酒店持有方Russell Beard說道：“如果您是游客，您想要留在一家可以了解這座城市的酒店,，您往往不會(huì)想要看到一些通用的東西,。”

除了規(guī)模較小酒店運(yùn)營(yíng)商外,，全球酒店業(yè)巨頭希爾頓也在積極調(diào)整旗下產(chǎn)品,。例如，2017年12月在悉尼Barangaroo地區(qū)新開的West Hotel就是希爾頓旗下Curio Collection主題系列酒店之一,。

花旗集團(tuán)（Citi）分析師表示，隨著澳洲零售資產(chǎn)業(yè)主先后削減旗下投資組合,，價(jià)值高達(dá)110億澳元的購(gòu)物中心集中投入市場(chǎng),。由此可能會(huì)導(dǎo)致零售資產(chǎn)價(jià)格的大幅下挫。

在提供給客戶的報(bào)告中,，花旗集團(tuán)分析師Adrian Dark,，David Lloyd和Suraj Nebhani再次強(qiáng)調(diào)了零售資產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，給予賣出評(píng)級(jí),，并警告稱,，整個(gè)行業(yè)正在經(jīng)歷重大變革。

報(bào)告指出：“自2018年年中以來,，澳大利亞可供出售的主要購(gòu)物中心數(shù)量大幅增加,。與此同時(shí)，買家興趣似乎明顯減弱,。我們預(yù)計(jì)這將導(dǎo)致購(gòu)物中心資產(chǎn)價(jià)值走低,，導(dǎo)致杠桿率增加的同時(shí),，開發(fā)回報(bào)率進(jìn)一步降低?！?/p>

例如,，澳洲最大的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商Stockland（ASX：SGP）近期以總計(jì)1.43億澳元的價(jià)格向私人投資者出售了兩處位于布里斯班的購(gòu)物中心,。

據(jù)了解，Stockland目前正在持續(xù)剝離旗下零售資產(chǎn),。本次出售的兩處購(gòu)物中心分別是位于布里斯班的Cleveland購(gòu)物中心和Toowong零售商業(yè)中心,，較合并賬面價(jià)值溢價(jià)2.9％。

該首席執(zhí)行官M(fèi)ark Steinert表示：“布里斯班零售物業(yè)資產(chǎn)的出售有助于推動(dòng)當(dāng)前財(cái)政年度的總資產(chǎn)銷售額達(dá)到2.561億澳元,。我們的目標(biāo)是在兩年的時(shí)間內(nèi)剝離4億澳元的零售物業(yè),，在不到九個(gè)月的時(shí)間里已經(jīng)完成了64%?！?/p>

“零售資產(chǎn)的剝離不僅有助于提升我們的資產(chǎn)負(fù)債表,，同時(shí)也有利于我們回籠資金用于物流資產(chǎn)的再投資和股票回購(gòu)。此外,，我們能夠靈活地利用其它投資機(jī)會(huì),，并且風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的回報(bào)率相對(duì)更高?！?/p>

無獨(dú)有偶,，證券經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)里昂證券（CLSA）對(duì)本財(cái)報(bào)季的審查結(jié)果顯示，在銷售增長(zhǎng)疲軟,、資產(chǎn)價(jià)值下跌的影響下,，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)集團(tuán)盈利面臨下行壓力。

里昂證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人Maconochie指出,，本財(cái)報(bào)季的結(jié)果顯示,，零售銷售已經(jīng)穩(wěn)定，但是收入增長(zhǎng)則出現(xiàn)惡化,，主要表現(xiàn)為同店銷售增長(zhǎng)疲軟,、有形資產(chǎn)凈值下滑。

Maconochie說道：“盡管零售銷售有所改善,，但是收入增長(zhǎng)則隨著租金上漲而出現(xiàn)惡化,。低質(zhì)購(gòu)物中心估值對(duì)整體凈有形資產(chǎn)產(chǎn)生了負(fù)面影響?！毕嚓P(guān)數(shù)據(jù)顯示,，整個(gè)行業(yè)同店零售收入平均增速?gòu)纳夏甑?%放緩至1.6%,。

澳洲上市公司中主要的零售購(gòu)物中心業(yè)主Stockland和Vicinity等開始陸續(xù)剝離旗下低質(zhì)量零售資產(chǎn)。Maconochie說道“鑒于租賃環(huán)境充滿挑戰(zhàn),，我們看到零售開發(fā)項(xiàng)目不是出現(xiàn)延期就是規(guī)模降低,。”

與此同時(shí),，摩根大通（JPMorgan）的分析師也指出,，在過去的財(cái)報(bào)季中，澳洲很多零售物業(yè)投資信托和基金表現(xiàn)慘淡,，開始尋求資產(chǎn)出售,。

例如，Westfield購(gòu)物中心業(yè)主,、澳大利亞地產(chǎn)巨頭Scentre希望通過出售資產(chǎn)來改善集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況,；而Vicinity和Stockland則希望通過出售資產(chǎn)來提高投資組合質(zhì)量。

在提供的客戶的投資報(bào)告中,，摩根大通分析師表示稱：“我們認(rèn)為Scentre三項(xiàng)零售資產(chǎn)50%權(quán)益的出售有望釋放大約16億澳元的現(xiàn)金流,。同期，購(gòu)物中心業(yè)主Vicinity出售的四項(xiàng)零售資產(chǎn)價(jià)值大約在3.1億澳元左右,，加上其他開發(fā)商出售的資產(chǎn)，近期上市待售的零售資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)高達(dá)40億澳元,?！?/p>

回顧澳洲上市公司本季度財(cái)報(bào)密集發(fā)布期。我們注意到從事寫字樓地產(chǎn)開發(fā),、租賃相關(guān)服務(wù)的上市公司財(cái)報(bào)表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁,。

據(jù)悉，高科技集團(tuán),、律師事務(wù)所,、和會(huì)計(jì)/咨詢行業(yè)公司是悉尼市中心寫字樓的最活躍租戶。

近期,，四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的德勤宣布在環(huán)形碼頭的Quay Quarter Tower租用超過32,000平米的辦公樓,，租期為十年。

Quay Quarter Tower位于悉尼大橋街50號(hào),，歸安保資本（AMP Capital）旗下地產(chǎn)基金持有,。就在德勤大面積租用該寫字樓前，

同期,，澳洲寫字樓和物流地產(chǎn)商Growthpoint Properties開始逐步回歸珀斯商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),，旨在能夠獲得相比東部海岸地區(qū)表現(xiàn)更為穩(wěn)健的投資收益。

據(jù)公司董事總經(jīng)理Tim Collyer透露,，公司斥資9130萬(wàn)澳幣購(gòu)買了位于珀斯西部的A級(jí)寫字樓,。此舉是公司進(jìn)軍珀斯寫字樓市場(chǎng)的“切入點(diǎn)”,。

Growthpoint Properties旗下?lián)碛幸?guī)模最大的A級(jí)房地產(chǎn)投資信托。公司發(fā)布的最新財(cái)報(bào)顯示,，截至2018年12月31日的半年內(nèi),，受益于租金上漲，投資物業(yè)升值,，公司利潤(rùn)大幅提升至8650萬(wàn)澳元,。不計(jì)物業(yè)升值，公司實(shí)現(xiàn)收入1.36億澳元,，繼而為其購(gòu)買珀斯寫字樓物業(yè)提供支撐,。

Tim Collyer表示，目前寫字樓和工業(yè)地產(chǎn)正處于上升周期,，投資回報(bào)是確定的,。

同樣，全球投資管理集團(tuán)Heitman LLC攜手昆州資產(chǎn)管理公司Marquette Properties,，斥資1.15億澳元收購(gòu)了位于布里斯班的一處寫字樓,。

據(jù)了解，寫字樓位于布里斯班Edward Street 288號(hào),，過去25年一直被加拿大私募Quadra Pacific所持有,。去年，Quadra Pacific將這處寫字樓以及位于Mary Street的另一處資產(chǎn)委托仲量聯(lián)行（JLL）負(fù)責(zé)銷售,。

據(jù)預(yù)計(jì),，交易完成后，Heitman和Marquette將對(duì)大樓進(jìn)行大整修,，包括樓梯工程和外墻升級(jí)等,。對(duì)于Heitman而言，本次交易推動(dòng)其去年在布里斯班商業(yè)地產(chǎn)的投資組合達(dá)到7億澳元,。在收購(gòu)Edward Street寫字樓之前,，Heitman還曾攜手Abacus公司以1.7億的價(jià)格收購(gòu)了投資集團(tuán)Impact Investment Group位于布里斯班的另一處商業(yè)地產(chǎn)。

中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商,，保利國(guó)際（Poly Global）于近期宣布引入戰(zhàn)略投資者,，共同開發(fā)旗下位于悉尼和墨爾本價(jià)值10億澳元的寫字樓業(yè)務(wù)，以期快速擴(kuò)張澳洲地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),。

據(jù)了解,，保利集團(tuán)已經(jīng)聘請(qǐng)房產(chǎn)服務(wù)公司萊坊（Knight Frank）就旗下每個(gè)項(xiàng)目尋找潛在的本土或海外投資者。按照計(jì)劃,，保利地產(chǎn)擬通過管理投資信托的方式出售49%的股權(quán),，與潛在合作伙伴進(jìn)行項(xiàng)目的共同開發(fā)，同時(shí)共同享有開發(fā)項(xiàng)目的所有權(quán)。

因此,，保利地產(chǎn)仍將保持投資項(xiàng)目的大多數(shù)股權(quán),。本次出售股份旨在加速推進(jìn)待開發(fā)項(xiàng)目的完工交付。目前,，保利地產(chǎn)耗資5億澳元,、位于環(huán)形碼頭附近的寫字樓正在有序推進(jìn)中，在澳洲上市建筑集團(tuán)Watpac進(jìn)行早期承包工程后,，保利地產(chǎn)已經(jīng)和建筑商簽署了合同,。

這個(gè)名為“悉尼保利中心”的寫字樓是保利地產(chǎn)進(jìn)軍澳洲寫字樓市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，建面為17,000平米,，位于喬治街210-220號(hào),，建筑公司Grimshaw贏得了該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合同。

伴隨阿德萊德商業(yè)地產(chǎn)走俏,，全球投資巨頭瑞士信貸宣布出售位于Grenfell大街的一處優(yōu)質(zhì)塔樓,。

這座塔樓位于阿德萊德CBD地區(qū)的Grenfell街25號(hào)。瑞信于2016年年底以1.25億澳元的價(jià)格從GDI房產(chǎn)集團(tuán)中購(gòu)得,。按照目前的市價(jià),，這處塔樓已經(jīng)升值至1.5億澳元。

負(fù)責(zé)本次出售的地產(chǎn)中介為仲量聯(lián)行（JLL）,。事實(shí)上,，仲量聯(lián)行也一直是該大廈的長(zhǎng)期租戶。仲量聯(lián)行的Jamie Guerra說道：“2018年,，阿德萊德中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)交易創(chuàng)下歷史新高,，超過8.07億澳元?！?/p>

Heitman董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)負(fù)責(zé)人Skip Schwartz表示：“過去一年對(duì)澳洲商業(yè)地產(chǎn)的投資為我們實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資、以及地域投資多元化奠定了基礎(chǔ),?！?/p>

瑞銀（UBS）經(jīng)濟(jì)學(xué)家George Tharenou指出,，澳洲住房貸款正在加速下跌,，跌幅最高可達(dá)40%，靠近信貸危機(jī)區(qū)域,。

官方數(shù)據(jù)顯示,，今年1月份,，新增住房貸款較上月環(huán)比下跌2.1％，同比則下跌20.6％,，為全球金融危機(jī)以來的最大跌幅,。另外，相比2017年8月峰值時(shí)期,，住房貸款則下滑了近25%,。

George Tharenou表示，這些數(shù)據(jù)均表明銀行信貸緊縮政策所帶來的影響開始凸顯,。他說：“到2020年,，住房信貸增速同比有望進(jìn)一步放緩至2%，甚至出現(xiàn)停滯,?！?/p>

同時(shí)，房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic提供的數(shù)據(jù)顯示,，為了順利出售房產(chǎn),，大量賣家不得不大幅下調(diào)報(bào)價(jià)。悉尼房?jī)r(jià)則創(chuàng)2008年全球金融危機(jī)以來的最低水平,。這些數(shù)據(jù)表明,，澳大利亞曾經(jīng)蓬勃發(fā)展的住房市場(chǎng)，眼下成為了抑制消費(fèi)支出和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)因素,。

CoreLogic分析師Cameron Kusher表示,，“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況持續(xù)惡化、買家減少,、大量存量房產(chǎn)上市待售,，有理由相信未來幾個(gè)月內(nèi)賣家折價(jià)幅度可能會(huì)進(jìn)一步增加?！?/p>

墨爾本

以墨爾本為例,，房產(chǎn)網(wǎng)站Domain提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日的一年內(nèi),，距離CBD東南約6公里的St Kilda East,，房?jī)r(jià)下跌了18％，成為墨爾本表現(xiàn)最糟的市場(chǎng),。South Yarra則以17.7%的跌幅緊隨其后,。

鑒于墨爾本住房市場(chǎng)持續(xù)下行，許浚(Jeff Xu)掌舵的盛世集團(tuán)（Golden Age）以及合作伙伴美國(guó)投資平臺(tái)喜達(dá)屋資本宣布撤出位于墨爾本85 Spring Street,、價(jià)值6億澳元的住宅開發(fā)項(xiàng)目,。

據(jù)了解，盛世集團(tuán)于2017年1月以7,500萬(wàn)澳元的價(jià)格從私人開發(fā)商Grocon手中買入該地塊，隨后遞交了39層高,、含有225套公寓的高層公寓開發(fā)申請(qǐng),。在購(gòu)買該開發(fā)地塊時(shí)，盛世集團(tuán)對(duì)墨爾本公寓市場(chǎng)充滿信心,。但是,，最近幾個(gè)月地產(chǎn)市場(chǎng)需求的疲軟促使其做出了出售的決定，以收回資金轉(zhuǎn)投商用物業(yè),。

在盛世集團(tuán)撤出墨爾本住房開發(fā)項(xiàng)目外,，中資開發(fā)商Woodlink也于近期委托地產(chǎn)中介世邦魏理仕（CBRE），代為出售位于St Kilda Road,、價(jià)值3.6億澳元的Illoura House開發(fā)項(xiàng)目,。

根據(jù)《澳大利亞金融評(píng)論報(bào)》的報(bào)道，由于房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,，買家開始選擇持幣觀望,，一些急于脫手的賣家開始紛紛下調(diào)報(bào)價(jià)，以期盡快達(dá)成交易,。

一些買家代理表示,，對(duì)于那些掛牌上市12個(gè)月還未成交的房產(chǎn)，折價(jià)幅度高達(dá)40%,。

但是,，對(duì)于那些新上市的房產(chǎn)而言，這幾幅度可能較最初要求折價(jià)介于5%-20%區(qū)間,。

例如,，位于墨爾本東郊的一處維多利亞風(fēng)格的豪宅較六個(gè)月前的報(bào)價(jià)已經(jīng)下調(diào)超過40%，從去年年中的575萬(wàn)-600萬(wàn)澳幣區(qū)間下調(diào)至365萬(wàn)-390萬(wàn)澳幣區(qū)間,。

3月8日,，美國(guó)“只租不售（build-to-rent）”地產(chǎn)開發(fā)巨頭Sentinel斥資1700萬(wàn)澳元購(gòu)得墨爾本CBD一處地塊，首次“試水”澳洲東部海岸地區(qū)租賃型物業(yè)市場(chǎng),。

據(jù)悉,，這處地塊位于墨爾本中央商務(wù)區(qū)邊緣Roden大街164-168號(hào)，占地面積為3600平方米,，售價(jià)約1700萬(wàn)美元,，擁有157套公寓的開發(fā)許可,，距離墨爾本市中心不到1公里,。

在接受媒體采訪時(shí)，Sentinel執(zhí)行副總裁Michael Streicker表示,，澳洲已經(jīng)為“租賃型”物業(yè)開發(fā)的蓬勃發(fā)展做好了準(zhǔn)備,。

他說：“我們?cè)诎闹掮晁沟氖讉€(gè)只租不售物業(yè)，即Element 27將于下月開放。這是我們?cè)诎拇罄麃喌氖讉€(gè)只租不售物業(yè),。我們很高興能夠擴(kuò)大這一業(yè)務(wù),。同時(shí)，我們將繼續(xù)關(guān)注墨爾本租賃型物業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì),?！?/p>

去年斥巨資收購(gòu)澳洲購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商Westfield的法國(guó)Unibail Rodamco公司宣布進(jìn)入倫敦“只租不售”物業(yè)市場(chǎng)。

據(jù)了解,，在加拿大兩家主要投資商的支持下,，Unibail Rodamco公司將投資12億澳元，采用只租不售的模式,，在倫敦進(jìn)行住房項(xiàng)目開發(fā),。

同樣，去年,，法國(guó)Unibail Rodamco公司曾以330億澳元的高價(jià)收購(gòu)了澳洲最大的零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)商Westfield,。但是由于2018年該筆投資收益并不理想，Unibail Rodamco公司開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，從專注大型零售物業(yè)轉(zhuǎn)為投資組合多樣化,。本次位于倫敦的住房項(xiàng)目屬于私人租賃領(lǐng)域，比鄰購(gòu)物中心Westfield Stratford City,。

無論是哪個(gè)市場(chǎng),，時(shí)機(jī)最重要！

在住房市場(chǎng)陰霾不斷的同時(shí),，我們似乎不應(yīng)忘記其他市場(chǎng)卻正處于上行周期,。